M+.- El proyecto del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM) reconoce problemas como la crisis hídrica, la expansión urbana descontrolada, la saturación de servicios, las islas de calor y el hundimiento del suelo; sin embargo, los instrumentos planteados para atenderlos podrían profundizar algunos de estos fenómenos, advirtió Josefina Mac Gregor, presidenta de la organización Suma Urbana, quien habló con MILENIO.
El documento, que será sometido a consulta pública del 24 de septiembre al 22 de noviembre, pretende establecer una estrategia común para las 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del Estado de México, ocho de Hidalgo y Huitzilac, Morelos.
Entre sus propuestas aparecen un gravamen para predios baldíos o subutilizados, la posibilidad de ordenar la venta forzosa de determinados inmuebles mediante subasta pública, mecanismos de zonificación flexible, actualizaciones catastrales y pagos a cambio de mayores posibilidades de construcción o cambios de uso del suelo.
Aunque estos mecanismos todavía requerirían reformas legales, fiscales y urbanísticas para comenzar a aplicarse, Suma Urbana considera que su incorporación en un programa metropolitano podría orientar las futuras decisiones locales sobre qué y cuánto se puede construir.
“Nos preocupa mucho porque, a pesar de que en el diagnóstico hay cosas muy acertadas, como una sociedad con crisis de estrés hídrico, una ciudad con problemas graves de movilización, con hundimiento porque están extrayendo el agua del subsuelo y con gran cantidad de riesgos porque hay zonas sísmicas, cuando se habla de los instrumentos para resolver la problemática es ahí donde tenemos el problema más grave”, explicó Mac Gregor en entrevista con MILENIO.
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Cobro adicional por predios subutilizados
Uno de los instrumentos cuestionados es el denominado gravamen al desperdicio urbano, una contribución distinta del impuesto predial que, según el proyecto oficial, buscaría desincentivar la falta de construcción o el aprovechamiento insuficiente de inmuebles ubicados en zonas consolidadas, con infraestructura y servicios.
El POZMVM considera dentro de esta categoría a los terrenos sin construcciones, los inmuebles abandonados o en ruinas.
El proyecto sugiere una tasa de al menos uno por ciento, aunque aclara que los criterios son indicativos y que su eventual aplicación dependería de reformas hacendarias, estudios municipales de factibilidad, reglas de gradualidad, excepciones y análisis de los posibles efectos sociales.
Para Mac Gregor, la definición de subutilización podría alcanzar propiedades antiguas o viviendas con áreas libres amplias, aun cuando sus dueños no las mantengan desocupadas con fines especulativos.
“Si tú tienes una casa viejita en una zona revalorizada, de pronto vas a tener que pagar un gravamen al desperdicio urbano”, alertó.
La presidenta de Suma Urbana sostuvo que los espacios sin construir también pueden cumplir funciones ambientales, como conservar vegetación o permitir la filtración del agua, por lo que pidió diferenciar los terrenos retenidos deliberadamente para especular de aquellos que mantienen áreas libres por sus características habitacionales o ambientales.
Mac Gregor afirmó que lo recaudado se dirigiría al fideicomiso metropolitano. No obstante, el proyecto oficial establece que las autoridades municipales y, en la Ciudad de México, las instancias competentes serían responsables de administrar y cobrar el gravamen.
Posteriormente, los gobiernos podrían acordar qué proporción de los recursos obtenidos mediante éste y otros instrumentos sería transferida al fideicomiso.
Construir en un plazo máximo o vender el inmueble
Otro mecanismo incluido en el POZMVM son los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios. En ellos, la autoridad podría identificar predios baldíos o subutilizados y establecer un plazo de entre dos y cuatro años para edificarlos.
Si el propietario no construye dentro del periodo señalado, el proyecto contempla una enajenación forzosa mediante subasta pública, con avalúos, reglas de transparencia y una compensación económica para el dueño original.
El documento argumenta que la finalidad no sería acumular ventas forzosas, sino provocar que predios con infraestructura disponible sean utilizados y evitar que permanezcan vacíos como parte de estrategias especulativas. También presenta la medida como una alternativa a la expropiación.
Sin embargo, Mac Gregor cuestionó que una persona pueda quedar obligada a ampliar o desarrollar una propiedad porque la autoridad considere que no aprovecha suficientemente su potencial constructivo.
“Si tú tienes un predio con mucha área libre y una construcción pequeña, de pronto te van a poder decir: ‘Está subutilizado, tienes de dos a cuatro años para ampliar la construcción’, y si no, se deja en subasta pública forzada”, señaló.
El proyecto identifica 19 demarcaciones que tendrían que incorporar estos polígonos en sus instrumentos locales: seis municipios del Estado de México y 13 alcaldías de la capital, entre ellas Gustavo A. Madero, Azcapotzalco, Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc, Benito Juárez, Iztapalapa, Coyoacán, Álvaro Obregón y Tláhuac.
Su implementación tampoco sería inmediata. El propio POZMVM señala que tendrían que reformarse las leyes urbanísticas de la Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo y Morelos para definir criterios y procedimientos.
Zonificación flotante y pagos por construir más
La propuesta oficial también incorpora mecanismos de zonificación flexible. Uno de ellos es la zonificación flotante, mediante la cual determinados usos del suelo podrían autorizarse sin quedar asociados desde un principio con un predio específico.
Los aprovechamientos permanecerían disponibles hasta que un propietario o desarrollador solicitara aplicarlos en un terreno que cumpliera condiciones previamente establecidas, como dimensiones mínimas, infraestructura, accesibilidad, conectividad y compatibilidad con otras actividades.
El POZMVM sostiene que la medida busca evitar cambios discrecionales al uso del suelo y dispone que deberían existir evaluaciones técnicas, medidas de mitigación, participación pública, transparencia, mecanismos de impugnación y exclusiones para polígonos con declaratorias de conservación ambiental o patrimonial.
La organización civil mantiene una lectura contraria. Para Mac Gregor, separar inicialmente la autorización de su ubicación puede debilitar la certeza que deberían ofrecer los instrumentos de planeación.
“Tú primero autorizas el uso del suelo y, ya con el tiempo, el desarrollador te dirá dónde lo va a hacer”, explicó.
A esta preocupación se suma la gestión de la valorización del suelo. Con este instrumento, los propietarios podrían construir gratuitamente hasta un potencial básico y pagar una retribución para alcanzar una capacidad máxima de edificación. También habría retribuciones por algunos cambios de uso del suelo y por el aprovechamiento de áreas definidas como no urbanizables.
Los pagos podrían realizarse mediante terrenos, recursos económicos u obra pública en las zonas que determine la autoridad. Para los autores del proyecto, este mecanismo permitiría que la sociedad recupere una parte de la plusvalía generada por decisiones públicas y ayudaría a reducir el precio del suelo.
Suma Urbana considera, en cambio, que abre una vía para que quienes tengan mayores recursos accedan a posibilidades constructivas que no estarían disponibles para todos los propietarios.
“Únicamente las excepciones a la ley las aplicas al que tiene el dinero para poder pagar. El resto de la gente tiene que cumplir la ley de zonificación, pero si tú tienes lana para no cumplirla, te damos los caminitos para poder hacerlo”, criticó Mac Gregor.
Actualización del predial y riesgo de desplazamiento
En materia de recaudación, el proyecto propone actualizar los registros catastrales para que los valores de las propiedades se acerquen a los del mercado inmobiliario. También plantea discutir ajustes a la base del impuesto predial, así como a las cuotas y tarifas aplicables.
Estas últimas modificaciones requerirían cambios en la legislación fiscal de cada entidad. El POZMVM no fija un incremento general ni establece que el predial de todos los habitantes aumentará automáticamente con su aprobación.
No obstante, Mac Gregor advirtió que la combinación entre mayor potencial constructivo, revalorización del suelo y actualización catastral podría elevar la carga fiscal de personas que llevan décadas en colonias que adquieran mayor atractivo inmobiliario.
La activista planteó que una persona podría enfrentar un impuesto más alto no porque haya modificado su vivienda, sino porque el nuevo potencial de construcción eleve el valor comercial del terreno.
“Desde el punto de vista que lo veamos, es un programa de ordenación que expulsa a la población, que no ayuda a contrarrestar la crisis que se está viviendo y es totalmente inequitativo y especulativo”, sostuvo.
La advertencia sobre posibles aumentos de tres, cuatro o cinco veces en el predial corresponde a una proyección de Suma Urbana y no a una tarifa establecida por el proyecto. El documento oficial indica que cualquier cambio deberá pasar por los congresos y legislaciones hacendarias correspondientes.
¿Menor participación de las colonias?
Otra preocupación se concentra en la relación del POZMVM con los instrumentos locales de ordenamiento. El proyecto propone dar mayor fuerza vinculante a los programas metropolitanos, emitir dictámenes de congruencia y asegurar que sus disposiciones sean incorporadas en la planeación de las entidades, municipios y alcaldías.
La conducción recaería principalmente en el Consejo de Desarrollo Metropolitano del Valle de México, integrado por representantes de la Federación, la Ciudad de México, Estado de México, Hidalgo y Morelos. Este órgano podría aprobar proyectos, supervisar el cumplimiento del programa y emitir dictámenes de congruencia entre los instrumentos metropolitanos y locales.
El modelo también contempla un Órgano Consultivo Metropolitano en el que organizaciones sociales, instituciones académicas, colegios de profesionistas, cámaras empresariales y especialistas serían mayoría. Sus propuestas, opiniones y análisis serían evaluados por el Consejo.
A pesar de esta figura, Mac Gregor considera que las consultas de los programas de alcaldías y los programas parciales podrían realizarse cuando varias decisiones centrales ya estuvieran tomadas.
“Tú podrás opinar de tu colonia, pero partiendo del hecho de que ya el Programa de Ordenación la considera zona consolidada y va a haber edificios. Eso ya no puedes tú participar en esa decisión”, señaló.
El proyecto oficial asegura que su elaboración incluyó entrevistas, talleres, grupos de enfoque, recorridos de campo y un cuestionario abierto, con participación de autoridades, academia, iniciativa privada y sociedad civil. Suma Urbana cuestiona que no se detalle con suficiente claridad quiénes fueron convocados, cuántas personas participaron y de qué manera sus opiniones modificaron el documento.
Un diagnóstico acertado, pero soluciones en disputa
Mac Gregor reconoció que el diagnóstico del POZMVM identifica correctamente varias amenazas. El texto oficial advierte que el sistema de drenaje profundo opera al límite de su capacidad; que la sustitución de vegetación por superficies artificiales agrava las islas de calor; que la subsidencia daña viviendas, vialidades y redes hidráulicas; y que la expansión urbana ha ocurrido a un ritmo superior al crecimiento de la población.
La superficie urbanizada de la metrópoli pasó de 156 mil 561 hectáreas en 1990 a 296 mil 859 en 2025, un incremento de 89.61 por ciento, mientras el acceso a infraestructura, servicios y empleo no avanzó al mismo ritmo.
La diferencia está en las soluciones. Mientras el proyecto apuesta por aprovechar predios vacíos, densificar zonas con infraestructura, crear nuevas centralidades y recuperar para el sector público una parte de la valorización del suelo, Suma Urbana teme que la capacidad existente ya sea insuficiente en diversas colonias.
“El diagnóstico es correcto”, reconoció Mac Gregor, pero insistió en que algunas de las medidas propuestas “agravan las condiciones de la ciudad”.
Como alternativas, pidió colocar los riesgos físicos en el centro de la planeación, actualizar los atlas para incluir subsidencia, socavones, minas y deslizamientos; revisar qué ocurrió con los terrenos y recursos reservados para vivienda social y fortalecer a las instituciones encargadas de verificar obras y atender denuncias sobre usos irregulares del suelo.
También llamó a colegios de arquitectos, ingenieros, universidades y especialistas a estudiar el proyecto y presentar análisis públicos antes de que concluya la consulta.
“Estamos totalmente a tiempo”, afirmó. “El publicar en la Gaceta Oficial y decir ‘ya viene la consulta del 24 de septiembre al 22 de noviembre’ no quiere decir difundir el contenido”.
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HCM
