El estado de Hidalgo registra un rezago de 224 mil 369 viviendas propias sin escritura, cifra que representa 3.2% del total nacional de hogares sin certeza jurídica, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2024, retomada por el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS).
De acuerdo con el análisis realizado por el INSUS, el crecimiento urbano, la autoproducción de vivienda y la falta de regularización han avanzado durante décadas por rutas paralelas en Hidalgo y en buena parte del país.
A nivel nacional, México acumula 7 millones 13 mil 991 viviendas propias sin escritura, lo que equivale a 26.2% del parque habitacional.
En ese mapa de rezagos, Hidalgo no figura entre las entidades con mayores cifras absolutas, pero tampoco puede considerarse ajeno al problema. Su posición es intermedia, aunque con una carga significativa para su tamaño poblacional y territorial.
Hidalgo frente al resto del país
Al observar las cifras absolutas, los estados con mayor número de viviendas sin escritura son
- Estado de México: un millón 96 mil 709 viviendas (15.64% del total nacional).
- Veracruz: 537 mil 853 viviendas (7.67% del total nacional).
- Chiapas: 505 mil 772 viviendas (7.21% del total nacional).
- Oaxaca: 445 mil 679 viviendas (6.35% del total nacional).
Estas entidades arrastran rezagos históricos de gran escala, asociados tanto a la pobreza como a la expansión urbana desordenada. Hidalgo se ubica en un segundo bloque, junto con entidades como:
- Jalisco: 227 mil 586 viviendas sin escritura (3.24% del total nacional).
- Nuevo León: 217 mil 902 viviendas (3.11% del total nacional).
- Guerrero: 220 mil 078 viviendas (3.14% del total nacional).
- Michoacán: 259 mil 082 viviendas (3.69% del total nacional).
La comparación es reveladora: estados con economías y dinámicas urbanas muy distintas comparten niveles similares de informalidad patrimonial.
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La diferencia radica en que, en Hidalgo, este rezago se concentra principalmente en zonas periurbanas y rurales en transición, donde la vivienda fue construida antes de contar con un título de propiedad y donde el acceso a servicios, financiamiento y programas públicos ha sido históricamente limitado.
Entidades con mayor regularización
En el extremo opuesto se encuentran entidades como Colima (0.29%), Aguascalientes (0.44%), Baja California Sur (0.60%) y Tlaxcala (1.08%), donde los procesos de regularización han avanzado con mayor rapidez o el crecimiento urbano ha sido más contenido.
La comparación evidencia que el problema no es inevitable, sino que responde a decisiones de política pública, capacidad institucional y modelos de desarrollo territorial.
El suelo caro, un obstáculo estructural
El reto de la certeza jurídica en Hidalgo no puede entenderse sin considerar el costo del suelo, un factor clave para explicar por qué miles de familias accedieron a la vivienda por vías informales.
De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda 2020, incorporada en el Programa Institucional del Instituto Nacional del Suelo Sustentable 2025-2030, Hidalgo ocupa el segundo lugar nacional en precio promedio del metro cuadrado de suelo para vivienda, con un valor de 21 mil 845 pesos, solo por debajo de la Ciudad de México.
El dato resulta revelador: Hidalgo no es la segunda entidad más poblada, ni la más urbanizada, ni la de mayor dinamismo económico. Sin embargo, su suelo habitacional se cotiza a niveles comparables con los mercados inmobiliarios más presionados del país. En contraste, estados con mayor población o desarrollo urbano, como Estado de México, Jalisco o Puebla, presentan precios sustancialmente menores.
La consecuencia directa de este fenómeno ha sido la expulsión de miles de familias hacia esquemas de adquisición informal. Ante un suelo formal inaccesible, la autoproducción de vivienda en terrenos ejidales, comunales o sin regularizar se convirtió en la única opción posible.
El resultado es contundente: 224 mil 369 viviendas sin escritura en Hidalgo, equivalentes a 3.2% del total nacional.
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El propio programa federal advierte que, en entidades como Hidalgo, el valor del terreno puede representar hasta tres veces el valor de la vivienda construida, lo que incrementa el riesgo patrimonial: una alta concentración de valor económico en propiedades sin respaldo jurídico.
Servicios que no llegan
La falta de escritura tiene efectos directos en el acceso a servicios básicos. El primero es el agua potable. A nivel nacional, 84.5% de las viviendas con escritura cuentan con agua entubada dentro del hogar; en contraste, solo 64.9% de las viviendas sin escritura dispone de este servicio. La diferencia es de casi 20 puntos porcentuales, una brecha significativa tratándose de un derecho humano básico.
Detrás de estas cifras hay escenas cotidianas en muchas comunidades hidalguenses: familias que dependen de pipas, tomas irregulares, mangueras compartidas o sistemas improvisados, lo que se traduce en agua que llega tarde, en poca cantidad o a un costo elevado. En este rubro, 65% de las viviendas con escritura reporta recibir agua de manera regular, frente a 55% de las viviendas sin escritura.
Drenaje y costos ocultos de la informalidad
Si el acceso al agua refleja una desigualdad clara, el drenaje la profundiza. Datos del INSUS indican que 81% de las viviendas con escritura están conectadas a la red pública de drenaje, mientras que solo 60% de las viviendas sin escritura cuentan con este servicio, una brecha de 21 puntos porcentuales.
Además, el programa federal advierte que introducir drenaje de manera posterior puede costar entre cuatro y ocho veces más que hacerlo en suelo planificado. La informalidad, por tanto, no solo excluye a las familias, sino que encarece el desarrollo urbano para toda la sociedad.
Electricidad, la excepción
El contraste se observa en el acceso a la energía eléctrica. El INSUS documenta que la cobertura alcanza entre 97 y 99%, tanto en viviendas con escritura como sin ella. Es la excepción que confirma la regla.
Vivir sin escritura implica una desventaja acumulada: menos servicios y más caros, mayor riesgo sanitario y menor inversión pública, condiciones que perpetúan la desigualdad territorial y social.
