El reciente informe sobre el Impuesto sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI) y el comportamiento del mercado inmobiliario en Jalisco arroja una conclusión tan contundente como alarmante. Que en nuestro estado, la vivienda ha dejado de ser un derecho humano fundamental, para convertirse en un bien de especulación financiera. Se ha mercantilizado al extremo y, con ello, se ha roto el vínculo entre ciudad, ciudadanía y justicia social.
Entre el segundo trimestre de 2024 y el mismo periodo de 2025, el Índice de Precios de la Vivienda en Jalisco creció de 191.15 a 212.4 puntos, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. Esto implica un aumento del 11.1% en tan solo ¡un año! ubicando al estado entre los ¡diez más caros del país! para adquirir una propiedad. Se forma así un fenómeno estructural de exclusión territorial, donde el acceso a la vivienda ya no depende del trabajo o del ahorro, sino del privilegio o del endeudamiento extremo.
El caso de la zona metropolitana es particularmente revelador. Para acceder a una vivienda promedio en Jalisco, se requieren 46 años de ahorro continuo, destinando un tercio del salario mensual —sin contar intereses hipotecarios ni variaciones inflacionarias—. Uno de los síntomas más visibles de esta lógica es el uso del ISAI. En teoría, este impuesto local debería servir como mecanismo redistributivo y regulador del mercado. En la práctica, su diseño reproduce las desigualdades que dice combatir. La tasa es la misma para quien adquiere su primera casa, que para quien compra un cuarto inmueble como inversión. El sistema tributario no distingue entre quien busca un hogar, y quien busca rentabilidad. Así, se consolida un modelo fiscal que castiga al que menos tiene y exime al gran tenedor de propiedades.
Más aún, el destino de la recaudación por ISAI —que representa el 7% de los ingresos municipales en Guadalajara— no se vincula a programas de vivienda social o de contención de la gentrificación. Son ingresos municipales que no regresan al territorio en forma de justicia habitacional. Lo que podría ser una herramienta para equilibrar el acceso al suelo urbano, termina como un instrumento recaudatorio, vacío de propósito social.
La gentrificación avanza sin freno, como si fuera un efecto colateral inevitable del “progreso”. En realidad, es el resultado directo de políticas que priorizan la inversión sobre la inclusión, la plusvalía sobre la habitabilidad, y el crecimiento inmobiliario sobre el derecho a la ciudad. En Jalisco la planeación urbana está subordinada al interés del desarrollador, no al del ciudadano.
La ciudad se vuelve inaccesible no por accidente, sino por diseño. Se construye para el capital, no para el arraigo. Urge repensar el marco fiscal de la vivienda en Jalisco. La propuesta de aplicar tasas progresivas a las segundas viviendas, establecer gravámenes diferenciados en zonas en riesgo de gentrificación, o incluso gravar las herencias inmobiliarias de alto valor, no es un capricho ideológico, es un acto mínimo de justicia. Así como se han capturado las plusvalías urbanas por agentes privados, debe capturarse también el retorno social para quienes son expulsados de sus barrios, de sus redes, de su ciudad.
Hay que decirlo con todas sus letras, el acceso a la vivienda no puede estar mediado por la lógica del mercado. Si la autoridad del Estado no regula, protege y promueve el derecho a habitar con dignidad la ciudad, se perpetúa y amplía la desigualdad. Y en Jalisco, esa disparidad ya no solo se mide en ingresos, sino en metros cuadrados, en ubicación, en tiempo persona perdido en traslados, en niños que crecen sin parques, ni servicios públicos.
La vivienda no debe seguir siendo tratada como una mercancía premium, en detrimento de la calidad de vida de todos. Es tiempo de revertir este modelo excluyente, de reinstaurar la vivienda como un derecho social, y no como un privilegio para inversionistas. Es ocasión de construir ciudad para la vida, y no para el capital. Porque sin derecho a la vivienda, sin movilidad, sin transporte público eficiente y sin áreas naturales protegidas, no hay derecho a la ciudad. Y sin ciudad justa, no hay progreso sostenible. Porque la ciudad no es un Airbnb, es un hogar colectivo, no solo un negocio individual.
