Densificar la ciudad, viejas recetas olvidadas

Infonavit puso ejemplo de ciudad compacta con exitosos desarrollos verticales y aprovechamiento de espacios interiores al Periférico, pero en 1993 fue borrado.

Guadalajara

Para hacer frente a la especulación inmobiliaria que encarece la tierra urbana en las áreas más consolidadas de Guadalajara y otras ciudades del país, no hace falta “inventar el hilo negro”, señala el consultor Jesús García Rojas. Desde hace más de 40 años ya existían las recetas, los instrumentos y las políticas para remediarlo, pero las reformas de 1993 que sacaron al Estado de la regulación inmobiliaria, dieron al traste con todo.

“Hoy que se habla nuevamente de densificar, volver al centro y de vivienda vertical es pertinente recuperar experiencias exitosas del pasado, olvidadas por el modelo económico neoliberal adoptado a partir de la mitad de los años noventa del siglo pasado y que ha tenido un efecto devastador”, destaca en un análisis entregado a MILENIO JALISCO.

La mejor prueba de ese largo error son los más de 20 mil lotes “intraurbanos” (hacia la ciudad interior del Periférico) que rebasan seis mil hectáreas de superficie, imposibles de meter al mercado por su alto costo, alcanzado a expensas de la infraestructura pagada por los gobiernos.

García Rojas hace un recuento de los instrumentos creados a partir de 1972; “uno de ellos fue El Programa De Utilización De Lotes Baldíos Urbanizados que se creó en el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores desde su fundación en el año de 1972, con el objeto de aprovechar de una manera más eficiente los vacíos urbanos que representan los lotes baldíos que padecen por la especulación urbana todas las grandes ciudades de nuestro país”.

La idea de este programa, añade, “fue aprovechar la infraestructura y los servicios ociosos que se encuentran instalados ya alrededor de estos predios; se inició (su aplicación) en la ciudad de México y continuó en otras como Guadalajara y Monterrey en las áreas urbanas centrales de estas ciudades, que es donde están los servicios urbanos accesibles”.

En el entonces Distrito Federal “para seleccionar los terrenos se fijaron criterios comunes de aspectos físicos, sociales y económicos con el propósito de utilizar prototipos de vivienda preseleccionados; abundamos en los criterios sociales que son relevantes: proximidad del predio a áreas verdes, centros educativos, centros comunales y de salud, centros de trabajo, ausencia de ruidos, humos y olores contaminantes; en la parte económica es pertinente señalar que todas las adquisiciones se hicieron con avalúos bancarios”.

En la primera etapa “se realizaron con pequeñas y medianas empresas constructoras privadas, 5,680 departamentos en edificios solos o pequeños conjuntos con prototipos de vivienda de gran eficiencia para distintos niveles de ingreso, el más pequeño para trabajadores de salario mínimo de dos recamaras, sala, comedor, baño, cocina, patio de servicio de una superficie de 55 m2 incluyendo indivisos; los departamentos que en su mayoría fueron de cuatro niveles, todos tenían como mínimo el 40 por ciento adicional al área de desplante para áreas verdes; las soluciones de espacios abiertos y estacionamientos fueron casuísticas dependiendo de las características de cada terreno, se crearon los respectivos condominios, asociaciones de vecinos y los gastos de administración y mantenimiento se incluyeron en la amortización mensual del crédito”. 

Bajo esas premisas aplicadas en Guadalajara, el Infonavit “realizó 22 exitosos proyectos de vivienda vertical”, cristalizados en los siguientes proyectos: Cuauhtémoc I y II, Benito Juárez I y II, Esteban Loera, Ramón López Velarde, Unidad Del trabajo Atemajac, Santa Mónica, Sierra leona, Jesús García, Fray Antonio Alcalde, Margarita Maza de Juárez, Juan Somellera, Lázaro Cárdenas, Independencia, Industria, Ramón Corona, San Rafael, Federación, San Andrés, El Rosario y Río San Juan De Dios.

“Se abrió la oferta alternativa, departamentos en tu barrio o vivienda unifamiliar en la periferia, donde los departamentos fueron muy bien aceptados por conservar el arraigo, aprovechándose la infraestructura de la ciudad y el equipamiento urbano existente, invitándose a reconocidos arquitectos jaliscienses a realizar los proyectos”.

Adicionalmente “en el mismo municipio de Guadalajara, pero fuera del programa de saturación urbana, el Infonavit edificó vivienda vertical en los siguientes desarrollos: Tetlán Río Verde, El Zalate, Estadio, Los Arrayanes, Colón, Planetario, Zoológico, Javier Mina, El Sauz, Plutarco Elías Calles I y II, El Verde, Rancho Nuevo, San Eugenio, Miravalle I y II”, mientras Tlaquepaque alojó vivienda vertical en la unidad Revolución y Villa De Los Robles, y Tonalá abrió Río Nilo, Loma Dorada y La Soledad, y Zapopan tuvo varios más: Arboleda, La Tuzanía, El Colli, La Primavera, Jardines Del Auditorio, Gustavo Díaz Ordaz, Nueva Primavera, Tepeyac, Arcos De Zapopan I y II y Lomas De Zapopan.

A partir de 1993, “hace 23 años, vinculado con las reformas constitucionales a la Ley General de Asentamientos Humanos y a ley del Infonavit consistentes en descentralizar facultades a los municipios y convertir a la institución en una hipotecaria social y la privatización de la oferta, está prácticamente fue desde esa fecha toda unifamiliar; y en los municipios conurbados a Guadalajara, especialmente en Tlajomulco de Zúñiga, acelerándose la descontrolada expansión de la ciudad, y desperdiciándose todo el acervo y experiencia acumulada por años”.

Agrega el consultor: “fue más importante la cantidad que la calidad de las viviendas, los resultados de las viviendas en la BMV (bolsa Mexicana de Valores) y las utilidades que reportan a sus accionistas que la calidad urbana y arquitectónica de los desarrollos”.