“Llegué aquí hace 30 años, tengo 65, y aun nos alumbramos con velas o lámparas, para comprar despensa hay que caminar más de 10 minutos, rodeando charcos, aquí no pasa transporte público”, cuenta la señora Yolis, habitante de La Laguna Chiconautla, en Ecatepec.
Ella es una de los más de 10 millones de personas que viven en las zonas más olvidadas de Chalco, Chicoloapan, Chimalhuacán, Ecatepec, Ixtapaluca, Nezahualcóyotl, La Paz, Texcoco, Tlalnepantla y Valle de Chalco, pues debido a que sus terrenos son irregulares (llevan décadas esperando la legalización de los mismos), no tienen acceso formal a servicios como drenaje, luz, pavimentación o transporte.
Este es el principal reto del Plan Integral de la Zona Oriente del Estado de México, que ya cumplió nueve meses desde que la presidenta Claudia Sheinbaum lo presentó; sin embargo, desde entonces los avances siguen sin ser tan profundos como se espera.
La irregularidad de los terrenos hace que esta estrategia del gobierno federal sea una de las más complejas que se propuso para este sexenio, pues avanza con una inversión superior a 75 mil millones de pesos y múltiples frentes abiertos, pero con resultados aún parciales frente al rezago estructural de la región.
El programa contempla más de 120 acciones en municipios como Ecatepec, Nezahualcóyotl, Chalco e Ixtapaluca.
A la fecha, los mayores avances se concentran en educación y agua: ya operan nuevas preparatorias con miles de espacios adicionales y una parte de las obras hidráulicas ya fue concluida, mientras el resto registra avances relevantes.
Sin embargo, en los rubros que podrían detonar un cambio más visible, como son movilidad y salud, el progreso es más lento.
Proyectos como el tren ligero de Texcoco a La Paz, nuevas rutas de transporte y obras viales siguen en construcción o en etapas iniciales, por lo que aún no impactan de forma directa los traslados diarios.
En salud, aunque se reportan hospitales en proceso y quirófanos rehabilitados, varias obras siguen condicionadas a trámites y ejecución.
En conjunto, el plan representa un avance importante en inversión y arranque de obras, pero todavía limitado en resultados tangibles para la población.
La transformación de fondo en la zona oriente dependerá de que los proyectos se concluyan y entren en operación, algo que se perfila de forma gradual hacia el periodo 2026–2028.
Grandes retos
Miriam Silva Mata, diputada local del Partido Verde y presidenta de la Comisión de Recursos Hidráulicos de la Cámara de Diputados del Estado de México, advirtió que las condiciones de marginación en colonias como La Laguna Chiconautla, en Ecatepec, representan una grave omisión por parte del municipio.
“No puede haber esas 44 mil personas viviendo bajo esas condiciones”, subrayó.
La legisladora emprendió un litigio estratégico en defensa de los derechos humanos de los habitantes, quienes carecen de agua potable, drenaje, alumbrado y acceso a transporte.
Durante visitas en temporada de lluvias, se observó que las escuelas operan con baños secos por la falta de drenaje, y que el agua estancada persiste semanas tras cada lluvia.
“Me llama la atención que, en vez de filtrarse, el agua se queda estancada, esto requiere un diagnóstico del terreno y un proyecto ejecutivo para saber cómo intervenir”, explicó.
Complejidad en papeleo
La regularización y formalización de colonias en México es un tema complejo que involucra múltiples factores técnicos, sociales y económicos, y que no todas las colonias requieren el mismo nivel de intervención, ni enfrentan los mismos obstáculos para obtener su reconocimiento oficial y acceso a servicios básicos.
Rosalba González Floydes, académica del Tecnológico de Monterrey, campus Estado de México, expuso que “el avance de formalización que existe al presente de las propias colonias es un factor clave”, pues no todas las colonias requieren “la formalización del sistema de acceso a servicios de luz, a otro que solo requiera los títulos de propiedad”.
El Instituto Nacional del Suelo Sustentable (INSUS), junto con la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), son los organismos que trabajan coordinadamente para atender estas distintas necesidades, la profesora explicó que “tienen que ver qué es lo que tiene que atender y cómo tiene que atender a estas colonias”.
Por ejemplo, si el caso está relacionado con infraestructura o acceso a servicios básicos formales, los requerimientos y mecanismos de atención son distintos al proceso de acceso a la regularización del suelo.
Cuando las colonias ya cuentan con servicios básicos, la formalización consiste principalmente en “otorgar los títulos de propiedad a las familias y a los hogares que ya están en estas zonas”, estableciendo “una figura jurídica que le da seguridad a los hogares”; sin embargo, este reconocimiento jurídico implica también “la obligatoriedad de pagar impuestos sobre ese título de propiedad constituyente”.
Contrario a la idea común, la gestión de los títulos de propiedad no recae en los habitantes, sino en el gobierno, lo que derivó en casos donde se engaña a habitantes para cobrarles por estos trámites a través del registro de propiedad y el catastro, “el gobierno administra y gestiona el sistema que establece cuáles son las unidades privadas o propiedad privada y cómo está dividido el suelo dentro de una colonia, dentro de un municipio, para poder saber cuánto cobrar de predial”.
Este proceso está alineado con un programa específico en el que participan las tres instancias de gobierno: Sedatu, INSUS, gobiernos estatales y municipales: “Tiene que haber un registro público de la propiedad y entonces ya se establecen los mecanismos de formalización en el caso específico de las colonias”, afirmó.
No hay para cuándo
En cuanto a los plazos para que las colonias estén completamente regularizadas, la situación es dispar y depende de factores muy diversos, la profesora González Floydes indicó que “esto es una propuesta del gobierno federal con una incidencia local, pero también hay un grupo y movilizaciones sociales por los mismos colonos que están buscando su formalización por diversas razones, incluso electorales.
Un factor determinante para impedir o retrasar la formalización es la ubicación geográfica en zonas de riesgo, es que “el INE establece que se debe evitar los procesos de regularización en asentamientos en áreas de riesgo”, explicó.
Aunque las personas hayan vivido ahí 20 o 30 años, “si la colonia está en zonas de deslaves, inundaciones o suelos de conservación, no pueden formalizar esos esquemas y, en su lugar, tendría que ser de reubicación”.
Este aspecto genera conflictos sociales y políticos considerables.
“Un proceso de reubicación no es bienvenido por los locales”, indicó la académica, pues “llevan décadas habitando el lugar y de pronto el gobierno les dice que están en un área de riesgo o suelo de conservación”.
Además, existen conflictos con organizaciones locales que pueden “aprovecharse de estas estructuras para expropiar más suelo”, lo que conlleva un fenómeno de especulación de suelo, aunque no en el nivel de grandes zonas como la Roma o Condesa, sí se trata de un aprovechamiento que dificulta la correcta implementación de la formalización.
“Cuando se formaliza suelo, el gobierno tiene la obligación de dotar de servicios básicos, y eso es un conflicto de intereses”, subrayó la experta.
Advirtió que los gobiernos deben ser cuidadosos en la forma en que establecen los mecanismos para evitar favorecer estos intereses.
La variabilidad normativa entre los distintos instrumentos de planeación territorial, tanto de riesgo, ordenamiento urbano, ecológico o incluso de patrimonio, también contribuye a la heterogeneidad de los procesos.
“Cada caso tiene un proceso diferencial, algunas colonias podrían regularizarse durante el actual sexenio, mientras que otras tardarán más o podrían no lograrlo nunca”, enfatizó.
Mercado inmobiliario olvidado
Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, la formalización permite a las familias vender o rentar sus propiedades dentro de un entorno legal.
“En el mercado informal puedes hacer una compraventa, pero se trata de contratos privados sin respaldo jurídico y, generalmente, las propiedades se venden por debajo de su valor real”, explicaron especialistas.
Contar con un título de propiedad cambia este escenario: permite vender o rentar a un mayor precio, gracias a la certeza jurídica y al acceso formal a servicios básicos.
Sin embargo, este aumento en el valor debe acompañarse de políticas públicas que mejoren la cercanía a empleos, el acceso al transporte y la infraestructura urbana, para maximizar los beneficios económicos y sociales de la formalización.
Ecatepec
Ecatepec dejó de ser un pueblo rural para convertirse en un municipio urbano e industrial, impulsado por la expansión de la Ciudad de México. La llegada masiva de migrantes, la disponibilidad de terrenos baratos y el desarrollo de fraccionamientos populares lo transformaron en el municipio más poblado del país, con más de 1.6 millones de habitantes.
Su crecimiento acelerado generó rezagos en servicios, transporte y seguridad, pero también lo consolidó como un importante centro económico, con zonas industriales, centros comerciales y actividad cultural.
Actualmente, Ecatepec representa alrededor del 9.44% del producto interno bruto del Estado de México, equivalente a aproximadamente 155 mil 294 millones de pesos.
De acuerdo con Justino Moreno, director de consultoría en Tinsa México by Accumin, el precio promedio de la vivienda usada en Ecatepec de Morelos es de 1 millón 510 mil 471 pesos, con un valor cercano a 14 mil pesos por metro cuadrado en zonas reguladas. En áreas con carencias de servicios, los precios son menores y, en general, el inventario disponible ya es limitado.
Por su parte, la profesora González Floydes relató un caso emblemático: tras el anuncio de la construcción del nuevo aeropuerto en Texcoco, los terrenos cercanos —aún de carácter rural— incrementaron su valor hasta en 400% sin que existiera un cambio formal de uso de suelo.
“Y sí hubo compradores”, señaló.
Este episodio detonó un auge especulativo que se desplomó tras la cancelación del proyecto. “Quienes compraron a esos precios no obtuvieron las ganancias esperadas”.
Naucalpan de Juárez
A mediados del siglo XX, Naucalpan pasó de ser un poblado semi-rural a un municipio industrial y residencial, con desarrollos como Ciudad Satélite y Lomas Verdes, además de un importante corredor industrial.
Hoy combina zonas residenciales de alto nivel con áreas populares e industriales, lo que lo convierte en uno de los municipios más dinámicos del Estado de México.
Destaca por su actividad manufacturera, particularmente en los sectores automotriz, textil y farmacéutico. Empresas como Ford mantienen operaciones relevantes en la zona, impulsando la economía local.
En términos inmobiliarios, el precio promedio de una vivienda usada en Naucalpan es de 4 millones 991 mil 125 pesos, mientras que una nueva puede alcanzar los 10 millones 734 mil 400 pesos. El valor por metro cuadrado ronda los 27 mil 747 pesos en vivienda usada y 33 mil 548 pesos en vivienda nueva.
Nezahualcóyotl
Nezahualcóyotl, ubicado a solo 9 kilómetros del Zócalo capitalino y con una superficie de 63 km², se caracteriza por su trazo urbano cuadriculado: cuenta con 5,165 manzanas, cerca de 220 mil predios y más de 303 mil viviendas, muchas de ellas con construcciones inacabadas.
El municipio surgió en la década de 1970 sobre terrenos salitrosos y creció de forma acelerada. En 1972 ya albergaba a 750 mil habitantes y sumaba hasta 15 nuevos residentes por hora, en su mayoría provenientes de Oaxaca, Michoacán, Jalisco y zonas populares de la Ciudad de México.
La imagen aérea muestra un paisaje de azoteas grises y varillas expuestas. Históricamente, enfrentó carencias en servicios como agua potable y transporte eficiente, además de cargar con una percepción mediática negativa.
Según Tinsa, el precio promedio de una vivienda usada ronda los 3 millones 491 mil pesos, con un valor superior a los 21 mil pesos por metro cuadrado. La oferta de vivienda nueva es prácticamente inexistente debido a la falta de espacio disponible.
En la última década, Nezahualcóyotl también trajo migrantes de China, Corea y Centroamérica, impulsados por rentas más accesibles, la cercanía con la Ciudad de México y redes comunitarias que facilitan su integración. Muchos, especialmente comerciantes chinos, abrieron tiendas, bazares y restaurantes, aprovechando la alta demanda y los menores costos en comparación con zonas céntricas.
jjb
