M+.- Vivir décadas en una casa no siempre garantiza poder quedarse con ella. La historia de María Rosa lo demuestra. Habitaba desde hacía más de 40 años el inmueble de la calle Presidentes 145, en la colonia Portales. Su esposo era hijo de la propietaria original del predio y la familia contaba con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y un Folio Real. Pero la falta de regularización sucesoria tras la muerte de su esposo y su suegra abrió una disputa que terminó con el desalojo.
La vida de María Rosa Lozano Baños, de 64 años, y su hijo Carlos Fermín, cambió de golpe. Sin una notificación judicial previa, sin la presencia de un actuario que enseñara una orden de lanzamiento y sin permitirles recoger sus pertenencias. Un grupo de personas irrumpió en su casa y, en cuestión de minutos, las cerraduras de la vivienda en la que la familia había habitado fueron cambiadas.
Carlos Fermín, de 36 años, padece una cardiopatía severa e hipertensión, por lo que requiere tratamiento médico continuo. Su mamá estaba laborando en su empleo como auxiliar administrativa en un despacho contable. La alerta del despojo la recibió por teléfono directamente de su hijo, quien había salido de la vivienda para tomarse la presión. Al regresar, encontró la puerta forzada, vio a personas desconocidas en el interior y un despliegue de elementos policíacos. Pidió una explicación y entrar por sus medicamentos, pero le cerraron la puerta.
María Rosa se trasladó en taxi de inmediato. “Nos sacaron a la calle como si no valiéramos nada; de un minuto a otro nos quedamos sin casa y sin medicina para el corazón”, relata María Rosa Lozano a MILENIO.
La prisa del desalojo hizo que se quedaran sin tanques de oxígeno, fármacos especializados, documentos personales, dinero en efectivo e instrumentos de trabajo.
Te recomendamos
La familia solicitó el apoyo de las autoridades. Sin embargo, nadie intervino para detener el desalojo ni para verificar si existía una orden firmada por un juez. Testimonios de vecinos y de la afectada señalan que en el operativo participaron personas ajenas al predio resguardadas por supuestos mandos policíacos. Horas después, el grupo colocó láminas de metal sobre el portón principal, instaló cámaras de videovigilancia hacia la vía pública y bloqueó los accesos hacia Eje Central.
La casa quedó convertida en un espacio tapiado. “Llegaron con cerrajeros y gente agresiva. Las patrullas veían lo que estaba ocurriendo y no hicieron nada, solo cubrieron a las personas que estaban rompiendo los candados”, explica la afectada.
María Rosa se enfrentó a un supuesto exoficial que encabezaba el operativo. ‘Goliat’ afirmó ser el dueño de la casa, amenazó con subirla a una patrulla y aseguró que la vivienda pasaba a ser suya hiciera lo que ella hiciera.
El modo en que se concretó la toma de la vivienda refleja una práctica recurrente en diversos puntos de la Ciudad de México: la simulación de actos jurídicos o el uso directo de la fuerza para expulsar a poseedores antiguos antes de que puedan regularizar su situación legal. En este caso, la diligencia no fue ejecutada por un actuario adscrito al Poder Judicial ni contó con un expediente de lanzamiento debidamente notificado a los habitantes.
A partir de este caso, MILENIO consultó a un abogado cómo prevenir una situación de riesgo si vives en una casa que te pertenece, pero no está a tu nombre.
Regularizar tu propiedad si tienes testamentos no concluidos
La vivienda de Presidentes 145 no era una propiedad ocupada de forma reciente. María Rosa llegó a habitarla hace más de cuatro décadas tras casarse con su esposo, hijo de la dueña original del predio. Aunque la propiedad cuenta con inscripción en el Registro Público de la Propiedad y Folio Real, la falta de una regularización sucesoria formal tras el fallecimiento de los propietarios originales abrió la puerta a una disputa que escaló hasta la expulsión de sus habitantes.
El origen del desalojo se remonta a una cadena de testamentos no concluidos y la intervención de personas ajenas a la familia. La casa fue adquirida legalmente por Guadalupe Sandoval Tejeda. Tras la muerte de ella y de su hijo —esposo de María Rosa—, la propiedad quedó habitada de manera continua y pacífica por ella y sus hijos, bajo un esquema de comodato verbal y posesión de buena fe respaldado por la propia familia. Sin embargo, los problemas comenzaron con el deceso de otra de las integrantes de la familia, Amparo, sobrina de la dueña original.
Amparo contaba con un testamento en el que designaba como albacea de sus bienes a la persona que trabajó por años como su empleada doméstica: Sofía Valladares. Esta persona asumió y extendió sus pretensiones hacia la propiedad, a pesar de que el inmueble nunca estuvo a nombre de su patrona.
“Ella era la empleada doméstica. Se aprovechó de que no habíamos arreglado los papeles de la suegra para meterse con gente armada y quedarse con la propiedad”, señala María Rosa Lozano.
Aprovechando la falta de un juicio sucesorio formalizado respecto a los bienes de la dueña original, la empleada se ostentó como administradora con derechos sobre la vivienda. Sin presentar una sentencia de adjudicación emitida por un juez civil ni contar con un título de propiedad a su nombre, inició acciones para tomar la posesión del predio, lo que culminó en la irrupción del 7 de octubre de 2025.
“Nunca llegó una notificación de un juzgado, nunca vino un actuario a decirnos que teníamos que salir. Llegaron directamente a meterse por la fuerza”, afirma María Rosa. Según la denuncia ante el Ministerio Público, durante las horas en que se realizaba el cambio de chapas y el tapiado de la fachada, unidades policiales mantuvieron vigilancia en las esquinas adyacentes a la calle Presidentes.
A la pérdida de la casa se sumó el saqueo de muebles y pertenencias personales. A pesar de los reclamos y las denuncias ministeriales, los ocupantes tomaron el control total del inmueble y mantuvieron la propiedad cercada tras levantar bardas perimetrales e instalar sistemas de vigilancia con cámaras y reflectores hacia la calle.
Nadie puede ser desalojado sin un juicio previo o una orden judicial formal
El conflicto en Presidentes 145 expone una problemática: la vulnerabilidad de familias que habitan una vivienda durante décadas sin haber formalizado las escrituras o sin concluir los trámites sucesorios. Frente a este escenario, el abogado Gerardo Flores Gallegos, director del despacho Soluciones Integrales Profesionales HH y especialista en Derecho Civil y Penal, señala que, aunque la estancia prolongada otorga derechos de posesión que no pueden ignorarse, para hacerlos valer ante la ley es indispensable abrir la sucesión correspondiente y regularizar.
“El derecho de posesión se respeta; nadie puede ser desalojado sin un juicio previo y una orden judicial formal. Aunque la persona no sea la dueña inscrita en el Registro Público, si tiene la posesión pacífica y continua, la ley la protege frente a actos de molestia o despojos arbitrarios”, explica el jurista.
Le preguntamos al abogado Flores Gallegos cómo prevenir una situación de riesgo si vives en una casa que no está a tu nombre. Nos da estas tres recomendaciones.
- Tramitar la sucesión a tiempo:
Cuando el propietario original fallece, resulta indispensable iniciar el juicio sucesorio —ya sea testamentario o intestamentario— para definir la titularidad del inmueble. El especialista enfatiza que dejar pasar los años sin regularizar la propiedad genera vacíos legales que suelen ser aprovechados por terceros ajenos para adjudicarse el bien mediante juicios simulados o abusos de autoridad.
- Formalizar la posesión mediante documentos:
Cuando se habita una propiedad familiar con el consentimiento de los dueños, Flores remarca la importancia de construir un respaldo documental sólido. Firmar un contrato de comodato por escrito, conservar recibos de servicios como agua, predial y luz a nombre de quienes residen en el lugar, pues estos elementos pueden demostrar ante un juez que la posesión ha sido de buena fe y de manera pública.
- Promover la prescripción positiva (usucapión):
Para quienes han habitado una vivienda por más de cinco o diez años sin contar con un título formal, Flores detalla que la legislación contempla la figura de la ‘usucapión’. Mediante este procedimiento judicial, la persona que ha mantenido la posesión continua, pacífica y con concepto de propietario puede solicitar a un juez que le otorgue la escritura definitiva del predio.
Si ya fuiste desalojado, ¿qué podemos hacer?
Ahora bien, ¿qué hacer de inmediato si fuiste desalojado de forma arbitraria, como le ocurrió a María Rosa en su casa de la Calle Presidentes 145, en la colonia Portales? El abogado responde con tres nuevas recomendaciones:
- Presentar denuncia penal por despojo:
Si la expulsión ya se consumó, el abogado sostiene que el primer paso urgente es acudir al Ministerio Público para denunciar la irrupción violenta o la toma del inmueble sin mandamiento judicial. En esta etapa, dice el especialista, es determinante exigir desde el inicio la restitución provisional de la vivienda y la realización de una inspección ocular en el lugar.
- Promover un Juicio de Amparo o Juicio Reivindicatorio/Posesorio:
En la vía civil, Flores Gallegos aconseja interponer una acción para la defensa de la posesión o un amparo indirecto por violaciones al debido proceso. La estrategia se centra en argumentar que los habitantes fueron despojados sin haber sido notificados previamente ni contar con una orden firmada por un juez competente.
- Documentar las irregularidades y omisiones policiales:
Finalmente, cuando en el desalojo participan elementos de seguridad pública sin exhibir una orden de lanzamiento, puntualiza que se deben presentar las quejas correspondientes ante la Contraloría Interna de la Secretaría de Seguridad Ciudadana y la Comisión de Derechos Humanos local, con el fin de deslindar responsabilidades administrativas y penales.
“Un albacea no es dueño absoluto de los bienes, sólo es un administrador temporal nombrado para un proceso específico. Si una persona se ostenta como albacea para sacar a los habitantes de una casa sin un juicio de por medio, está cometiendo un delito. La ley ofrece mecanismos para recuperar la vivienda, pero la clave siempre será actuar con rapidez en los tribunales”, concluye Gerardo Flores Gallegos.
Tras la pérdida del inmueble, María Rosa y su hijo acudieron a la Fiscalía de Investigación Territorial en Benito Juárez para presentar la denuncia correspondiente por el delito de despojo. A casi un año de los hechos, las investigaciones avanzan de manera lenta mientras la familia se mudó a un lugar prestado y enfrenta los costos derivados del deterioro en la salud de Carlos Fermín.
Edición GSC
