En días recientes, la pregunta de si subirá el predial ha estado en la agenda pública debido a la aprobación de la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral y a la discusión del proyecto del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, que propone revisar la relación entre los valores catastrales y los valores comerciales de los inmuebles.
A nadie nos gusta pagar más, y menos cuando los servicios públicos que recibimos a cambio son tan precarios: miles de baches, insuficientes parques, jardines, iluminación y policías, falta de agua o servicios de recolección de basura deficientes. El problema es que las haciendas públicas municipales en México son débiles por diseño, con una gran dependencia de los recursos que les transfieren los estados o la Federación, y los de esta última, desde 2018, son cada vez menores.
Por ello, incrementar la recaudación por la vía del predial es la alternativa más eficaz en el corto plazo para los gobiernos locales. Recaudar más no implica necesariamente que los que ya pagamos paguemos más, sino, en primer lugar, que todos paguemos y que paguemos lo justo.
Sin embargo, la eficiencia de los ayuntamientos para cobrar es limitada: en 2024, los municipios programaron ingresos por predial de 92 mil 818 millones de pesos, pero recaudaron únicamente 48 mil 703 millones, equivalentes a 52.5 por ciento de lo previsto. La diferencia fue de más de 44 mil millones de pesos, que, de haberse obtenido, habrían permitido ampliar considerablemente la capacidad de los gobiernos locales para financiar servicios e infraestructura.
El problema también es de capacidades institucionales. Un diagnóstico del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), publicado en 2023, encontró que en 2020 solamente 5.96 por ciento de los municipios había actualizado la totalidad de su catastro y que menos de 1 por ciento concentraba aproximadamente la mitad de la recaudación nacional del predial. Estas diferencias muestran que la capacidad para identificar los inmuebles, conocer sus características y cobrar las contribuciones correspondientes está distribuida de manera profundamente desigual en el país.
Para recaudar mejor, lo primero es cobrar a todos los que tienen la obligación de pagar. Para ello, es indispensable modernizar y digitalizar los catastros, vincularlos con los registros públicos de la propiedad y facilitar el cumplimiento mediante distintas modalidades de pago: por internet, transferencia bancaria, establecimientos autorizados y ventanillas municipales, porque no todos los contribuyentes tienen acceso a internet, utilizan servicios bancarios o pueden desplazarse fácilmente a una oficina municipal.
Además, una política de recaudación más eficaz debe ser socialmente justa. Los descuentos para adultos mayores, personas con discapacidad y hogares encabezados por una sola persona, así como los apoyos temporales para quienes acrediten una situación de desempleo, pueden contribuir al cumplimiento.
La Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral busca resolver una parte importante de estas deficiencias. Su objetivo es establecer mecanismos de coordinación entre la Federación, los estados y los municipios para modernizar, homologar y vincular la información de los catastros y los registros públicos de la propiedad. Es, esencialmente, una ley para organizar mejor una enorme cantidad de información que hoy se encuentra dispersa, incompleta o administrada mediante sistemas incompatibles.
La ley no establece un incremento general del impuesto predial, no modifica las tasas aplicables ni ordena actualizar automáticamente los valores catastrales de todos los inmuebles del país. Esas decisiones continúan siendo competencia de los estados y municipios, por lo que las actualizaciones pueden ocurrir independientemente de la nueva ley, como de hecho ha sucedido. Por ejemplo, para 2026, el Congreso del Estado de México modificó las tablas de valores de 114 municipios; en Jalisco de 121; y en Sinaloa de 14. La actualización de los valores catastrales generalmente aumenta el predial a pagar, incluso si las tasas del impuesto permanecen sin cambios, pero ello ha sucedido antes y seguirá sucediendo con independencia de la nueva ley.
Entonces, ¿subirá el predial? La aprobación de la nueva ley general o del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México no implica un aumento inmediato ni generalizado en todo el país. Sin embargo, es previsible que los estados y municipios continúen actualizando los valores catastrales, o las tasas impositivas, y que ello se traduzca en un incremento en el pago total del impuesto. Pero lo más relevante para las y los ciudadanos es que los recursos obtenidos vía el impuesto predial estén vinculados a mejorar servicios como la seguridad, las vialidades o la infraestructura hídrica, y que se informe con transparencia de su ejercicio. Ello se puede conseguir a través de etiquetar los recursos y de establecer informes periódicos obligatorios del gasto.
