Ante la situación de los inquilinos que no logran acceder a una vivienda y de los compradores primerizos frustrados, los políticos de los países desarrollados han apostado por una solución que parece evidente: construir más viviendas económicas.
Sin embargo, si figuras que se definen como socialistas, como el alcalde de Nueva York, Zohran Mamdani, y el próximo primer ministro británico, Andy Burnham, realmente quieren hacer que la vivienda sea más asequible, deberían dejar de lado los lugares comunes, atender la evidencia y promover, en cambio, la construcción de viviendas de alto valor.
Para empezar, los elevados costos de construcción y el complejo entramado regulatorio hacen que, con frecuencia, los desarrolladores privados tengan dificultades para que los grandes proyectos de vivienda social sean financieramente viables. Los planes de Burnham para construir más viviendas asequibles podrían requerir hasta 13 mil 469 millones de dólares adicionales al año en subsidios.
Quizá por ello no resulte sorprendente que muchos políticos prometan más viviendas de bajo costo de las que finalmente consiguen construir. Aunque Burnham encabezó un auge en la oferta habitacional durante su gestión como alcalde del Gran Mánchester, los desarrollos más importantes fueron modernos edificios de departamentos de gran altura, precisamente el tipo de proyectos que sectores de la izquierda populista suelen criticar.
Sin embargo, como ha señalado Sir Richard Leese, exlíder del ayuntamiento de la ciudad, si Mánchester se hubiera concentrado exclusivamente en vivienda asequible, “no habría construido ninguna vivienda, absolutamente ninguna”.
Más importante aún, los desarrollos de alta gama ponen en marcha largas cadenas de movilidad residencial. Cuando los hogares de mayores ingresos se mudan a viviendas de nueva construcción, dejan libres propiedades más antiguas, lo que incrementa la oferta y reduce los precios de las viviendas de nivel medio y bajo mediante un proceso conocido como filtrado (filtering). Numerosos estudios internacionales respaldan este efecto en cadena.
El lujo ayuda
Uno de ellos, publicado el año pasado, siguió a los hogares que se mudaron a una torre de condominios de 512 departamentos recién construida en Honolulu, Hawái. El estudio encontró que, en apenas tres años, el edificio generó al menos 557 vacantes en departamentos más antiguos y económicos distribuidos por toda la ciudad, y que las viviendas de precio de mercado fueron las que desencadenaron las cadenas de movilidad más extensas.
él dice...“Cuando hay muy pocas viviendas de cualquier tipo,
Las personas con mayores ingresos terminan compitiendo con quienesTienen menores recursos por las mismas viviendas”.
El fenómeno del filtrado también puede producirse a gran escala. Un estudio realizado en Helsinki en 2021, basado en datos georreferenciados de población, concluyó que por cada 100 viviendas nuevas construidas a precio de mercado en el centro de la ciudad, alrededor de 60 viviendas terminaban liberándose en los barrios que conforman la mitad de menores ingresos.
Por su parte, un análisis que abarcó todas las viviendas de Suecia durante varias décadas concluyó que “las viviendas nuevas, incluso aquellas ocupadas inicialmente por personas con altos ingresos, generan importantes efectos de goteo que también benefician a la población de menores recursos”.
Otros estudios realizados en Estados Unidos muestran que los desarrollos inmobiliarios a precio de mercado también benefician a los residentes locales con menores ingresos al reducir los costos de la vivienda.
En San Francisco, una investigación publicada en 2021 encontró que las nuevas construcciones disminuyeron el riesgo de que los habitantes de viviendas con renta estabilizada recibieran notificaciones de desalojo. Incluso los desarrollos considerados “de lujo” en Nueva York —que Mamdani ha criticado abiertamente— han demostrado contribuir a reducir tanto las rentas como los precios de venta de las viviendas en las zonas cercanas.
Al liberar escalones dentro de la escalera habitacional, los desarrollos de alta gama también favorecen la movilidad social, un objetivo que los políticos socialistas suelen decir que priorizan.
En contraste, la vivienda social ha mostrado, en algunos casos, el efecto contrario. Puede desincentivar que los inquilinos se muden en busca de mejores oportunidades laborales si eso implica perder una vivienda subsidiada.
Además, cuando no existen revisiones periódicas de los ingresos de los beneficiarios, ocurre que hogares con ingresos relativamente altos continúan ocupando viviendas subvencionadas. En el Reino Unido, cerca de 400 mil inquilinos de viviendas municipales pertenecen a hogares cuyos ingresos son 60 por ciento superiores al promedio nacional.
El mito inmobiliario
Desde luego, algunos de los sectores más vulnerables seguirán teniendo dificultades para comprar o alquilar una vivienda sin apoyos específicos. Asimismo, ciertos desarrollos mal diseñados pueden terminar deteriorando la asequibilidad si reducen la oferta disponible. Sin embargo, ambos problemas pueden mitigarse.
En primer lugar, reducir el compromiso con grandes programas de vivienda social y favorecer una mayor construcción de viviendas a precio de mercado permite ahorrar recursos públicos y disminuir el gasto en subsidios habitacionales, al aliviar la presión general sobre los precios de la vivienda. Esto genera espacio fiscal para ofrecer apoyos mucho más focalizados a quienes realmente los necesitan.
En segundo lugar, Anya Martin, integrante de la organización Yimby Alliance, sostiene que flexibilizar las reglas de densificación urbana y de zonificación disminuye el riesgo de que los nuevos desarrollos terminen desplazando a los residentes locales.
“Cuando hay muy pocas viviendas de cualquier tipo, las personas con mayores ingresos terminan compitiendo con quienes tienen menores recursos por las mismas viviendas. La evidencia de distintas partes del mundo demuestra que, cuando el sistema de planeación permite que la oferta de vivienda responda a las señales del mercado, las nuevas construcciones absorben esa presión. Construir más viviendas reduce el desplazamiento de residentes, en lugar de provocarlo”.
Las complejidades del mercado inmobiliario recuerdan que las buenas intenciones, por sí solas, no garantizan buenos resultados. Quienes formulan políticas desde la izquierda deberían tener presente que la economía es un ecosistema complejo que no siempre responde a las intervenciones más populares o intuitivas. En muchas ocasiones, las soluciones más eficaces son precisamente las que parecen más contraintuitivas.
AAL
