El dinero se está agotando para uno de los programas de desarrollo económico de Estados Unidos emblemáticos de la administración de Donald Trump, ya que los inversionistas se muestran reticentes debido a la inflación, las tasas de interés más altas y el inminente vencimiento de un lucrativo beneficio fiscal.
Trump promulgó en 2017 las llamadas zonas de oportunidad como parte de una amplia legislación fiscal. Las regiones, que contaban con apoyo bipartidista, fueron diseñadas para atraer a inversionistas privados a áreas económicamente deprimidas al permitirles diferir los impuestos sobre las ganancias de capital.
Ahora los inversionistas dudan. Los fondos de las zonas de oportunidad (conocidos como OZ) recibieron 229 millones de dólares en inversiones de capital en el primer trimestre, dos tercios menos que los 682 millones del mismo periodo del año anterior, según Novogradac, una empresa de contabilidad que realiza el seguimiento del sector. Los fondos recaudaron 3 mil 500 millones de dólares en todo 2023, frente a los 9 mil 700 millones de 2022.
Hay “un montón de proyectos bajo el agua en este momento”, dijo Robert Hutchins, fundador del fondo OZ Ellavoz Impact Capital. Dijo que reciben “no menos” de 10 llamadas o correos electrónicos a la semana de colegas con problemas de liquidez que están “atorados y necesitan más dinero”, en comparación con casi cero hace un año.
Según Novogradac, más de 400 fondos de oportunidad han atraído al menos 38 mil millones de dólares en inversiones de capital para proyectos que van desde viviendas multifamiliares hasta centros comerciales y hoteles, y ya construyeron hasta 700 mil casas desde que comenzó el programa en 2018.
El programa fue objeto de escrutinio al principio por invertir en condominios de lujo y otorgar beneficios fiscales a los ricos sin ayudar a las comunidades de bajos ingresos. Las fundaciones benéficas estuvieron entre las primeras en retirarse.
“No creo que sea una buena política pública elaborar nuestro código tributario en torno a la entrega de vehículos de inversión personalizados y de nicho para personas con un patrimonio neto ultra alto”, dijo Aaron Seybert, director gerente de Práctica de Inversión Social de la Fundación Kresge, que dejó de asumir nuevos compromisos con el programa después de proporcionar una garantía financiera de 15 millones de dólares para un fondo OZ en 2019.
La inflación persistente y las tasas de interés más altas son las culpables de la reciente desaceleración del financiamiento, dijeron expertos de la industria, porque cargaron a los fondos de oportunidad con un aumento en los costos de construcción y capital.
Robert Silverman, socio gerente del fondo de oportunidades LJJ Fund, dijo que el entorno de bajas tasas de interés durante los primeros años del programa “impulsó a una enorme cantidad de personas a ingresar a este espacio”, ya que tenían acceso a las opciones más baratas de préstamos para la construcción que “alguna vez se hubieran podido obtener en este país”.
“No se dieron cuenta de que cuando suben las tasas de interés y hay inflación en el sistema, eso tiene un efecto negativo en el rendimiento del capital”, dijo. “Muchas de estas personas que participaron en el programa OZ no pueden completar sus proyectos con la cantidad de capital que recaudaron al principio”.
Las dificultades de varios bancos regionales de EU, que alguna vez fueron importantes emisores de préstamos para la construcción, agravaron el problema en el último año, cuando sus pares sanos se volvieron más cautelosos a la hora de ingresar a este campo.
“El mercado de financiamiento bancario aún es difícil en todos los ámbitos”, señaló un portavoz del fondo Belpointe OZ. “Ya sea un desarrollo de construcción desde cero o una mejora sustancial e incluso en el caso de adquisiciones estabilizadas”.
El programa permite a los inversionistas diferir el impuesto a las ganancias de capital hasta 2026 y no pagar impuestos por retirar dinero si un fondo tiene una duración de 10 años o más. La inminente fecha límite de 2026 también genera desánimo.
“El argumento fundamental de mercadotecnia en torno a los (fondos OZ) fue: ¿por qué pagarías el impuesto al gobierno ahora si puedes invertir en un fondo y pagar impuestos dentro de seis años?”, cuestionó Riaz Taplin, fundador del fondo OZ Riaz Capital. “Ese gran argumento de mercadotecnia ya no es relevante”.
Si bien varios legisladores presentaron en septiembre un proyecto de ley para extender el programa dos años, los inversionistas no esperan que la legislación se apruebe antes de las elecciones.
Los desafíos llevan a muchos inversionistas a mantenerse al margen. “Algunos que se mostraron muy activos hace tres o cuatro años ahora adoptan una estrategia de esperar”, señaló Ross Baird, director ejecutivo de Blueprint Local, una firma de capital privado inmobiliario que invierte en proyectos OZ.
Esto puso en aprietos a muchos fondos OZ, que se enfrentan con un déficit de fondos para completar los proyectos en curso. Brandon Lacoff, director ejecutivo de Belpointe, OZ que cotiza en bolsa y opera a 55 por ciento de su valor neto de activos, dijo en una teleconferencia con inversionistas en noviembre que su compañía no tenía “el capital necesario para llevar a cabo todos sus proyectos” y que estudia otras opciones.
El portavoz de Belpointe dijo que la empresa logró “avances sólidos en muchos frentes”, como obtener un préstamo mezzanine de 56 millones de dólares.
Es probable que la presión se intensifique en los próximos meses. Si bien la mayoría de los proyectos de OZ siguen en marcha, Hutchins dijo que está recibiendo solicitudes en las que los fondos aceptan adquirir capital “por cualquier monto. Desde luego no vamos a hacer eso porque cuando estás desesperado, no funciona”, dijo.
Muchos aún ven potencial en la industria que se ha beneficiado de la fuerte demanda de viviendas asequibles y apoyo político. Silverman, de LJJ, dijo que todavía hay acuerdos lucrativos incluso cuando los “sometió a pruebas de estrés” con tasas de interés más altas.
“No son tan atractivos como antes, pero aún atraen inversiones”, señaló.
