Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) atraviesan por una etapa de consolidación en México: los grandes jugadores luchan por quedarse con los portafolios de parques industriales más atractivos del país.
A través de su participación en la Bolsa, estos fideicomisos que por su régimen fiscal permiten a inversionistas obtener ingresos por la renta de inmuebles como parques industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles, bodegas o vivienda, exentando el Impuesto sobre la renta de sus certificados bursátiles.
Actualmente, la industria agrupa a 14 Fibras que administran activos por más de un billón de pesos y tienen una capitalización bursátil de 575 mil millones de pesos (más de 3 mil millones de dólares). En conjunto suman más de 32 millones de metros cuadrados de área rentable, en ocho sectores.
De ellos, el industrial se ha vuelto un campo de batalla en los últimos 18 meses para obtener los portafolios más valiosos, en parte por la expectativa de la relocalización de firmas (nearshoring) para dejar de producir en Asia y acceder al mercado estadunidense.
México cuenta con más de 100 millones de metros cuadrados de parques, según datos de Softec. Pero tras las recientes compras entre competidores, hoy siete fibras concentran de 21 a 25 por ciento del mercado total.
Las mayores terratenientes son las fibras: Prologis, con 8.1 millones de metros cuadrados industriales; Next, con 7.6 millones; Macquarie, 3 millones; Monterrey, 2 millones; Danhos, un millón; Nova, 500 mil, y Storage con 150 mil metros cuadrados.
“No hay monopolio, sino un mercado más maduro”, explicó Vianey Macías, jefa de investigación de mercado de Spot2.mx.
Para la especialista, las fibras realizan movimientos estratégicos que elevan la competencia y obligan a una mayor especialización.
Las más recientes concentraciones iniciaron en agosto de 2024, cuando Fibra Prologis adquirió a Terrafina con una oferta de 34 mil millones de pesos.
Hace unas semanas, Fibra Monterrey concretó la compra de Macquarie después de una puja a billetazos entre ellos, Prologis y Next.
Claudia Esteves, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), dijo que las compras entre fibras reflejan el atractivo que tienen los activos inmobiliarios mexicanos.
“No es una concentración propiamente, lo veo como algo positivo, que habla de lo bien que está el mercado de parques industriales, tanto que se están peleando los portafolios y que sigue el apetito de fondos de inversión extranjera por estar en México”, señaló.
Sin embargo, los especialistas advierten que si esta tendencia continúa durante los próximos años y las grandes fibras siguen absorbiendo portafolios relevantes, podrían aparecer riesgos relacionados con menor diversidad, presión en precios y reducción de alternativas para empresas usuarias.
Alejandro H. Garza Salazar, director de inversiones y fundador de Aztlan Equity Management, explicó que una mayor concentración podría permitir que pocos jugadores tengan mayor influencia sobre las rentas industriales.
“Donde hay pocos grandes jugadores que concentran las participaciones de mercado, ellos tienen altas rentabilidades, pero también tienen altos niveles de ineficiencia”, comentó.
Nuevas oportunidades
Con la mira de los grandes sobre los activos industriales, las empresas de menor tamaño encuentran nuevas oportunidades en segmentos especializados como vivienda en renta, última milla y corredores inmobiliarios secundarios.
Vianey Macías consideró que la consolidación abre la puerta para que empresas más pequeñas busquen nuevas zonas geográficas y modelos inmobiliarios más específicos.
“Los desarrolladores más pequeños pueden enfocarse en otro tipo de nichos y especializarse en espacios industriales más estratégicos”, explicó.
Añadió que la última milla, impulsada por el comercio electrónico y la necesidad de entregas rápidas, representa una oportunidad para nuevos jugadores.
“La oportunidad está en corredores más pequeños, donde todavía hay espacio para crecer”, señaló.
Mientras el sector industrial vive esta competencia por activos, otros segmentos comienzan a ganar fuerza dentro del ecosistema de fibras. Uno de ellos es la vivienda en renta, donde Fibra Park Life recientemente debutó en la Bolsa Mexicana de Valores con una oferta pública inicial de 268 millones de pesos y un portafolio inicial valuado en mil 450 millones de pesos.
La empresa busca institucionalizar el mercado residencial en renta en México y contempla incorporar hasta 4 mil millones de pesos adicionales en activos durante su siguiente etapa de expansión.
Cayetano Jiménez, director general de Fibra Park Life, señaló que el objetivo es crecer mediante una plataforma profesionalizada, con activos de calidad, eficiencia operativa y generación de valor de largo plazo.
“Somos conscientes de que la confianza que hoy recibimos debe traducirse en resultados”, afirmó.
Gustavo Tomé Velázquez, presidente del Consejo de Administración de la fibra, destacó que el modelo busca operar la vivienda en renta bajo estándares internacionales, con procesos auditables y una visión de largo plazo.
La compañía considera que factores como la movilidad laboral, la flexibilidad geográfica y la cercanía con centros de empleo están modificando la manera en que las personas habitan las ciudades, haciendo de la renta una solución estructural.
Para el mercado financiero, la llegada de nuevas fibras amplía las opciones de inversión y fortalece el ecosistema inmobiliario mexicano.
Marcos Martínez García, presidente del Consejo de Administración del Grupo Bolsa Mexicana de Valores, destacó que cada nueva emisora incrementa la profundidad y diversidad del mercado.
La evolución del sector muestra dos caminos paralelos: mientras las grandes fibras buscan consolidarse en los activos industriales más rentables, los jugadores pequeños tienen la oportunidad de competir mediante especialización, nuevos corredores y segmentos inmobiliarios que todavía tienen espacio para crecer.
AG
