El auge del nearshoring, que impulsó la llegada de inversiones entre 2021 y 2024, ha entrado en una etapa de normalización, México mantiene su posición como uno de los destinos más competitivos para la manufactura y la logística en Norteamérica, afirmó Claudia Esteves Cano, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
En entrevista, explicó que el nearshoring respondió a una combinación de factores extraordinarios, como las disrupciones en las cadenas de suministro tras la pandemia, el crecimiento acelerado del comercio electrónico y las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China. Sin embargo, señaló que hoy el foco está en la competitividad, la integración regional y la capacidad de atraer inversión de largo plazo.
Tras alcanzar niveles récord durante el boom de la relocalización, el mercado industrial mexicano muestra señales de equilibrio. La absorción neta de espacios industriales, que llegó a superar los 5 millones de metros cuadrados (m2) anuales entre 2021 y 2024, se ubicó en 3.3 millones de m2 en 2025, mientras que la disponibilidad aumentó a 4.4 por ciento.
¿Qué sigue para México después del auge del nearshoring?
El nearshoring ya cumplió una etapa muy específica. Fue un fenómeno sumamente exitoso para México, particularmente entre 2021 y 2024, cuando coincidieron varios factores extraordinarios: las disrupciones en las cadenas de suministro provocadas por la pandemia, el crecimiento acelerado del e-commerce y las tensiones comerciales entre China y Estados Unidos (EU).
A ello se sumó la incertidumbre geopolítica derivada de la invasión rusa a Ucrania, que llevó a muchas empresas instaladas en Europa del Este —en países como República Checa, Eslovaquia o Croacia— a replantear sus ubicaciones. En conjunto, estos factores impulsaron una estrategia de relocalización orientada a acercar la producción a los mercados de consumo y reducir riesgos operativos.
Por ello, consideramos que el nearshoring fue una etapa concreta dentro de un proceso más amplio. Hoy la conversación gira más en torno a la competitividad, la integración de cadenas productivas y la capacidad de los países para atraer inversión de largo plazo. Conceptos como nearshoring, reshoring u offshoring pueden cobrar relevancia en distintos momentos, pero lo permanente es la inversión extranjera y la integración económica.
En ese contexto, México sigue siendo un actor clave dentro de las cadenas productivas de Norteamérica. Si bien la incertidumbre actual ha ralentizado algunas decisiones de inversión, creemos que una parte importante de esos proyectos terminará concretándose debido a las ventajas competitivas que el país mantiene en la región.
¿Cómo ha evolucionado la demanda de espacios industriales tras el auge del nearshoring?
Para nosotros, uno de los indicadores más relevantes es la absorción neta de espacios industriales. Antes del auge del nearshoring, México registraba una absorción neta anual cercana a los 2 millones de m2, con una tasa de disponibilidad de alrededor de 6 por ciento.
Durante el periodo de mayor crecimiento, entre 2021 y 2024, la absorción neta llegó a alcanzar hasta 5 millones de m2 anuales, mientras que la disponibilidad se redujo a niveles cercanos al 2 por ciento.
En esos años se popularizó la percepción de que ya no había naves industriales disponibles en el país. Si bien había algo de verdad en ello, también es importante considerar que el desarrollo de nuevos espacios requiere tiempo, inversión y planeación.
Hoy observamos un mercado más equilibrado. En 2025, la absorción neta cerró en 3.3 millones de m2 y la disponibilidad aumentó a 4.4 por ciento. Estos indicadores reflejan una normalización gradual del mercado: el ritmo de llegada de nuevas empresas ya no es tan acelerado como durante el pico del nearshoring, mientras que la oferta de espacios industriales ha seguido creciendo.
Los precios también muestran señales de estabilización. Durante los años de mayor demanda se registraron incrementos extraordinarios en las rentas industriales, especialmente en mercados como Ciudad de México y Monterrey. Sin embargo, esos aumentos respondieron a una coyuntura excepcional y no necesariamente a una nueva dinámica estructural del mercado. Hoy vemos condiciones más alineadas con fundamentos de largo plazo y un entorno más equilibrado entre oferta y demanda.
¿Qué regiones concentran hoy las mayores oportunidades para el desarrollo industrial y por qué?
Históricamente, el norte del país ha sido la región más atractiva para el desarrollo industrial. Fue ahí donde surgió la industria maquiladora en la década de los setenta, impulsando el crecimiento de ciudades fronterizas como Ciudad Juárez y Tijuana, que se consolidaron como importantes centros manufactureros.
Actualmente, Nuevo León concentra el mayor número de parques industriales del país, seguido por Baja California. También destacan estados como Chihuahua y Coahuila, que han experimentado un crecimiento sostenido gracias a su fortaleza manufacturera y su cercanía con el mercado estadunidense.
Por su parte, la región del Bajío se fortaleció significativamente durante las últimas dos décadas, impulsada principalmente por la expansión de la industria automotriz. Más recientemente, el centro del país ha ganado protagonismo debido al crecimiento de la logística, el comercio electrónico y la demanda de espacios para operaciones de última milla.
La decisión de ubicación de una empresa responde a múltiples factores, entre ellos la disponibilidad de talento, la cercanía con proveedores y clientes, la infraestructura, los incentivos, las condiciones climáticas y las necesidades específicas de cada proceso productivo.
ella dice...“México sigue siendo un actor clave dentro de las
Cadenas productivas de Norteamérica”.
Por ello, distintas regiones cobran relevancia en diferentes momentos. El Bajío se consolidó con el auge automotriz; el centro del país ha crecido gracias a la expansión logística; sin embargo, cuando se trata de manufactura avanzada y operaciones orientadas a la exportación, los estados fronterizos continúan siendo los destinos más competitivos y atractivos para la inversión.
¿Qué posibilidades reales tiene el sur de México de integrarse a la dinámica industrial?
El sur del país nunca debe descartarse. Todos queremos que el desarrollo económico beneficie a todas las regiones de México. Sin embargo, es importante reconocer que la consolidación de un ecosistema industrial es un proceso de largo plazo. Basta observar el caso del Bajío, que tardó cerca de tres décadas en convertirse en una de las principales plataformas manufactureras del país.
También es fundamental entender que cada región tiene una vocación productiva distinta. El éxito económico de un estado no depende necesariamente de atraer una planta automotriz o una operación de manufactura avanzada. Existen sectores como la agroindustria, la pesca, la logística, la industria alimentaria o la energía que pueden convertirse en motores de crecimiento igualmente relevantes, dependiendo de las características y ventajas competitivas de cada entidad.
Al mismo tiempo, hay factores geográficos que influyen de manera decisiva en la ubicación de las inversiones. Si el mercado objetivo de una empresa se encuentra en California o en la costa oeste de EU, la lógica económica suele favorecer ubicaciones en Baja California o en otros estados fronterizos. En esos casos, la cercanía a clientes, proveedores y rutas comerciales se traduce en menores costos logísticos y una mayor competitividad.
Por ello, más que replicar un mismo modelo de desarrollo en todo el país, el reto consiste en identificar y potenciar las fortalezas específicas de cada región para atraer inversiones acordes con su vocación económica y sus ventajas naturales.
¿Qué riesgos y oportunidades representa para México la revisión del T-MEC?
Sin duda existe incertidumbre en torno al futuro del T-MEC. Sin embargo, es importante precisar que lo que está previsto es un proceso de revisión, no una renegociación del acuerdo.
En este proceso, México, Estados Unidos y Canadá podrán expresar sus preocupaciones, evaluar el funcionamiento del tratado y determinar si existe consenso para extender su vigencia por 16 años adicionales o, en su defecto, establecer revisiones anuales.
Es cierto que, en ausencia de acuerdos, podrían surgir escenarios más complejos. No obstante, el propio tratado contempla mecanismos institucionales diseñados para dar certidumbre y evitar que la continuidad de la integración económica dependa exclusivamente de una administración en particular o de decisiones individuales de carácter político.
Además, más allá de las coyunturas políticas, la integración productiva de Norteamérica es el resultado de décadas de inversión, desarrollo de cadenas de suministro y especialización industrial. Se trata de una realidad económica profundamente consolidada que difícilmente podría desmantelarse en el corto plazo.
En este contexto, el reto para México es seguir fortaleciendo sus ventajas competitivas. Esto implica invertir en infraestructura, desarrollar talento, mejorar la seguridad, ampliar la conectividad y fortalecer la industria nacional. Avanzar en estos frentes permitirá que el país mantenga su atractivo para la inversión y su posición estratégica dentro de las cadenas productivas de Norteamérica, independientemente de los ajustes que puedan derivarse de la revisión del T-MEC.
¿Cuáles son los principales desafíos de infraestructura que enfrenta el sector?
El principal desafío es, sin duda, la disponibilidad de energía eléctrica. Actualmente tenemos identificados 103 parques industriales en construcción distribuidos en 14 estados del país, los cuales requerirán en conjunto alrededor de 3.5 gigawatts adicionales de capacidad instalada.
Esta demanda obliga a explorar distintas alternativas de suministro energético. Afortunadamente, el marco regulatorio actual ofrece más opciones que en el pasado, incluyendo esquemas de suministro calificado y modelos de generación para autoconsumo que permiten desarrollar soluciones más flexibles y eficientes para las empresas.
Si bien aún queda trabajo por hacer para garantizar la infraestructura energética que el crecimiento industrial demanda, hoy contamos con más herramientas para diseñar estrategias adaptadas a las necesidades específicas de cada parque y de cada proyecto.
El otro gran reto es el agua. Los parques industriales desempeñan un papel fundamental en la gestión del ciclo hídrico que requieren las empresas instaladas, desde el abastecimiento hasta el tratamiento y la reutilización. Aunque el consumo industrial dentro de los parques representa una proporción relativamente pequeña del consumo total de agua en el país, es indispensable garantizar la disponibilidad del recurso, así como su manejo responsable y trazable.
No obstante, al comparar ambos desafíos, la energía eléctrica sigue siendo la principal preocupación para el sector. Su disponibilidad y confiabilidad serán factores determinantes para sostener el crecimiento industrial y atraer nuevas inversiones en los próximos años.
¿Qué escenarios deben contemplar hoy los desarrolladores de parques industriales en México?
Definitivamente estamos viviendo una etapa de cambios profundos. Las empresas mexicanas dedicadas al desarrollo de parques industriales cuentan con la experiencia y las capacidades necesarias para enfrentar este entorno; sin embargo, la incertidumbre sigue siendo una constante.
En este contexto, el reto para todos los participantes del sector es mantenerse informados, anticipar tendencias y prepararse para distintos escenarios. Hoy, más que nunca, la planeación estratégica y la capacidad de adaptación son factores determinantes para seguir creciendo y generando valor.
¿Qué expectativas tiene la AMPIP para este año?
Somos optimistas respecto al futuro del sector. Actualmente contamos con 103 parques industriales en distintas etapas de desarrollo y hemos participado activamente en la coordinación de esfuerzos con el gobierno federal a través del Plan México.
Como resultado, ya se han entregado parques industriales que representan inversiones cercanas a los 711 millones de dólares (mdd), y continúan avanzando nuevos proyectos en diferentes regiones del país.
Nuestra convicción es que México seguirá consolidándose como una plataforma manufacturera y logística estratégica para América del Norte. La integración económica construida a lo largo de décadas, sustentada en cadenas productivas altamente interconectadas, no puede desmantelarse de manera inmediata ni sustituirse fácilmente.
Por supuesto, el entorno global exige mantenerse atentos a los cambios y anticipar nuevos desafíos. Para aprovechar plenamente las oportunidades que vienen, será fundamental fortalecer la infraestructura, garantizar el suministro de recursos estratégicos, impulsar la innovación y desarrollar el talento que demandarán las industrias del futuro.
Si México logra avanzar en estos frentes, seguirá siendo uno de los destinos más competitivos y atractivos para la inversión productiva en la región.
AAL
