Conforme crece la ciudad de Torreón va en aumento el número de fraccionamientos cerrados o de acceso controlado, una forma de vivienda cuyos moradores buscan mayor seguridad, más privacidad y mejor calidad de vida, sobre todo que su inversión tenga plusvalía.
De ahí que en la mayoría de las colonias de este tipo opten por establecer una asociación de colonos y reglamentos para tener un orden en cuanto a los accesos, el mantenimiento de áreas verdes y recreativas, la regulación de convivencia y sostenibilidad financiera mediante cuotas, sin embargo, algunos penden de un hilo en la legalidad.
Te recomendamos...
La aplicación de un reglamento conlleva posibles conflictos con quienes no lo sigan o estén en desacuerdo con los lineamientos, lo que deriva en aplicación de multas y en algunos casos, se niega el ingreso del vecino moroso al fraccionamiento y a su propiedad, lo cual, según la Dirección de Ordenamiento Territorial y Urbanismo de Torreón, estaría fuera del marco de la ley.
De acuerdo a Gustavo Muñoz López, director de la dependencia, se trata de un acuerdo de voluntades entre los mismos colonos el aceptar, incluso firmar, un reglamento interno, pero nadie puede, ni siquiera la autoridad, impedir el libre tránsito ni la entrada hacia la casa del propietario, a menos que haya un mandamiento judicial.
“Nadie puede impedir el libre tránsito hacia tu casa. No existe una ley que diga que si no pagas una cuota no puedes pasar a tu propiedad. Los reglamentos internos son un acuerdo de voluntades que pueden ser exigibles pero no están por encima de la ley. El libre tránsito y el ingreso a nuestro domicilio es un derecho que solo se puede perder a través de orden judicial”.
¿Qué dice la ley?
Muñoz López recordó que el marco legal que regula las viviendas bajo el régimen de condominio con acceso controlado viene establecido en la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano de Coahuila, donde se mencionan los requisitos para que un fraccionamiento sea cerrado o de acceso controlado.
El Artículo 179 de esta ley indica que solo por excepción podrá autorizarse el acceso controlado en fraccionamientos habitacionales cuando cumplan con reglas como no impedir el libre paso de personas y vehículos, sobre todo de autoridades y cuerpos de seguridad.
Además en diciembre del 2025 se le adicionó a este artículo la posibilidad que los habitantes de los fraccionamientos puedan acordar la creación de asambleas o comités para regular la convivencia y el uso de espacios en común.
Asimismo, se adiciona que se pueden crear reglamentos internos, mismos que deben ser validados por la mayoría de los colonos, siempre y cuando se apeguen a las leyes, normas y reglamentos estatales y municipales en materia de asentamientos humanos, urbanismo, vivienda, agua potable, vialidad, seguridad pública y derechos humanos.
Pocas denuncias
Así, cualquier arbitrariedad o falta administrativa respecto a la convivencia en los fraccionamientos puede ser denunciada directamente con el Centro de Justicia Municipal de Torreón, que a decir de la directora de la dependencia, Martha Rodríguez Romero, hay pocas denuncias por problemas de acceso a la colonia por falta de algún pago.
Detalló que durante el 2025 el Centro de Justicia Municipal captó sólo dos denuncias o quejas relacionadas con la obstrucción de la vía pública y el libre acceso a los domicilios, mientras que en lo que va del año solo se ha recibido una denuncia por la misma situación”, comentó.
“Muchos fraccionamientos cerrados crean sus propios reglamentos, que no tienen ninguna legalidad, aunque a veces los registren ante un notario, el municipio no los reconoce como tal porque no están dentro de los marcos institucionales. Son reglamentos que solamente quedan en el orden de lo privado en cada colonia”.
Respecto a las principales problemáticas que detectan en el centro de justicia, Martha Rodríguez expresó que “definitivamente siempre es por el pago de las cuotas, que impulsen el acceso al vecino, al final de cuentas ponen la denuncia y tampoco se puede prohibir el libre paso a su casa, que es donde empiezan los conflictos”.
Asimismo, el centro de justicia también recibe circunstancias de vecinos que deciden cerrar su colonia con caseta y rejas sin los permisos correspondientes al municipio con su asentamiento legal.
Explicó que el proceso a seguir en una queja es acudir a los tribunales a interponer la situación, para luego pasar a los juzgados de procedimiento y de ahí se siguen los recursos legales para el desarrollo de la problemática, y dependerá del conflicto si se queda en la instancia conciliatoria, y en caso de seguir la falta de acuerdo de voluntades se sigue conforme a derecho en base a los reglamentos y leyes.
¿Y las cuotas?
Además de la Ley de Asentamientos Humanos de Coahuila, para efectos vecinales interviene el Reglamento de Desarrollo Urbano y Construcción de Torreón, que indica, los fraccionamientos de acceso controlado abarcan el 62 % de la nueva superficie habitacional urbanizada; o la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio en Coahuila, que habla de las cuotas en condominios.
Esta ley sobre el régimen de propiedad establece que una asamblea de condóminos tiene la facultad de establecer las cuotas a cargo de los condóminos para constituir un fondo destinado a los gastos de mantenimiento, administración y hasta cceso controlado con aplicación móvil, pago que por lo regular se dividen mensualmente con costo en función al número de viviendas y el valor de las propiedades.
Beneficios de tener reglamento
El señor Jaramillo fue líder de una de las asociaciones de colonos de los fraccionamientos cerrados del sector Viñedos, al norte de Torreón, quien resaltó que es necesario un reglamento interno para evitar problemas entre los vecinos así como para respetar los servicios y amenidades que existan.
Así, compartió que en un reglamento se redactan lineamientos relacionados con los estacionamientos, la obstrucción de cocheras, ruido excesivo en reuniones o fiestas, horarios extremos de convivencia, mantener las áreas limpias, paseo de mascotas con correa y con bolsa para excremento. “Vemos que tener un reglamento es para vivir más en armonía”, dijo.
Mencionó que para protocolizar el reglamento ante notario es necesario hacer una asociación civil, lo qué implica gastos, sin embargo, coincide con la directora del Centro de Justicia al afirmar que al momento de aceptar una vivienda en un sector cerrado, se entiende que implica respetar reglas y cubrir ciertas cuotas de mantenimiento y acceso.
Respecto a las acciones para evitar posibles desfalcos ante la recaudación de las cuotas, el líder vecinal compartió que en su caso cada comité dura máximo seis meses, con lo que el manejo de efectivo en ese lapso se reduce al igual que el riesgo de fraude, además de elaborarse un informe mensual de gastos que se pasa a los vecinos.
Aunque destacó que en ese sector se respetan los reglamentos, pero con los vecinos que más batallan son los que rentan las viviendas.
“Siempre batallamos con ellos qué como no son dueños de la casa no respetan al 100%, yo creo que lo principal es hacer ver que el reglamento es necesario para vivir en un mejor entorno, pero mucha gente no lo ve así”, complementó.
cale
