Terrible el panorama para los desarrolladores inmobiliarios de la capital de la República y para los propietarios de inmuebles en una vasta zona de influencia de la capital, me refiero a un nuevo intento de regulación por parte del gobierno de Morena ante la inagotable necesidad de dinero que enfrentan para cubrir principalmente sus programas de “dadivas oficiales” vestidos electoralmente como “programas sociales” y los déficits de operación de las fracasadas empresas creadas por el dueño y líder de la marca tales como el Tren Maya, el del Istmo, Mexicana de Aviación, Gas del Bienestar, etc. y eso aunado a las grandes pérdidas que presentan tanto Pemex como la Comisión Federal de Electricidad, han obligado al Gobierno Federal a endeudarse en forma por demás alarmante.
Ahora emiten un “plan” de regulación conjunta que está aún en consulta, pero que, de prosperar, incidirá en toda la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), en donde habitan más de 22 millones de personas, equivalente al 17% de la población nacional, donde se genera cerca del 28% del Producto Interno Bruto del país y se encuentra integrada por 84 demarcaciones territoriales de la Ciudad de México, el Estado de México, el estado de Hidalgo y el estado de Morelos , y constituye el principal centro político, económico, académico y cultural de México, así como uno de los motores económicos más relevantes de América Latina, cuyo fondo es eminentemente recaudatorio disfrazado de “ordenamiento territorial”.
Para ello presentan el “Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México” POZMVM, sujeto a una de esas consultas a modo, al “estilo Morena” en el que detectamos varias cosas graves que el plan presenta y que ponen los pelos de punta ya que, si les funciona en esa zona, lo exportarán al resto de las Entidades Federativas que gobierna Morena.
Mienten al señalar que ese Plan no provocara aumentos del Impuesto Predial, solo basta analizar la propuesta para entender el impacto a los dueños de inmuebles en esa zona, Para lograrlo, propone el plan, cómo principal herramienta, (constitucionalmente posible) la celebración de acuerdos de colaboración administrativa que permitan que, ahora los gobiernos estatales, y ya no los municipios, ejerzan todas las fases de la función recaudatoria del predial: desde la determinación del impuesto hasta la inspección, fiscalización, verificación y procedimiento administrativo de ejecución para exigir el cobro de créditos fiscales. Una fase posterior implica, la actualización de los registros catastrales para lograr que los valores registrados de las propiedades se asimilen a los valores del mercado inmobiliario, situación que no niego, es ya una disposición constitucional, sin embargo, gobiernos cómo los de MC en Jalisco han cuidado mucho no subir exageradamente los valores base del predial, manteniendo las bases (valor catastral) casi al 50% o menos de los valores de mercado. Rematan su propuesta del predial, señalando que para el fortalecimiento de la recaudación de esta contribución sí exigirían adecuaciones a la legislación fiscal y hacendaria relacionadas con el ajuste de la base del impuesto y el ajuste de cuotas y tarifas aplicables. (traducción = aumento).
Inventan un “Gravamen al desperdicio urbano” instrumento de carácter fiscal y territorial que tiene como objetivo principal desincentivar la subutilización o no construcción de inmuebles localizados en áreas consolidadas de la Zona Metropolitana, promoviendo un aprovechamiento más eficiente de la infraestructura, equipamientos y servicios urbanos existentes. Impuesto distinto al impuesto predial, cuyo objeto no es gravar la propiedad en sí misma, sino el desaprovechamiento de activos urbanos localizados dentro de polígonos urbanos consolidados y prioritarios, que cuenten con infraestructura, servicios y accesibilidad suficientes. Los inmuebles afectos a este impuesto serán los que: “Carecen de construcciones; o presentan alguna de las siguientes condiciones: i. Predios que mantienen construcciones que no aprovechan los parámetros asignados por la zonificación, es decir, que presentan un coeficiente de utilización del suelo inferior a 0.25. ii. Predios inhabitables por abandono o ruina. iii. Predios cuyas edificaciones representen un valor inferior al 50% del valor del terreno.
Pero la joya de la corona se la lleva un gran atentado contra la propiedad privada y que definen como “Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios” y consisten en declaratorias realizadas por la autoridad en las que se catalogan los inmuebles baldíos o subutilizados en zonas consolidadas y se les asignan plazos máximos de entre 2 y 4 años para su construcción, pero ojo, de no concretarse la edificación en el término establecido la autoridad puede obligar a la venta forzosa de la propiedad en subasta pública, con el fin de que el nuevo adquirente realice la construcción. Solo faltó que los expropien. Las declaratorias impedirán subdividir o alterar el predio de alguna manera.
También va a existir un organismo que, en territorios consolidados, donde la adquisición de nuevas reservas no sea viable o necesaria, promoverá la recuperación y reutilización de predios vacantes, abandonados o subutilizados, ¿Quién definirá que es subutilizado y cómo lo van a pagar o lo van a expropiar?
Inventan una Delimitación de Zonas Especiales de Interés Social (ZEIS) en las que establecerán parámetros urbanísticos compatibles con vivienda económica y de interés social, incluyendo controles sobre superficies y precios máximos de venta. ¿Tope al precio de venta? Felicidades.
Pero eso sí, quieres cambios flexibles en los usos de suelo, altura, densidad de construcción, simplemente, págalos, ya será posible.
Ordenar las ciudades es necesario; convertir la propiedad privada en rehén de decisiones administrativas, no.
La pregunta obligada: ¿Hasta dónde puede llegar el Estado al imponer modalidades a la propiedad privada sin vulnerar la seguridad jurídica de sus titulares?
¿Te afecta? Acude a la consulta y oponte.
