M+.- La llegada del Mundial de Futbol ha acelerado la transformación del mercado de vivienda en Guadalajara, donde cada vez más casas y departamentos son destinados al hospedaje temporal en plataformas digitales, reduciendo la oferta habitacional para los residentes y contribuyendo al encarecimiento del sector.
De acuerdo con Héctor Piña, investigador del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Occidente (ITESO) que habló con MILENIO, este fenómeno está relacionado con la expulsión de familias hacia zonas periféricas, mientras la población de Guadalajara disminuye y crece el número de inmuebles utilizados para renta de corta estancia.
Como parte de una investigación sobre el impacto del Mundial, el experto identificó 10 mil 835 espacios ofertados en plataformas de hospedaje y detectó que, durante las fechas de los partidos mundialistas, los precios registran incrementos de hasta 90 por ciento respecto a otros periodos del año.
Aunque actualmente sólo 53.9 por ciento de estas viviendas se encuentran ocupadas, el académico advirtió que el modelo seguirá expandiéndose debido al interés de grandes fondos de inversión, con efectos directos sobre el acceso a la vivienda y el aumento de los costos habitacionales en la ciudad.
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Costo social
Pese a que el discurso público alrededor del Mundial ha estado centrado en la derrama económica y el turismo internacional, el académico advierte que detrás del crecimiento de las plataformas de hospedaje temporal existe un costo social cada vez más visible.
“En la medida en que este tipo de vivienda aumenta en la ciudad, también hay una expulsión de las familias de esta ciudad”, explicó para MILENIO.
De acuerdo con el investigador, la expansión de este modelo de alojamiento no solo modifica el mercado inmobiliario, sino también la forma en que se habita Guadalajara. Cada vez más desarrollos son comercializados pensando en turistas y no en residentes permanentes.
“Se está construyendo vivienda para este tipo de fines, y eso hace que la gente tenga que migrar a las orillas de la ciudad”.
Incluso, la publicidad de nuevos edificios verticales ya promueve los departamentos como oportunidades de inversión para renta temporal.
“Muchas veces el eslogan es: invierte en una vivienda de tipo temporal, ¿no? No es una vivienda para que sea habitada por una familia, digamos, de forma permanente, sino que se vende ya como una vivienda temporal”.
Para Piña, el fenómeno está acompañado por procesos de gentrificación que terminan desplazando a personas de barrios donde han vivido durante décadas.
“Nosotros vemos todos los días en las noticias, en el trabajo periodístico, cómo la gente es obligada a salir de las viviendas que ha habitado durante muchísimos años. ¿Por qué? Porque se decide que esa vivienda va a ser dedicada a uso temporal”.
El académico consideró que el impacto social supera incluso las posibles pérdidas económicas de quienes apostaron por invertir en este modelo de negocio.
“Me parece que el costo social ha sido demasiado alto para un proyecto que sí podemos decir que es un fracaso”.
Como parte de su investigación, el especialista realizó un inventario de alojamientos temporales en la Zona Metropolitana de Guadalajara ante la inexistencia de un padrón oficial que permita conocer cuántas viviendas operan bajo este esquema.
“Encontré 10 mil 835; en realidad fueron 10 mil 840, pero descarté cinco porque la información venía incompleta”, detalló.
Explicó que uno de los principales problemas para dimensionar el fenómeno es que no existen datos abiertos en Guadalajara, como sí ocurre en Ciudad de México.
“A diferencia de los datos de la Ciudad de México, los datos de la ciudad de Guadalajara no están abiertos”.
Asimismo, aclaró que la oferta no necesariamente equivale a una casa o departamento completo, ya que una sola propiedad puede dividirse en varias unidades de hospedaje.
“Puede ser solamente un cuarto”.
Precios y demanda
El aumento en las tarifas de hospedaje durante los partidos del Mundial que se jugarán en Guadalajara también influyó en la oferta y la demanda.
La investigación, centrada en los encuentros de México contra Corea del Sur y España contra Uruguay, comparó los precios de hospedaje en fechas mundialistas con otros periodos del año para determinar si existía un incremento asociado al evento deportivo.
De acuerdo con el académico, el análisis partió del cálculo de distintos indicadores estadísticos para evitar sesgos en los datos.
“Específicamente, me basé en la mediana, que es el dato que está en medio, y en el promedio de los precios durante esos partidos”.
Los resultados muestran variaciones en los costos por noche dependiendo del partido analizado. Para el encuentro entre México y Corea del Sur, la mediana del precio por hospedaje se ubicó en 156 dólares por noche.
“En el partido de México, es decir, las noches del 17 al 19 de junio, el costo es de 156 dólares; esa es la mediana”.
En el caso del partido entre España y Uruguay, el precio disminuye ligeramente a 146 dólares por noche.
Para dimensionar si estos valores eran altos o bajos, la investigación comparó los precios con otros periodos del año, particularmente mayo y septiembre, lo que permitió establecer una diferencia significativa en las tarifas durante el Mundial.
“Podemos establecer que hay un sobreprecio del 91 por ciento”.
Otro de los hallazgos del estudio se relaciona con el nivel de ocupación de los alojamientos en la ciudad. A tres semanas del inicio del Mundial, apenas la mitad de las viviendas para estancia temporal registradas se encontraban ocupadas.
“Lo que estamos observando es que apenas el 53.9 por ciento de esas viviendas está ocupada”.
El dato resulta relevante al considerar la expectativa de alta demanda turística asociada al evento.
La investigación también incluyó un análisis espacial para determinar cómo influye la cercanía al Estadio Guadalajara en el costo de los alojamientos.
Para ello, se elaboró un mapa con distintos niveles de proximidad, dividiendo la zona en anillos de 3.5 kilómetros alrededor del estadio. Los resultados muestran un incremento importante en los precios conforme disminuye la distancia al inmueble deportivo.
En el primer anillo, correspondiente a viviendas ubicadas en promedio a 3.5 kilómetros del estadio, la mediana del precio alcanza los 525 dólares por noche. Este comportamiento contrasta con la mediana general de 156 dólares registrada en el análisis global.
“Pero en la medida en que la vivienda está más cerca del estadio, aumenta, y es de 526”.
En el segundo anillo, que comprende de 3.5 a 7 kilómetros, el precio desciende a 227 dólares por noche, mientras que en el siguiente tramo baja a 182 dólares.
El estudio confirma así una relación directa entre cercanía al estadio y aumento en los costos de hospedaje.
“Sí hay una relación entre la distancia de la vivienda y el estadio: entre más cercana está la vivienda al estadio, más cara es la noche”.
Además de las tendencias generales, la investigación documentó casos de precios extraordinariamente altos dentro de la plataforma.
“La vivienda más cara que encontré fue de 13 mil 457 dólares por noche”.
Se trata de una propiedad de gran tamaño ubicada en las cercanías del estadio, que refleja los niveles de especulación que puede alcanzar el mercado durante el evento deportivo.
Expectativa y realidad
Aunque aclaró que aún podrían aumentar las reservas conforme se acerque el torneo, consideró que los datos actuales reflejan que las expectativas económicas pudieron haber sido sobreestimadas.
Advirtió que, aunque algunas personas podrían dejar de invertir en este tipo de vivienda debido a la baja rentabilidad observada, el crecimiento del modelo probablemente continuará porque detrás existen grandes fondos de inversión.
“Muchas de estas viviendas, muchos de estos edificios, las inversiones no las hacen personas comunes y corrientes, sino grandes fondos de inversión”, señaló.
El investigador añadió que para estos grupos el interés principal es la especulación inmobiliaria.
“Para ellos, la especulación es lo más importante, ¿no? Acaparar y especular es lo más importante”.
Por ello, consideró poco probable que el fenómeno disminuya en el corto plazo, incluso si el Mundial no genera la ocupación esperada.
“Quizá la gente común y corriente sí empiece a dejar de invertir en este tipo de vivienda, pero el problema es que los grandes fondos son los que están implementando este tipo de desarrollos, y yo no veo que eso tenga una disminución en el corto y mediano plazo”.
MC
