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Sábado , 20.04.2019 / 21:31 Hoy

Miscelánea Política

Cláusulas suelo. Hipotecas en España.

Carlos Meza Viveros

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Es común que en más del 90% los aspirantes a adquirir una propiedad a través de un contrato de mutuo con garantía hipotecaria, las instituciones de crédito (la banca) tenga elaborado de manera previa los documentos que el ansioso adquirente habrá de firmar para hacerse de una vivienda digna y decorosa sin tomar en cuenta ni los gastos notariales ni el pago por la elaboración del contrato, los impuestos y derechos que habrán de pagar para la formalización del documento que los hará "propietarios", sin importar las condiciones y plazos así como las cláusulas abusivas que normalmente se contienen en aquellos actos bilaterales a los que se sujetan como deudores con grandes desventajas.

El pasado mes de mayo de 2013 el Tribunal Español determinó, en sentencia a la postre recurrida por la banca, que las cláusulas que fueran abusivas y poco transparentes quedaban anuladas, fijando en ese momento que éstas (cláusulas) debían dejar de ser cobradas.

El pasado jueves 22 de diciembre, 7 años después el Tribunal Supremo determinó, contra todo pronóstico, que la sentencia primigenia tendría que ir más allá y exigió a los jueces la aplicación retroactiva total para que los hipotecados recuperen de las entidades financieras todo el dinero cubierto indebidamente al considerar que las cláusulas (suelo) son de una naturaleza ventajosa y abusiva para el deudor hipotecario.

El fallo que así declara estos contratos, no es automático ni tiene efectos erga homes, lo que en realidad no representa un gran problema habida cuenta que de inmediato aparecieron un sinnúmero de abogados samaritanos que ofrecen a todos aquellos que no han reclamado la invalidez de aquellas cláusulas de naturaleza "abusiva" para gestionar el trámite y substanciación de los procedimientos menester para obtener la declaratoria respectiva y consecuentemente la devolución de las sumas pagadas en exceso.

Se considera, según los analistas que la devolución retroactiva de los pagos realizados de manera indebida y por causa de las cláusulas suelos será de alrededor de veinte a treinta mil euros, que serán setecientos diez mil pesos mexicanos, suma nada despreciable.

Tomando en cuenta lo anterior y la avalancha de demandas que habrán de presentarse al inicio del 2017, muchas de las instituciones de crédito que celebraron contratos hipotecarios para la adquisición de vivienda han dejado de aplicar las cláusulas suelo y su talante ha cambiado de manera radical frente a su deudor, a quien tratan de convencer para la suscripción de "acuerdos" que les garanticen la abstención de iniciar el reclamo por el pago indebido durante muchos años a cambio de suprimir aquellas obligaciones que de inicio tenía el deudor y llevar a cabo un aplazamiento en su deuda, que de cierto se verá considerablemente reducida. Lo anterior representa una estratagema de naturaleza abusiva que en caso de darse surtirá efectos de manera provisional, habida cuenta que con la asesoría de un abogado consciente y principalmente ético, no solo podrá reclamar por vía judicial la anulación de las cláusulas abusivas de origen sin el pacto que con motivo de la sentencia firme (2016 llegare a firmarse entre el hipotecado y la banca), por considerarse una renuncia de derecho del particular y una nueva actitud abusiva de la banca.

El periódico El País considera que la sentencia dictada tiene lógica y que la devolución por parte de la banca a sus clientes con motivo de las llamadas cláusulas suelo en las hipotecas y no solo, como lo estableció el Tribunal Supremo, los intereses cobrados abusivamente desde el 9 de mayo de 2013 fecha en la que fueron declaradas nulas amen de la sentencia del tribunal de justicia de la Unión Europea, dada a conocer el pasado 21 de diciembre del presente año, se fundamenta en un argumento difícil de rebatir en términos de estricta justicia: debe restablecerse la situación económica del cliente antes de pagar unas condiciones contractuales que los tribunales consideran poco transparentes y abusivas. Expresa el tribunal la existencia de otros criterios como el impacto de las devoluciones sobre las cuentas de resultados de los bancos, un aproximado de 4 mil 200 millones de euros según datos del Banco de España.

Lo cierto es que la sentencia hoy firme tiene un valor jurídico de primer orden no solo por la devolución del dinero cobrado indebidamente, si no por que impone la preeminencia de los derechos del cliente (consumidores, al fin y al cabo) sobre el criterio de no perjudicar los balances bancarios. Que las cláusulas suelo eran abusivas ya se sabía, porque así lo dictaminó el Tribunal Supremo. Lo que estaba en juego es la aclaración de si el bien jurídico tutelado debe ser el respeto a los clientes o bien debe conjugarse con la salvaguarda del mercado bancario.

Los afectados tendrán que decidir si proceden a una reclamación individual o colectiva, buscando siempre una asesoría con la experiencia probada que la hay desde 2009, tener mucho cuidado en el sinnúmero de páginas de abogados que ofrecen sus servicios de manera gratuita y con letras pequeñas emulan a la banca con cláusulas abusivas: "En caso de tener sentencias favorables, este despacho cobrará el 20% de lo recuperable".

Lo interesante de la presente entrega es que en no pocas ocasiones muchos de mis colegas postulantes y el que esto escribe, hemos reclamado aquellas cláusulas abusivas de las que en no pocas ocasiones se vale la banca aprovechando la necesidad que el consumidor tiene para adquirir una vivienda haciéndolos firmar sin explicación mínima del notario que con ellos sempiternamente coludido de cláusulas más que abusivas que habrá que revisar y que con la aplicación de los derechos fundamentales y humanos que permiten a los tribunales en materia judicial llevar a cabo una ponderación posterior a la interpretación conforme de la Carta de Querétaro para considerar la legalidad de los contratos hipotecarios dados por vencidos anticipadamente, ¿algo más abusivo que eso?, en donde el deudor hipotecario solo tiene dos opciones, pagar la totalidad del crédito o entregar la vivienda. He aquí donde nos volvemos a encontrar con la impartición de justicia frente a una ley injusta.

Ojalá y los demandados por parte de la banca e instituciones crediticias por créditos hipotecarios analicen la existencia de los contratos de sus clientes y éstos a su vez pregunten si en realidad sus contratos se encuentran provistos de cláusulas abusivas en su perjuicio. De ser así recuerden que, nuestros eximios Ministros de la Corte son proclives a la observancia de resoluciones de este calado que si bien no son obligatorias mucho tienen de orientadoras. ¿No cree usted?

mezavcm.abogados@gmail.com

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