Los supermercados, farmacias y plataformas de quick commerce comenzaron a transformar el mercado industrial de Guadalajara tras el incremento en el precio de las bodegas urbanas pequeñas, aun cuando la manufactura continúa siendo el principal inquilino de estos espacios.
De acuerdo con la plataforma inmobiliaria Spot2.mx, las bodegas de menor tamaño, ubicadas en El Salto y la Zona Industrial, ya alcanzan rentas promedio de 125 pesos por metro cuadrado al mes, por encima de los 112 pesos que registran las naves medianas, reflejo de una creciente competencia por espacios cercanos al consumidor.
Por su parte, Vianey Macías, head de Market Research de Spot2.mx, señaló que hay más negocio dispuesto a pagar por espacio urbano bien ubicado.
“Todavía no son el inquilino más grande de Guadalajara, pero ya son el que más presiona el precio del metro cuadrado bien ubicado. Eso siempre pasa primero: la demanda se nota en la renta antes que en el letrero de la bodega.", explicó.
¿Qué sectores se inclinan por las rentas de bodegas pequeñas?
Asimismo, la especialista señaló que los supermercados, las cadenas farmacéuticas, las empresas de retail y las plataformas de entregas rápidas están optando por bodegas pequeñas dentro de la ciudad para reducir tiempos de distribución, con el fin de responder a la creciente demanda de entregas exprés.
En el caso del grocery, los espacios se utilizan para instalar dark stores que permiten surtir despensas en menos de 60 minutos e, incluso, bajo esquemas de entregas ultrafast de entre 10 y 15 minutos.
Por otro lado, las cadenas farmacéuticas descentralizan inventarios hacia pequeños centros logísticos dentro de la ciudad para agilizar la distribución de medicamentos y productos de cuidado personal, sin depender de una bodega central.
Mientras que empresas de moda, electrónicos y artículos para el hogar trasladan sus productos de mayor rotación desde grandes centros de distribución hacia bodegas más cercanas al consumidor.
"Estos cuatro giros tienen algo en común: ya no compiten por vender más, compiten por entregar más rápido. Y eso solo se resuelve con inventario cerca del cliente, no con más metros cuadrados en la periferia", indicó Macías.
Industria lidera ocupación de grandes espacios
Pese al aumento en los precios de las bodegas urbanas, la demanda efectiva del mercado industrial continúa concentrándose en espacios de mayor tamaño.
Por su parte, Spot2.mx reportó que 61 por ciento de las visitas de potenciales inquilinos en Guadalajara se dirige a naves de entre 3 mil y 5 mil metros cuadrados.
Mientras que los sectores con mayor ocupación siguen siendo:
- Almacenamiento
- Industria alimentaria
- Fabricación de autopartes.
Para la especialista, esto muestra que el mercado envía dos señales distintas: mientras la logística de última milla ya influye en el valor del metro cuadrado, la manufactura continúa sosteniendo el volumen de ocupación.
Por lo anterior, las perspectivas de crecimiento apuntan a que ambas tendencias convivirán en los próximos años, ya que la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) estima que Jalisco absorberá entre 400 mil y 600 mil metros cuadrados de espacio industrial durante la próxima década, impulsado por las industrias de autopartes, alta tecnología y dispositivos médicos.
A ello se suma que Jalisco se ubicó como el quinto estado con mayor captación de inversión extranjera directa durante el primer trimestre de 2026, impulsado por sectores como la industria automotriz, componentes electrónicos, banca múltiple y aceites y grasas vegetales.
"Lo que estamos observando no es un cambio en quién ocupa hoy el mercado industrial, sino en la forma en que comienza a determinarse el valor del espacio. La última milla ya influye en el precio de las bodegas urbanas, mientras la manufactura sigue sosteniendo la mayor parte de la ocupación. El reto será responder a ambas demandas al mismo tiempo", concluyó Macías.
CQ
