M+.- Aunque a miles de kilómetros, la muerte de Maricamen Abascal —la mujer de 87 años que falleció después de ser desalojada del hogar que habitó por más 7 décadas en Madrid, España— no es ajena a la Ciudad de México, que enfrenta una realidad habitacional que se observa en otras ciudades del mundo.
La Encuesta Intercensal 2025 del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) muestra que en la capital la vivienda propia ha perdido terreno. De las 3 millones 22 mil 557 viviendas particulares habitadas que había en la ciudad en 2025, 50.8 por ciento eran propias, 26.9 por ciento estaban rentadas, 18.3 por ciento pertenecían a un familiar o eran prestadas y 4 por ciento se encontraba bajo otra situación.
En cifras, se trata de un millón 535 mil 459 viviendas propias, 813 mil 68 rentadas, 553 mil 128 familiares o prestadas y 120 mil 902 bajo otra modalidad.
Es decir, prácticamente una de cada dos viviendas habitadas de la Ciudad de México no corresponde a una propiedad directa de quienes viven en ella.
La propiedad pierde terreno
El cambio resulta más evidente cuando se compara con el Censo de Población y Vivienda de 2020.
Hace cinco años, el 55.59 por ciento de las viviendas particulares habitadas eran propias, pero en 2025 la proporción bajó a 50.8 por ciento: una reducción de 4.8 puntos porcentuales.
Al mismo tiempo, la vivienda rentada pasó de 24.46 a 26.9 por ciento, un incremento de 2.4 por ciento. La categoría correspondiente a inmuebles prestados o de familiares también representa una proporción importante: en 2020 era de 18.2 por ciento y en 2025 llegó a 18.3 por ciento.
Los datos históricos de la Secretaría de Vivienda de la Ciudad de México muestran que 65.19% de las viviendas particulares habitadas eran propias en 1990; cifra que llegó a 70.8% en 2000, bajó a 66.72% en 2010 y a 55.59% en 2020.
El reflejo de España en México
Geraldina ha vivido durante más de 75 años en la Ciudad de México, muy cerca de la Alameda de Santa María la Ribera, y por más de 30 compartió una casa con su esposo y sus dos hijos. Cuando su esposo murió, por complicaciones de salud propias de la edad, heredó la vivienda y tuvo que buscar ingresos adicionales para costear su mantenimiento y los gastos de la casa.
Los obtuvo al rentar cada una de las habitaciones. Hoy tiene cinco inquilinos que pagan 2 mil pesos mensuales cada uno —alrededor de 10 mil pesos en conjunto—, monto que incluye el uso del baño, la cocina y el comedor. Según su testimonio, una de sus primeras inquilinas le robó dinero y objetos de valor antes de abandonar el cuarto; con los demás no ha tenido problemas y, con esos ingresos, ha podido solventar sus gastos.
Su caso corresponde a una modalidad distinta a la que recoge el índice de Inmuebles24: no renta un departamento, sino cuartos dentro de una vivienda propia. Santa María la Ribera pertenece a la alcaldía Cuauhtémoc, donde 42.1% de las viviendas habitadas son rentadas y el precio promedio de un departamento de dos recámaras es de 29 mil 149 pesos mensuales. Geraldina, además, forma parte de un sector que crece: 19.8% de los habitantes de la capital tiene 60 años o más, frente a 16.2% en 2020, de acuerdo con la EIC 2025.
Las historias de Geraldina y Maricarmen muestran dos caras de una misma realidad habitacional: mientras la mujer española dependía de un contrato de alquiler para permanecer en la casa donde había vivido durante décadas, la capitalina encontró en las habitaciones de su propia vivienda una forma de obtener ingresos y afrontar los gastos de la edad.
Maricarmen necesitaba conservar el lugar que rentaba y Geraldina rentar una parte de su patrimonio para poder mantenerlo. Sus circunstancias son distintas, pero ambas ilustran cómo la vivienda condiciona la estabilidad económica y la posibilidad de permanecer y mantener un hogar.
En la Ciudad de México, donde el 50.8 por ciento de las viviendas habitadas son propias, el acceso a un hogar no se limita a comprar o rentar un departamento completo, sino también implica compartir espacios, vivir en una propiedad familiar o convertir una habitación en una fuente de ingresos.
Una ciudad, 16 formas de habitarla
La situación tampoco es uniforme entre las 16 alcaldías: La mayor proporción de viviendas rentadas se concentra en las alcaldías Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Cuauhtémoc, donde más de cuatro de cada 10 viviendas habitadas están bajo ese régimen.
En Benito Juárez, 43.7 por ciento de las 183 mil 622 viviendas particulares habitadas son rentadas; en Miguel Hidalgo la proporción es de 42.3 por ciento, y en la Cuauhtémoc alcanza 42.1 por ciento.
Pero el dato cambia todavía más cuando no sólo se considera la renta, sino también las viviendas ocupadas porque pertenecen a un familiar, fueron prestadas o se encuentran bajo otra situación.
Con estos criterios, 56.1 por ciento de las viviendas habitadas de Miguel Hidalgo no son propias de quienes las ocupan. En Cuauhtémoc la proporción llega a 53.1 por ciento y en Benito Juárez a 51.6 por ciento.
El contraste territorial es relevante. Milpa Alta, La Magdalena Contreras y Tláhuac aparecen entre las demarcaciones con menor proporción de vivienda rentada, lo que no implica necesariamente menos problemas de acceso a vivienda, sino que la propiedad y otras formas de ocupación tienen un peso diferente.
También importa distinguir proporción de alquiler y número absoluto de viviendas. Iztapalapa concentra 576 mil 462 viviendas particulares habitadas; Gustavo A. Madero, 377 mil 332, y Álvaro Obregón, 229 mil 657. Por eso, una alcaldía con una proporción relativamente menor de alquiler puede tener, por su tamaño, un número considerable de viviendas rentadas.
La distribución dibuja así dos realidades dentro de la misma ciudad: una donde la renta tiene una presencia particularmente alta en zonas centrales y con intensa actividad económica, y otra donde la propiedad tiene una presencia mayor.
Rentas al alza y reforma para topar incrementos
El crecimiento relativo de la renta ocurre, además, en un mercado en el que los precios han aumentado.
De acuerdo con el índice de Inmuebles24, publicado en agosto de 2026, el precio promedio de un departamento de dos recámaras y 65 metros cuadrados en la Ciudad de México fue de 21 mil 921 pesos mensuales en junio, 9.6% más que el año anterior. Este promedio no representa a todos los inmuebles ni a todas las alcaldías: es una referencia del mercado de oferta privada.
El mismo reporte ubicó los promedios en alrededor de 29 mil 149 pesos mensuales en Cuauhtémoc y 27 mil 786 en Miguel Hidalgo, frente a cerca de 13 mil pesos en Tlalpan, Gustavo A. Madero y Venustiano Carranza.
En febrero de 2026, la Suprema Corte de Justicia de la Nación validó la reforma al Código Civil de la Ciudad de México que establece que el incremento anual de las rentas de vivienda no puede superar la inflación del año anterior.
El tribunal consideró que la medida busca proteger el derecho a una vivienda adecuada y evitar incrementos desproporcionados, y reconoció que entre sus objetivos está prevenir procesos de gentrificación y desplazamiento. La resolución también reconoció que la reforma tiene entre sus objetivos prevenir procesos de gentrificación y desplazamiento.
Eso no significa que las cifras de la EIC demuestren por sí mismas que la capital esté atravesando un proceso de gentrificación, pero sí abren una línea de investigación sobre la relación entre precios, ubicación, cambios en el mercado de alquiler y desplazamiento de población.
Vivir en la ciudad sin ser propietario
En 2025, 49.2% de las viviendas particulares habitadas de la Ciudad de México no eran propias de quienes las ocupaban: 26.9% eran rentadas, 18.3% pertenecían a familiares o eran prestadas y 4% estaba bajo otra situación. En 2020, la vivienda propia representaba 55.59%, y en 2000, 70.8%.
Los datos de la EIC 2025 no permiten concluir que los capitalinos estén dejando de comprar vivienda exclusivamente por el aumento de precios ni que el alquiler sea consecuencia directa de la gentrificación. Lo que sí muestra esta información es un cambio sostenido en la forma de habitar la capital: la vivienda propia perdió peso y ser dueño ya no es la condición mayoritaria, como si lo era hasta hace dos décadas.
LG
