Los inversionistas vuelven a meter dinero en edificios de oficinas de Nueva York, prestando miles de millones de dólares a desarrolladores inmobiliarios, lo que indica que los grandes gestores de fondos ven la ola de retorno a las oficinas como un alivio muy necesario para el mercado.
Los propietarios de cuatro rascacielos de Nueva York recurrieron al mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS, por su sigla en inglés) para refinanciar sus deudas en las últimas semanas, recaudando 3 mil millones de dólares, según los documentos que pudo revisar Financial Times y datos de Bank of America (BofA).
Esto eleva los préstamos vinculados exclusivamente a oficinas de Nueva York en el mercado CMBS a 11 mil millones de dólares este año, con el financiamiento de oficinas en los mercados titularizados de Estados Unidos en su nivel más alto desde 2021, antes de que la Reserva Federal comenzara a subir las tasas de interés.
Un aspecto importante para los desarrolladores inmobiliarios y la ciudad, que depende en gran medida del sector corporativo para obtener ingresos fiscales, es que los inversionistas abren sus carteras a edificios que no se consideran activos trofeo, incluyendo torres antiguas. Lo ven como una señal de que los mercados de deuda se están descongelando para los rascacielos con alto nivel de alquileres, sobre todo en los concurridos distritos comerciales a lo largo de la Sexta Avenida y Park Avenues, en Times Square y junto a la estación de Pensilvania.
“La oficina está de vuelta”, dijo Mario Rivera, director de valores respaldados por activos en Fortress, una tendencia que atribuyó a las políticas corporativas que exigen el regreso al trabajo presencial. Señalando un repunte en la Sexta Avenida, un corredor lleno de bufetes de abogados, fondos de cobertura y otras instituciones financieras, dijo que “el mercado rehuyó ese espacio durante un tiempo, pero ese ya no es el caso”.
Los promotores ya lograron dar los puntos finales a más de 20 financiamientos de CMBS respaldados solo por propiedades de oficinas en EU este año, frente a ocho durante todo el año pasado y ninguna en 2023, de acuerdo con el estratega de BofA, Alan Todd. El mercado de CMBS es solo uno de los lugares donde los desarrolladores recurren a préstamos para financiar sus propiedades.
La promotora inmobiliaria Paramount recaudó 900 millones de dólares a finales de julio para refinanciar las deudas del edificio ubicado en el número 1301 de la Sexta Avenida, sede del banco francés Crédit Agricole y del bufete de abogados Norton Rose.
Unas cuadras al norte, Blackstone obtuvo 850 millones de dólares en deuda en mayo, incluidos más de 600 millones a través del mercado de CMBS, al invertir junto con la promotora Fisher Brothers en el edificio ubicado en el número 1345 de la Sexta Avenida. La torre será la futura sede del bufete de abogados Paul Weiss, que pagará alrededor de 81 millones de dólares al año por el espacio, según los documentos que se distribuyeron a inversionistas.
La sede de Apple en Nueva York, frente a la Penn Station, también fue refinanciada por su propietario, Vornado, recaudando 450 millones de dólares. Mientras, la Durst Organization obtuvo un financiamiento de mil 300 millones para respaldar la antigua sede de Condé Nast y Skadden en Times Square, que se ha alquilado a empresas como TikTok y el bufete de abogados Venable.
Los acuerdos apuntan a una estabilización del mercado de deuda de oficinas de Nueva York y a una mayor disposición de los inversionistas a otorgar préstamos a promotores. El año pasado y a principios de 2025, las inmobiliarias recaudaron miles de millones de dólares para varios edificios emblemáticos, incluyendo un paquete de deuda de 3 mil 500 millones de dólares para el Rockefeller Center y una hipoteca de 2 mil 900 millones para The Spiral, un nuevo edificio en Hudson Yards que alberga a HSBC.
La cantidad de espacio de oficinas disponible para alquilar se va reduciendo a medida que las grandes empresas se expanden en la ciudad, de acuerdo con la consultora inmobiliaria CBRE.
Las tasas de disponibilidad en Midtown Manhattan cayeron a 15.5 por ciento en el segundo trimestre, frente al 18.2 por ciento del año anterior.
Mientras tanto, el uso del metro de la ciudad entre semana se está recuperando, con un promedio de viajes pagados cercano a los 4 millones por día, 72 por ciento de los niveles que tenía antes de la pandemia, según la Autoridad Metropolitana de Transporte de Nueva York.
“Los inversionistas observan una disminución de las tasas de lugares disponibles y tendencias netas positivas en los arrendamientos, y dicen que tal vez ya tocamos fondo en algunos de estos mercados”, dijo Matt Salem, director de crédito inmobiliario de KKR.
Salem añadió que las aseguradoras han sido grandes compradoras de deuda de oficinas este año, y que los inversionistas buscan una parte de muchos de los financiamientos de la ciudad de Nueva York. KKR adquirió alrededor de 400 millones de dólares en CMBS respaldados por oficinas este año, señaló.
No obstante, los inversionistas advierten que las recientes realizaciones de acuerdos no indican un final feliz para el mercado de oficinas y señalan que los financiamientos de Nueva York se destinan en su totalidad a edificios donde una gran parte del espacio ya está alquilado a arrendatarios de primera línea, mientras que las propiedades que no se han renovado o que tienen dificultades para atraer inquilinos todavía enfrentan problemas.
Los acuerdos también presentan relaciones de apalancamiento más bajos de lo habitual antes de la pandemia, lo que indica que las entidades de crédito exigen mayor protección para financiar las transacciones. En algunos casos, los promotores invierten capital adicional en los acuerdos inmobiliarios para que los saldos de deuda sean más tolerables para que puedan cubrir los acreedores.
“Es una historia de ricos y pobres”, dijo Ben Hunsaker, director de crédito estructurado de Beach Point Capital. “La gente está buscando disponibilidad en oficinas de Park Avenue o con vistas a Central Park y dicen que podemos volver a prestar para esto...si te vas dos manzanas más allá, la cosa se pone bastante fea. No sé cuánta demanda marginal habrá para eso”.
