En el testamento todo se vale cuando de propiedades se habla. “El notario no te va a decir ‘no’”, señaló Guillermo Cruz Arana, abogado de Cruz Arana & Asociados, en entrevista con MILENIO.
Esto significa que no se podría hablar de cuáles bienes son “aptos” o “no aptos” para heredar. Sin embargo, tamposo es un asunto para tomarse a la ligera, pues una irregularidad o un simple dato que faltase puede complicar o alentar (aún más) el proceso de sucesión.
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¿Qué es lo ideal al heredar propiedades?
Pocos son las y los notarios que verifican que una persona realmente sea dueña de las propiedades y los bienes que declara en su testamento. De hecho, explicó Cruz Arana, no es una acción que esté dentro de sus facultades: “Yo le puedo decir: ‘Cedo la casa marcada con tal número en Benito Juárez’. Y el notario sólo dirá: ‘Está bien’. Porque tú solo estás manifestando tu voluntad de qué vas a hacer con tus bienes”.
Claro que si el terreno o la casa están en regla, los problemas serán mínimos. Pero de no ser así, el o la testadora no sólo estarían heredando dicha propiedad, sino también una serie de problemas y trámites burocráticos.
Para evitarlo, el especialista en derecho civil y familiar hizo hincapié en cumplir con dos elementos fundamentales: tener las escrituras e identificar la propiedad.
“Lo ideal es que tú dejes testamentaria una propiedad con escritura pública. Pero eso no es suficiente, también tienes que identificar perfectamente la propiedad porque van cambiando las direcciones y los números”.
“Identificar el inmueble” no es más que cerciorarse que los datos de la dirección coincidan con las las escrituras.
Es ahí cuando entra en juego la constancia del “Lineamiento y número oficial”: un documento, expedido por la alcaldía correspondiente, el cual delimita la colindancia de un inmueble determinado y precisa sus restricciones de construcción, así como el número oficial que le corresponda.
Una vez obtenido, las y los herederos podrán tomar decisiones: si está todo en orden, podrán continuar con el juicio de sucesión. En caso contrario, deberán realizar los procedimientos pertinentes para corregir el “Lineamiento y número oficial”— aunque esto puede “tardar mucho tiempo”—.
Por ello, Cruz Alana insistió en regularizar estos trámites en vida y no dejarlo en manos de las y los eventuales herederos.
“Si el testador se da cuenta, lo puede hacer personalmente. Puede decir: ‘¡Ah, caray! Tengo esta diferencia y si el notario se lo hace ver, entonces él puede atacar esa parte para hacerlo. De lo contrario, la o el heredero, cuando quiera adjudicarse ese inmueble, se va a detener el procedimiento porque el juez le va a decir: ‘No corresponde la escritura con el número oficial'.
(...) Lo idóneo sería que acreditaras propiedad ante el notario, pero no es un requisito para hacer el testamento”.
El dato¿Cómo comprobar la posesión de una propiedad?
Además de las escrituras, los contratos de compraventa también sirven para confirmar que una persona posee cierto inmueble o propiedad. Mismo caso con los contratos de comodato o arrendamiento.
¿Se puede heredar sin escrituras?
Algunos juicios sucesorios son claros ejemplos del refrán “no hacer cosas malas que parezcan buenas”. Si bien la esencia de los testamentos es proteger a las y los seres queridos o no dejarlos desamparados, es fácil que se conviertan en un dolor de cabeza cuando no se realizaron de la manera adecuada —o “ideal” como lo refirió Cruz Arana—.
“Eso es lo que hace que los juicios testamentarios, a veces, aunque parezcan sencillos, nosotros mismos nos los complicamos para resolverlos”.
Abril, por ejemplo, es una de las herederas de una casa que su abuelo construyó. Según recuerda, el 50% de esa propiedad se dejó a una de sus primas y el resto se dividiría entre los demás. No obstante, el inmueble no cuenta con escrituras: “Él la construyó pero como tal no tiene escrituras. No tiene nada: no se ha registrado ni presentado al gobierno. (...) La casita la están habitando, pero no tiene escrituras ni nada. Entonces se podría perder, básicamente”, dijo a MILENIO.
Casos como los de Abril reafirman el rol de las y los albaceas en las herencias: representar a la o el testador y administrar la masa hereditaria; incluyéndose dentro de ésta, la regularización de las propiedades sin escrituras.
“Se convierte jurídicamente en el administrador del testador”, señala Cruz Arana. Y aunque esto abre el abanico de posibilidades para “dar con una solución” a cada problemática, también implica pausar el proceso de sucesión por días, meses o años.
Otros escenarios en los que el o la albacea puede intervenir son:
- No hay contrato de compraventa, pero existe el bien o propiedad
- Se desconoce la existencia de un bien testamentado. En estos casos, señaló el fundador de Cruz Arana & Asociados, se puede recurrir al Registro Público de la Propiedad y constatar cuántas propiedades están a nombre de la o el testador.
- Uno de los herederos tiene la posesión del bien inmueble, pero no la propiedad
- Cuando hay propiedad sin escrituras, pero con el contrato de compraventa. Para estos casos, el abogado Misael García Carmona, de la firma Lex Corporation, explicó que puede comprobarse en el Registro Público quién es el dueño legítimo y posteriormente recurrir a la acción proforma para otorgar la escritura.
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La flexibilidad del testamento es tal que permite dejar como “última voluntad” a las y los herederos de una casa; quién responderá ante la manutención de un menor de edad, o incluso qué queremos que ocurra con nuestros restos.
Sin embargo, esto camina en la línea delgada de una planeación deficiente y susceptible a heredar conflictos o declarar su nulidad. Por ello, se recomienda contar con un asesoramiento legal.
“Lo más importante es que dejemos las cosas en regla. (...) Determinar bien las condiciones sobre las cuales nuestro patrimonio va a ser repartido”, recomendó Carmona.
ASG
