Nadie está exento de sufrir un siniestro. Ante muchos de ellos no podemos actuar; tal es el caso de los desastres naturales, donde lo único que está en nuestras manos es prevenir posibles afectaciones.
Sin embargo, en aquellos escenarios donde sí podemos prevenir, la respuesta suele ser deficiente o tardía. Por desgracia, septiembre es conocido en la capital como el "mes de los sismos".
Aunque no existe una relación científica directa, conserva un peso particular en la memoria colectiva por los sismos de 1985 y 2017. Pero los temblores son solo uno de los múltiples riesgos que enfrentan los inmuebles en la era de la vida horizontal.
De acuerdo a la firma MCB Asesores Condominales apenas entre el siete y el ocho por ciento de los condominios en la Ciudad de México cuenta con un seguro que proteja al inmueble ante un siniestro, lo que significa que nueve de cada diez se encuentran desprotegidos.
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En entrevista a MILENIO, José Arturo Martínez Castañeda, abogado y experto en gobernanza condominal, advirtió que existen hundimientos, socavones, inundaciones, lluvias intensas, incendios, explosiones o el propio deterioro de los edificios; factores que representan un riesgo latente para el patrimonio de quienes viven en condominio.
Un vacío legal: por qué nueve de cada diez edificios operan en la ilegalidad
En zonas de alta sismicidad como la Ciudad de México, contar con una cobertura patrimonial debería ser prioridad. Sin embargo, existe un profundo desconocimiento sobre quién es el verdadero responsable legal de contratar este tipo de protección.
“La obligación de contratar una póliza de seguro, estipulada en el artículo 9, fracción VIII de la Ley de Propiedad en Condominio, recae directamente en los condóminos y no en el administrador”, señala Castañeda.
Además, el abogado detalla que existe la falsa creencia de que el seguro asociado a un crédito hipotecario protege automáticamente todo el departamento y el inmueble.
“Estas pólizas bancarias no amparan las áreas ni bienes comunes, ni el porcentaje de indiviso que corresponde a cada propietario en la estructura global del edificio".
Pese a la memoria histórica de los sismos en la capital, la falta de una cultura de prevención frena el cumplimiento de esta norma obligatoria:
“Esta falta de cumplimiento se debe a una grave falta de cultura de protección civil en la ciudad. Según datos de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS) para 2025, sólo el 20 por ciento de las viviendas en Ciudad de México están aseguradas”.
Para el especialista, la irregularidad va mucho más allá de no pagar una póliza. La estimación de que nueve de cada diez edificios operan en la ilegalidad —e incluso, como ironiza el abogado, si los diez pudieran estar en la irregularidad, los diez lo estarían — responde a un incumplimiento sistemático del marco legal: inmuebles sin administrador formal, sin libro de actas registrado y sin asambleas protocolizadas.
A esta apatía se suma la omisión institucional. La Procuraduría Social (Prosoc), en su rol de ente regulador, no solo omite supervisar el cumplimiento de la norma, sino que, al actuar desde el desconocimiento técnico, entorpece la aplicación de la propia Ley de Propiedad en Condominio.
Incluso en los casos donde existe voluntad vecinal, el mercado financiero representa un obstáculo:
“Los edificios que intentan cumplir suelen hacerlo mal, ya que las aseguradoras no siempre entienden el régimen condominal, dejando al inmueble sobreasegurado o subasegurado”, concluye Martínez Castañeda.
La "monarquía condominal": administradores sin preparación
En la mayoría de los inmuebles de la capital, la gestión del edificio queda en manos de vecinos con buena voluntad que carecen por completo de preparación técnica o legal para responder ante una emergencia.
“Ante la falta de contrapesos y la apatía de los vecinos, la gestión se convierte en un régimen autoritario, prácticamente en una 'monarquía condominal' donde el administrador decide de manera unilateral sin consenso, votaciones ni procesos democráticos”, advierte Martínez Castañeda.
Ante este vacío de experiencia, algunos intentan recurrir a las vías oficiales para capacitarse; sin embargo, los mecanismos actuales resultan insuficientes para garantizar la seguridad de los habitantes:
“La certificación que emite la Procuraduría Social desde 2012 no es una garantía; el examen solo valida que la persona leyó la Ley de Propiedad en Condominio, pero no acredita competencias profesionales, habilidades prácticas ni un desempeño real en la resolución de crisis”, puntualiza el especialista.
Frente a la debilidad de las evaluaciones locales, Martínez Castañeda recomienda contratar administradores acreditados mediante el Sistema Nacional de Competencias del Conocer (sectorizado en la SEP), el cual evalúa habilidades, conocimientos y capacidades bajo estándares nacionales.
El experto enfatiza que existe una falsa creencia de que administrar un condominio se limita a cobrar cuotas de mantenimiento y pagar servicios básicos. Esta visión simplista deja fuera aspectos críticos como la identificación de riesgos estructurales, el mantenimiento preventivo y el cumplimiento estricto de las obligaciones legales.
Corrupción y fraudes: el riesgo de las pólizas a nombre de terceros
Las trabas burocráticas y la falta de una estructura legal sólida impiden que muchos condominios tengan representación jurídica formal ante las autoridades. Esta anomalía deriva en una práctica tan común como peligrosa en la capital:
“Al no contar con una Asociación Civil formal o personalidad jurídica, los condominios suelen contratar las pólizas a nombre personal del administrador o del presidente de la mesa directiva”, advierte Martínez Castañeda.
Esta vulnerabilidad abre la puerta a fraudes millonarios en el momento más crítico:
“En un siniestro grave, indemnizaciones de 14 o 15 millones de pesos caen directamente a la cuenta personal del administrador, abriendo la puerta a que la persona desaparezca con los recursos”.
Los sismos de 2017 dejaron lecciones amargas: inmuebles cuyos condóminos terminaron atrapados durante años en disputas legales y financieras sobre cómo pagar las reparaciones de las áreas comunes por no contar con un instrumento de cobertura colectivo.
El riesgo no se limita al robo de la indemnización. La opacidad de manejar fondos colectivos en cuentas individuales genera severas complicaciones legales ante situaciones como el fallecimiento del administrador.
“Si las cuotas o el dinero del seguro están en la cuenta personal del administrador y este fallece, legalmente ese capital se integra a su herencia, obligando a los vecinos a un juicio para intentar recuperarlo”, explica el abogado.
Martínez Castañeda enfatiza que depositar fondos comunes en cuentas personales invalida, en la práctica, cualquier reclamo de propiedad que los vecinos intenten hacer sobre su propio dinero ante una disputa legal.
¿Cómo proteger tu patrimonio y tu vida?
Para evitar que los recursos comunitarios se manejen a título personal, Martínez Castañeda recomienda que el condominio se organice legalmente como una Asociación Civil (A.C.), lo que le otorga personalidad jurídica propia para gestionar cuentas bancarias institucionales y recibir indemnizaciones.
Sin embargo, en lo que se realiza este proceso formal, existe una medida de contingencia para proteger el capital:
“Si por alguna razón los recursos aún se manejan en una cuenta personal, es imprescindible nombrar legalmente a un integrante del comité de vigilancia como beneficiario para evitar que el dinero pase a la masa hereditaria en caso de fallecimiento del administrador”, enfatiza el especialista.
Más allá del aspecto financiero, el abogado destaca la urgencia de superar la apatía vecinal y comprender que la prevención en la vivienda vertical es una responsabilidad colectiva:
“Es obligatorio tramitar el plan interno de protección civil y conformar un comité de seguridad activo en el edificio. Hay que entender que la propiedad individual termina en la puerta del departamento; los pasillos y vías de evacuación deben mantenerse libres de obstáculos, como plantas o macetas, que puedan entorpecer la salida durante una emergencia”.
Incluso un acto tan elemental como conocer a detalle los términos del seguro —qué cubre, por qué monto, cuáles son sus exclusiones y quién figura exactamente como beneficiario— marca la diferencia entre afrontar una tragedia a ciegas o contar con una red de protección patrimonial real ante cualquier siniestro.
MA
