El jueves 19 de noviembre fue un día importante para Geo. En asamblea de accionistas esperaba recibir la aprobación por hasta 3,500 millones de pesos que inyectarían los promotores del Convenio Concursa. Banorte y Capital Inmobiliario ya se habían comprometido con el proceso.
Aunque Geo reinició operaciones hace un año, este proceso representó la posibilidad de insertarse de lleno en retomar los proyectos de vivienda que dejó pendientes en 2011 cuando inició la crisis del sector.
“La compañía está terminando los trámites de actualización de la inscripción de sus acciones ante la CNBV con el objetivo de emitir y hacer entrega de acciones a todos aquellos acreedores que tienen derecho a ello”, reveló en un comunicado.
La empresa está en marcha, pero, el aumento de capital le implica reactivar varios proyectos que dejó pendientes y para los que ya cuenta con un plan de desarrollo.
“No veremos a las desarrolladoras operando en los niveles de precrisis, eso no va volver, además ahora deben concentrarse en generar flujo de efectivo más que en volumen de vivienda”, dice Marco Medina, analista de Bx+.
Antes de su crisis Geo llegó a construir más de 50,000 unidades en un año. Ahora la meta es llegar a 20,000 en el mediano plazo.
El caso de Geo no es aislado. Homex también está lista para volver al ruedo luego de casi tres años de suspender sus operaciones.
El 23 de octubre de 2015 la compañía anunció que salió exitosamente, junto con varias de sus subsidiarias, de su procedimiento de Concurso Mercantil y que su Plan de Reorganización entró en vigor.
“Hoy es un día muy motivador. Nuestra salida del Concurso, así como la capitalización realizada, marca el inicio de un nuevo capítulo para Homex…Nuestra salida no hubiera sido posible sin el arduo trabajo realizado por nuestros trabajadores así como el apoyo continuo de nuestros clientes y proveedores durante el proceso. Así mismo, reconozco el profesionalismo y compromiso de nuestros asesores, acreedores, nuevos inversionistas de capital, así como todas las partes involucradas que hicieron que esto sea posible”, afirmó Gerardo de Nicolás, director general de Homex.
Homex está capitalizado, a través de la emisión de 1,750 millones de pesos en la forma de obligaciones convertibles. Hoy, tanto Homex como Geo están listas para seguir.
Largo proceso Durante 2014 y 2013 la industria de vivienda en México enfrentó una serie de retos tales como cambios en la Política Nacional de Vivienda, reglas en la asignación de subsidios, calificación y clasificación de la reserva territorial, entre otros, lo cual afectó la viabilidad y continuidad de los desarrollos habitacionales en construcción de las grandes desarrolladoras como Geo, Homex y Urbi, según la versión de los propios constructores.
Como resultado de estos cambios, el desempeño financiero de las desarrolladoras y en general de la industria de vivienda en México se vio afectado negativamente.
Derivado de la situación de liquidez afectada por estos cambios, las empresas entraron en procesos de Concurso Mercantil pre-pactado en la mayor parte de los casos.
Sin embargo, las desarrolladoras de vivienda siguen adjudicando la crisis de liquidez por la que pasaban, al cambio en la política para el sector implementado en 2013, que implicaba nuevas reglas para la asignación de subsidios y reglas de operación de créditos en Infonavit.
Para otros agentes del sector no esa fue la única razón de la debacle. Aunque, la nueva política privilegiaba la vivienda vertical y la redensificación de las ciudades con lo que las desarrolladoras se quedaban con reservas de tierra adquiridas que no cumplían con los nuevos criterios.
En realidad los problemas vienen desde la crisis de 2009 cuando las cosas cambiaron y las desarrolladoras enfrentaron una menor demanda, además de cambios en el modelo de comercialización, desde entonces tuvieron que hacer cambios en su modelo que hasta ahora se había centrado en un proceso enfocado al volumen.
“Durante los años siguientes vino el cambio de contabilidad y se comenzó a ver un deterioro en los estados financieros de las compañías, desde ahí se debió comenzar a ver qué había que hacer las cosas de manera diferente”, afirma Carlos González, director de análisis de Monex.
Sin embargo no fue así, los desarrolladores mantuvieron su enfoque en el crecimiento del volumen de viviendas comercializadas y según sus estados financieros entre 2009 y 2012 el número de viviendas colocadas por Geo creció 12% mientras el flujo libre de efectivo (recursos para enfrentar el día a día) pasaba de 1,589 millones de pesos a una cifra negativa de 1,751 millones, al tiempo que la deuda se incrementaba 150% en el mismo periodo.
“La crisis de las constructoras mexicanas fue un hecho sin precedentes en el espacio corporativo emergente que condujo a grandes pérdidas para los inversores internacionales. Y esto sirve como otro recordatorio aleccionador de los riesgos que enfrentan los inversionistas en los mercados emergentes”, afirma Robert Abad, administrador de cartera de mercados emergentes en Wamco, institución estadounidense especializada en gestión de activos.
La consecuencia de la caída de las desarrolladoras públicas más grandes del sector fue que para el resto de los constructores de vivienda hubo una menor disposición de financiamiento, afirma Roberto Charvel, fundador del fondo de inversión Vander Capital.
Ahora lo que sucede es que ya cuentan con los recursos y están listas para volver al mercado pero de otra forma, pues ahora están concentradas no en hacer muchas casas sino en tener para pagar sus deudas y finanzas sanas”, dice el analista de BX+.
Menos grandes
Aunque las desarrolladoras reiniciarán su actividad en el segmento que son especialistas, el de interés social, no serán del mismo tamaño. Ahora las empresas serán más pequeñas.
“El tamaño tendrá que ser menor, claro, pero además habrá que dar mayor información y convencerlos de que pueden volver a creer en ellos”, dice Charvel.
Aunque “hay factores positivos para impulsarlas como que desde el año pasado hubo factores que apoyaron el desempeño del sector vivienda de interés social, tales como los subsidios, el aumento en el monto del crédito de Infonavit y los nuevos esquemas de préstamos hipotecarios por parte de Fovissste”, comenta Marco Medina, analista de Bx+.
No todas las compañías pudieron beneficiarse de la misma manera, luego de la crisis por la que pasaron principalmente las empresas públicas. Esto porque no tenían la misma disciplina financiera, señalan analistas como Carlos González, director de análisis de Monex.
Pero lo mejor podría venir. La demanda de viviendas para este 2015 será de 1,159,480 hogares, es decir 58,099 más que el año pasado, de acuerdo con el reporte ‘Demanda de vivienda 2015’ de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).
Además, las medidas federales aplicadas en 2014, implementadas para impulsar la necesidad de casas, como el acceso a los afiliados de Infonavit a distintos productos hipotecarios por montos mayores y denominados en pesos, “darán soporte para el crecimiento de ingresos de los desarrolladores, incluyendo Consorcio Ara, Cadu, Vinte y Javer”, señala la analista de Moody’s, Sandra Beltrán.
Por otra parte, el Infonavit permitió que los trabajadores solicitaran segundas hipotecas. Fovissste también aumentó el número y monto de los créditos denominados en pesos y cambió sus políticas de sorteo, lo que ayudó a disminuir el tiempo que tarda para pagar a los vendedores de la vivienda.
Al igual que mejores condiciones, hay también nuevos competidores. Actualmente hay un repunte del que las empresas mejor capitalizadas resultarán beneficiadas.
“Javer es una empresa que ha mejorado el manejo de su capital de trabajo y rentabilidad en los últimos años, eso le ha generado una alta eficiencia operativa”, comenta Alexander Michel, analista de Standard and Poor’s.
De acuerdo con el especialista, la oferta de productos de la empresa está alineada con la política de vivienda gubernamental actual. Por lo que considera que la empresa está bien posicionada para aprovechar las tendencias ascendentes del mercado.
“Las perspectivas para el sector son alinear un plan de largo plazo entre sector privado y público, lo que, aunado a una coordinación entre las instituciones llevará a que la vivienda definitivamente sea un motor y factor para el crecimiento económico del país”, puntualiza el especialista.
Asimismo, dado que el crédito a la vivienda por parte de la banca tiene un comportamiento positivo las desarrolladoras han aumentado la construcción de vivienda media.
“La disponibilidad de crédito en el mercado, en nuestra opinión, respaldará un crecimiento sostenido en sus segmentos de vivienda de tipo medio y residencial”, comenta el especialista de Standard & Poor’s. Sin embargo, agrega el analista de BX+, aunque algunas empresas se vayan al segmento de vivienda media para generar mayor flujo la realidad es que Geo y Homex están concentradas en el segmento de interés social y van a retomar los proyectos pendientes con lo que seguirán en interés social por lo menos en el corto plazo.
“La prioridad es pagar su deuda, eso no hay que olvidarlo”, comenta.
