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Miércoles , 20.02.2019 / 10:21 Hoy

La ciudad vista por expertos

La vivienda… empujemos el tren del desarrollo

Editoriales

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Como una escena digna de teatro del absurdo sería aquella en la que un tren se para y el conductor se baja diciendo –Señores: se nos acabó el combustible… ¡Todos a empujar el tren!

En el argot de la promoción inmobiliaria, al sistema de producción se ha dado por llamarle “Tren de vivienda”, y éste se explica porque cada uno de los componentes tiene su propia complejidad y todos los elementos tienen que lograr incursionar en la producción a un tiempo preciso. Valga decir, sin él no tendríamos ni la industria de construcción de vivienda, ni los niveles de producción de la misma.

Desde mediados de la década pasada los conocedores sabían que el modelo de producción de vivienda de interés social estaba agotado. Por su parte, los compradores sólo tenían que vivir en ellas para enterarse de lo mismo. La dispersión urbana empezó a aumentar sus costos (infraestructura, transporte, equipamiento, seguridad, servicios), en algunos casos –como evidenció el INFONAVIT– el gasto en transporte superó al costo de la hipoteca; el subsidio se destinó para una población que no necesariamente necesitaba de una vivienda nueva, pero que sí era sujeto de crédito. Sin embargo destinar gasto público a ese fin no es quizás lo más penoso, sino que la vivienda no está llegando a la población más necesitada, eso es más grave. En suma, la falta de sentido de comunidad y la buena dirección para una política pública.

Mientras el dinero público se gastó en un gran absurdo no había problema, sólo hasta que las viviendas deshabitadas empezaron a ser más numerosas y vandalizadas, aunado a que los precios de la vivienda en esos fraccionamientos fueron cayendo, sin poder remontar, fue entonces cuando el nuevo gobierno desde las oficinas de la SEDATU ha metido el freno… y desde entonces el tren de la producción de vivienda ya sólo camina por pura inercia, ya casi sin combustible.

La realidad es que, aun en ese juego, las empresas seguían ganando y por ello es poco creíble que las grandes empresas se encuentren en bancarrota después de tantos años de bonanza.

Pero lo que aquí nos ocupa es que el tren está casi parado y necesitamos montarnos nuevamente en ruta.

Una Ley Estatal de Vivienda

En la historia de Jalisco ha habido muchas instituciones encargadas de atender el tema estatal de la vivienda, desde el Ayuntamiento de Guadalajara que a finales de los 70 e inicios de los 80 contaba con una exitosa Subdirección de Vivienda, encargada de rehabilitar vecindades, dar asesoramiento a gente de escasos recursos y de la construcción de casas-habitación y departamentos de interés social, hasta el Instituto del Bienestar, el IDIPE, el IPEVI e IPROVIPE. Muchos jaliscienses viven en las soluciones que estas instituciones les dieron. Ahora el Congreso local quiere empujar el tema de vivienda, valga decir, le toca elaborar los instrumentos para que el estado nos dé mejores soluciones para la vivienda.

El Congreso propone un nuevo organismo: el Instituto Jalisciense de la Vivienda, que vendría a sustituir al actual IPROVIPE. El reto sigue siendo importante, más del 60 por ciento de los trabajadores afiliados a INFONAVIT no pueden comprar una vivienda, porque sus ingresos no son suficientes, y a ello es necesario agregar a quienes no se encuentran en el sector formal, siendo estos quienes han sido la población objetivo de estos organismos estatales.

De acuerdo a las proyecciones oficiales en Jalisco, hasta el 2030 aún tendremos que producir más de 400 mil viviendas, digamos que hay motivos para que el tren siga funcionando.

Qué desearíamos ver en la Ley

Participación ciudadana

En la propuesta de ley, tal como en la anterior, la participación ciudadana está destinada únicamente a ser parte del tren de la autoconstrucción. Pero no hay invitación a subirse al tren de la elaboración de la política pública, trabajar conjuntamente en el diseño e implementación de las políticas en general y contribuir con su punto de vista a entender mejor la complejidad del problema, lo cual debería ser un primer objetivo de la ley: “si no sabes dónde vas, cualquier camino es bueno”

La iniciativa de ley, al no incluir la participación ciudadana, pierde la sensibilización que la sociedad civil debería darle a la política pública, principalmente el punto de vista de las organizaciones que producen vivienda para los grupos de menos ingreso. Siguen sin incorporarse los incentivos para que la sociedad civil se organice. Ya que no sólo se trata de la producción de vivienda, también se trata de la gestión y apropiación de los espacios condominales (que en otra ocasión tratamos), de estimular las asociaciones de vecinos.

¿No nos vendría mal un Consejo Ciudadano de la Vivienda? O, mejor aún, un órgano de gobierno en el que participen actores privados y sociales, en corresponsabilidad con los actores gubernamentales.

Transparencia

Quienes analizamos el sector necesitamos no sólo los datos del comportamiento socio-económico y de gestión de la vivienda. Serían importantes también datos fehacientes sobre el mercado de vivienda, registros únicos y confiables, auditables, sobre la propiedad de la vivienda, su condición fiscal, su capacidad constructiva.

Sistemas que nos permitan acceder a la información registrada al día, se trata de cerrar el paso a la corrupción, de quitarle el arma de la discrecionalidad, de vincular la vivienda con catastro y con desarrollo urbano (idealmente con las factibilidades de servicios públicos, especialmente el agua). Existe una precisión semántica, no es una ley para la promoción de la vivienda, es una Ley Estatal de Vivienda.

Regulación

La ley se ocupa del impulso a la producción de la vivienda, pero no introduce mecanismos para su regulación, ni la vincula con una nueva forma de hacer la gestión urbana en las ciudades. No dota a los ayuntamientos de instrumentos que les permita el control del uso de la vivienda, peor aún, no los corresponsabiliza para que sean más cuidadosos y vigilantes del tema.

Las viviendas deshabitadas son comunes tanto en la periferia en expansión como en los viejos barrios, no digamos en el centro patrimonial. Al mismo tiempo, el mercado de vivienda es competido para los municipios metropolitanos y la nueva ley relega esto para que lo resuelva el desarrollo urbano.

La infraestructura insuficientemente diseñada y construida por los desarrolladores, tarde que temprano se revierte como exigencia de los vecinos a sus autoridades. Tener ingresos por licencias de urbanización y construcción resuelve las necesidades del Ayuntamiento en turno, pero traslada el problema de la operación de los servicios como un costo que siguientes administraciones ya no pueden resolver. El atractivo de crecer con ciudades dormitorios también tiene un límite.

Vivienda en renta

La vivienda en renta sigue siendo un tema del Código Civil: es un problema entre arrendadores y arrendatarios, no como una política de desarrollo (urbano y económico) y menos aún como una realidad y problema social. No existen mecanismos para la producción de vivienda de interés social en renta, (para entrar en sintonía con las nuevas políticas federales). No se regula el mercado de este tipo de vivienda. No se observa ni propone la participación social en este tema, ni se generan nuevas alternativas.

Es evidente que aun con la capacidad instalada no se han podido atender las necesidades de buena parte de la población, por lo que, una vez más, afirmamos que no podemos seguir haciendo los mismo. Necesitamos una ley innovadora que transforme al sector estatal de vivienda, que no repita el seguir dependiendo de las políticas federales. Al contrario, que permita a los municipios ser reales gestores de su territorio, que los dote de instrumentos para restablecer las dinámicas económicas y demográficas para que estas se vinculen de la mejor manera con el equipamiento y la infraestructura.

El círculo virtuoso con la infraestructura

Una verdadera alineación entre vivienda e infraestructura es el nuevo tren del desarrollo que esperamos para las ciudades. En algunos países desarrollados, los trenes y tranvías fueron los impulsores del desarrollo de los asentamientos humanos. Digamos: la infraestructura va primero, acá entendimos mal el concepto, primero se dispuso el tren de vivienda, tanto el de autoproducción o auto construcción igual como el tren de la producción de vivienda de interés social, después, lo que fuese necesario. En muchas ocasiones el después nunca llegó, o llegó insuficientemente.

Salgamos, pues, del teatro del absurdo y demos orden a una de las necesidades sociales más apremiantes, a un sector económico muy importante que “jala” a muchos otros sectores, a un instrumento estratégico para el desarrollo de nuestra sociedad en las ciudades. ¡Empujemos el tren del desarrollo…!

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