El encarecimiento de vivir en zonas centrales de la Ciudad de México y la sensación de desplazamiento ligada a la gentrificación no se deben directamente a las desarrolladoras inmobiliarias, sino a decisiones de política pública.
Entre ellas destaca una medida aplicada a inicios de los años 2000, conocida como el Bando 2, que concentró la construcción de vivienda en solo cuatro alcaldías —Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza— durante varios años, lo que impulsó el desarrollo en esas zonas, pero también elevó de forma importante el valor de las propiedades.
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Esta concentración, sumada a la falta de inversión en infraestructura y a la escasa construcción de vivienda social, provocó un desequilibrio en el mercado: hay poca oferta frente a una alta demanda, lo que deriva en especulación y rentas cada vez más inaccesibles, señalaron especialistas del sector inmobiliario.
En este contexto, Miguel Saucedo, socio director del despacho Saucedo Abogados, explicó que limitar el aumento de las rentas al nivel de la inflación en la Ciudad de México —medida avalada por la Corte— responde a una necesidad social frente a abusos de algunos propietarios. Sin embargo, advirtió que no resuelve el problema de fondo: la falta de vivienda accesible.
Para frenar la gentrificación, señaló, es necesario construir más vivienda social y ofrecer créditos públicos que realmente se ajusten a los ingresos de las familias, de modo que puedan comprar o mejorar su vivienda.
En entrevista con MILENIO, el especialista subrayó que la decisión de la Corte no afecta los derechos de los propietarios ni les impide rentar sus inmuebles libremente, sino que establece un límite al aumento de las rentas en zonas donde la alta demanda ha generado abusos, especialmente en áreas centrales donde la plusvalía creció con rapidez.
También rechazó que esta medida frene el desarrollo inmobiliario en la capital. Afirmó que el tope de incremento anual —de entre 3 y 4 por ciento— es manejable para los propietarios, ya que sus inmuebles continúan ganando valor con el tiempo. Además, recordó que los dueños pueden dar por terminados los contratos al vencimiento sin necesidad de juicios largos, mediante acuerdos que tienen validez legal ante un juez.
En ese marco, advirtió que existen otros factores que también presionan los precios, como la participación de promotores inmobiliarios que operan por comisión, ya que pueden incentivar incrementos en las rentas o condiciones más estrictas para los inquilinos.
“En el convenio, conforme al Código Civil, se establecen las obligaciones de ambas partes, como el cuidado del inmueble, el plazo del contrato —generalmente de 12 meses— y los términos de revisión de la renta. También se pueden pactar requisitos como comprobación de ingresos, fianza o depósito, de acuerdo con lo que acepten propietario e inquilino”, explicó.
Añadió que, para evitar fraudes o prácticas especulativas, lo más recomendable es no recurrir a intermediarios sin regulación y acudir directamente con profesionales para formalizar contratos mediante mecanismos de mediación que sí tienen validez judicial.
Asimismo, alertó sobre el uso de las llamadas “pólizas jurídicas”, al señalar que no están autorizadas por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas y que, en realidad, son contratos de servicios legales sin garantías adicionales.
Construcción desigual
Lo que enfrenta la capital del país, según Gene Towle, socio director de la consultora Softec, es un desequilibrio estructural en su mercado de vivienda no atribuible a los desarrolladores inmobiliarios, quienes por años no tuvieron más opción que construir en la zona centro como efecto de la política pública que buscaba la repoblación luego de los sismos de 1985, lo que obligó a muchos a dirigir sus proyectos hacia el interior del país, específicamente a la zona conurbada y el Estado de México.
“El déficit habitacional en la Ciudad de México es de alrededor de 600 mil viviendas y solo se construyen anualmente entre 10 mil y 15 mil, debido a la excesiva regulación, el encarecimiento de los materiales, retrasos de hasta 48 meses en la obtención de permisos y licencias, además de escaso financiamiento para la adquisición en el segmento social”.
Lo que hay que comprender, subrayó, es que para atacar frontalmente la gentrificación o el aumento desmesurado de los precios en renta y venta, es necesario que las autoridades abran la ventanilla para autorizar la construcción de más viviendas, porque si se limita la oferta en la capital no se debe esperar que los precios bajen ni que se erradique la especulación inmobiliaria en zonas de mayor demanda.
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Towle precisó que incluso el precio de renta en inmuebles renovados de la zona centro de la capital, por su ubicación y servicios, está por debajo de la inversión, pues se ubica en alrededor de 250 pesos por metro cuadrado, cuando debería estar en 350 pesos; en tanto, el costo de la hipoteca para compra oscila en 600 pesos por metro cuadrado.
“Justo ahí es donde muchos de los llamados millennials optan por rentar e invertir la diferencia en un fondo de ahorro para que, al final de unos 20 años, cuenten con un patrimonio similar al que habrían obtenido al comprar el inmueble a plazos”, explicó.
El especialista en bienes inmuebles asentó que la decisión de la Suprema Corte de poner un tope a las rentas es, sin duda, un empujoncito al inquilino, pero no resuelve el déficit estructural de vivienda en la capital, pues se comprime el ingreso sin compensaciones a los propietarios e inversionistas, como estudios técnicos de densidad, agilidad en los permisos, incentivos fiscales y certidumbre jurídica.
¿Cuánta vivienda está en renta en CDMX?
El Instituto para la Planeación Democrática y Prospectiva (IPDP) destacó que en la Ciudad de México existen más de 2.9 millones de viviendas, de las cuales 52.3 por ciento tienen propietario, mientras que 47.7 por ciento son rentadas o prestadas, porque sus ocupantes no pueden financiar su compra, incluso en zonas periféricas o barrios, debido al encarecimiento del suelo urbano y al difícil acceso al crédito institucional vinculado a la creciente informalidad.
Análisis de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) señalan que entre 2018 y 2025 los créditos para vivienda, públicos y privados, en la Ciudad de México disminuyeron de 22 mil 368 anuales a solo 5 mil 483 al cierre del año previo, lo que refleja una grave contracción en el sector de la construcción por la incertidumbre económica y la reducción del gasto en infraestructura para vivienda.
Además, en la Ciudad de México la mayor parte de los créditos se concentró en viviendas de tipo medio (31.8 por ciento) y residencial (25.5 por ciento), lo que sugiere una orientación del mercado hacia sectores con ingresos medios y altos; a diferencia de la vivienda tipo popular y tradicional, que representaron apenas 3.3 y 7.2 por ciento, respectivamente.
En el financiamiento a la vivienda destaca la banca privada, que concentra 45.6 por ciento del total, seguida por el Infonavit con 37.2 por ciento; Fovissste con solo 9 por ciento; el Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (INVI) con 5.3 por ciento, y la Comisión Nacional de Vivienda con 0.55 por ciento. Esto evidencia que el acceso a vivienda financiada está altamente condicionado por las instituciones bancarias, que aplican elevadas tasas de interés.
Mientras tanto, las alternativas orientadas a la población más vulnerable mantienen un papel limitado, lo que acrecienta la imposibilidad de adquirir una vivienda en propiedad para cientos de miles que enfrentan la gentrificación y el alza constante en el precio de las rentas.
Por su parte, la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) comunicó que, aunque la medida de la Corte de imponer un tope a las rentas es razonable para evitar abusos en los incrementos, la alerta roja aparece cuando el precio se regula sin elevar la oferta, lo cual podría conducir a una reducción en las unidades disponibles por la salida del mercado formal o la migración a esquemas alternativos, además de prácticas como subarrendamientos no registrados.
La propuesta de la ADI para destrabar la crisis estructural de vivienda en la Ciudad de México es una adecuada planeación urbana destinada a alinear densidad, infraestructura y conectividad, la simplificación de trámites y sus costos —que elevan el precio de la vivienda hasta 3 por ciento— y condiciones claras para la construcción de vivienda vertical y accesible. Porque, si la ciudad quiere rentas más asequibles, la palanca principal no es el tope, sino la capacidad de ofertar más unidades, mejor ubicadas y con financiamiento flexible.
AKMD
