Tuve una llamada muy interesante con mi amigo Nacho Torres, de 4S. Él tiene años analizando al mercado inmobiliario en Latinoamérica, por lo que es justo la persona que me podía explicar lo que está sucediendo con la vivienda en México.
El tema da para mucho más de lo que cabe en esta columna —en mi pódcast lo trataremos más a fondo— pero hay varias ideas que me parecieron especialmente relevantes.
Este año no le ha ido nada mal a las grandes vivienderas. Los reportes de empresas como Vinte, Ara y Cadu, por ejemplo, muestran buenos crecimientos en el primer semestre. Esto está directamente relacionado con el segmento de vivienda de entre un millón y hasta 3 millones de pesos. Ese mercado está funcionando muy bien: hay mucha demanda, y ese tipo de empresas ha venido perfeccionando su modelo de negocio y los procesos para atenderlo.
Por debajo de ese nivel de precio no hay mucho. Sí hay demanda, pero hay poco margen de maniobra para las empresas.
Pero luego está lo que sucede en la vivienda de más de $3 millones. Ahí se complica muchísimo el panorama, porque en las ciudades más grandes de este país, este tipo de vivienda se fue hacia lo vertical. En Monterrey, por ejemplo, hay como 100 proyectos de casas y tienes como 220 proyectos de vivienda vertical.
En vertical los precios son más bien de residencial plus —apartamentos de más de 3 millones— y eso limita mucho el tamaño de mercado. Siguiendo con el ejemplo de Monterrey, el precio promedio en los proyectos de vertical está por encima de los 8 millones de pesos.
Esos precios reflejan el aumento en costos, que prácticamente se duplicó en los últimos cinco años. Los materiales y la tierra cuestan mucho más, y el financiamiento es más caro. A esto hay que añadirle, claro, el terrible tema de los permisos (más la inescapable corrupción en los trámites).
Vamos a suponer que quieres hacer un edificio de apartamentos. Haces todos los planes, y sales a preventa para financiar tu proyecto con esos recursos. Pero te topas con un cambio de gobierno, y los permisos que creías que saldrían en unos meses, en realidad se tardan más de dos años. A lo largo de esto, tú seguiste vendiendo. Quizás colocaste ya la mitad del inventario, aunque todavía no has puesto ni una piedra. Lo que sí es que el precio de los materiales sube y sube —y sube. Estás además pagando los intereses del crédito que te dio el banco, más la nómina de la gente que está trabajando en tu proyecto.
Échale que después podrá haber retrasos también en el proceso de escrituración. Ya para cuando llegue ese momento, probablemente ya habrá cambiado otra vez la administración.
Al final, es un panorama muy complejo. El número de apartamentos que se venden en México no creció entre 2023 y 2025, y todo indica que este año se reducirá.
Venture capital en México
De los 570 “eventos de liquidez” que han generado los emprendimientos mexicanos en las últimas dos décadas, algo así como 266 produjeron retornos positivos para sus inversionistas (y casi todo sucedió entre 2020 y 2021). Hoy, en las famosas startups de nuestro país hay miles de millones “atorados”: los fondos de capital de riesgo que han venido invirtiendo en ellas aseguran que sus participaciones valen más, pero mientras no las puedan vender, ese valor se queda solamente en papel. Y como eso les impide regresarle dinero a sus propios inversionistas, les es más difícil crear nuevos fondos. Y si no hay nuevos, fondos en México, las opciones de financiamiento para nuevos emprendimientos se limitan. Y en eso estamos: hoy hay emprendedores con más experiencia, pero les sigue siendo muy difícil encontrar financiamiento.
