En México, una vivienda representa mucho más que un activo financiero, pues es sinónimo de estabilidad, seguridad y el resultado de años de trabajo.
Sin embargo, en ocasiones los compradores están expuestos a una oferta atractiva pero falsa, entre los más vulnerables son los adultos mayores.
Fraudes digitales patrimoniales
Tan sólo los fraudes digitales aumentaron más de 20 por ciento recientemente, muchos de ellos vinculados con operaciones patrimoniales.
Los casos relacionados con despojo de inmuebles y fraudes patrimoniales han mantenido una tendencia creciente en la capital del país, así lo relata la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México.
Además, a nivel federal se advierte que estos delitos se han sofisticado, especialmente mediante esquemas digitales y suplantación de identidad, según la Secretaría de Seguridad y Protección Ciudadana.
La confianza en terceros —familiares, conocidos o supuestos asesores— suele llevar a omitir revisiones clave en procesos de compraventa o renta.
Tan sólo en el 2024 en el país, 59.4 por ciento de las personas vive en vivienda propia y otro 10.4 por ciento en vivienda propia aún en pago.
Esto recalcando que el 24.8 por ciento de adultos mayores jefes de hogar con vivienda propia no tiene escrituras o están a nombre de otra persona, según el análisis de vivienda elaborado con base en información oficial de la Comisión Nacional de Vivienda, a partir de encuestas como la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi).
A esto se suma la brecha digital, que dificulta identificar anuncios falsos o plataformas no confiables, así como el aislamiento social, que en muchos casos deja a las personas tomando decisiones patrimoniales sin acompañamiento.
Cabe mencionar que para 2030 más del 20 por ciento de la población en México será mayor de 60 años, lo que ampliará el universo de personas vulnerables, según el Inegi.
¿Qué tipos de fraude inmobiliario existen hoy en México?
Los esquemas han evolucionado y hoy conviven prácticas simples con operaciones altamente sofisticadas, que comienzan desde engaños básicos hasta estructuras que implican falsificación documental.
“Tenemos muchas vertientes. Desde métodos simples, como personas que se colocan afuera de un desarrollo y toman enganches sin ningún sustento, hasta tramas más elaboradas que implican suplantación de identidad o falsificación de documentos”, explicó Miguel Saucedo, especialista en materia inmobiliaria.
El experto advierte que el impacto va mucho más allá del dinero perdido, pues explica que este tipo de prácticas introduce un alto nivel de riesgo en una de las decisiones financieras más relevantes.
Entre los fraudes más comunes se encuentran la venta de propiedades inexistentes, la suplantación de propietarios, la falsificación de escrituras y el abuso de confianza por parte de personas cercanas.
¿Qué son las “preventas fantasma” y cómo operan?
Algunos de los mudos operandi que existen dentro del ecosistema del fraude y el engaño están las llamadas “preventas fantasma”, las cuales se han convertido en uno de los esquemas más populares.
La promesa de adquirir un inmueble entre 10 y 20 por ciento por debajo de su valor de mercado funciona como un poderoso gancho para atraer compradores.
Sin embargo, ese supuesto ahorro puede terminar en pérdidas totales, pues cabe mencionar que en México, los fraudes inmobiliarios generan daños cercanos a 600 millones de pesos al año, de acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios.
"Las preventas fantasma suelen iniciar con anuncios atractivos, imágenes manipuladas o renders genéricos", explicó Diana Sandoval, directora general de la consultora Kallify para MILENIO.
Dentro de las ofertas irreales destacan los precios por debajo del mercado y la presión para cerrar operaciones de inmediato.
Otro foco rojo es la inexistencia física del desarrollo; es decir, si no hay obra, avances visibles o siquiera un terreno verificable, el riesgo aumenta considerablemente.
A esto se suma la falta de documentos clave como permisos de construcción, uso de suelo o licencias.
¿Cuáles son las señales de alerta que suelen ignorarse?
Uno de los principales problemas es que muchas señales de riesgo se normalizan dentro del mercado, por ejemplo la opacidad documental.
“El fraude inmobiliario rara vez comienza con documentos falsos; en la mayoría de los casos, se gesta en prácticas que el mercado ha normalizado”, advierte Diana Sandoval.
“La primera señal de riesgo es la falta de acceso total y transparente a la documentación del inmueble, un punto que con frecuencia se minimiza durante la negociación”, explicó.
“Se muestra la propiedad, al comprador le gusta, pero no hay transparencia completa sobre los documentos. Esa opacidad impide validar si quien vende es realmente el propietario y si el inmueble está en condiciones legales de comercializarse”, añadió.
Otra señal importante son los contratos desbalanceados.
“Son contratos con penalizaciones exageradas, que cargan la mano hacia el comprador y piden dinero sin respaldo jurídico”, advirtió.
¿Qué hacer para evitar caer en un fraude inmobiliario?
Frente a este panorama, la prevención es la herramienta más efectiva, uno de los pasos clave es revisar el estado jurídico del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, con el objetivo de confirmar la titularidad y detectar posibles problemas legales.
También es fundamental exigir documentación completa, verificar la identidad del vendedor, confirmar la existencia física del inmueble y evitar decisiones bajo presión.
En el caso de preventas, se recomienda validar que el proyecto cuente con permisos, licencias y documentación urbanística en regla, además de firmar contratos claros que establezcan fechas, garantías y penalizaciones equilibradas.
Los especialistas coinciden en que no se deben realizar pagos en efectivo ni sin comprobantes, que toda operación debe pasar por canales formales y rastreables.
Además, el acompañamiento familiar y profesional puede marcar una diferencia crucial, sobre todo en adultos mayores, pues contar con una segunda opinión, revisar documentos en conjunto o acudir con un notario ayuda a reducir riesgos de forma significativa.
KL
