Urge crear un “banco de reserva territorial”

Si la ciudad pone el terreno y los desarrolladores los ladrillos, 6 mil ha al interior de Periférico pueden alojar más de medio millón de personas.
Los terrenos baldíos pueden ser aprovechados por las actuales Administraciones
Los terrenos baldíos pueden ser aprovechados por las actuales Administraciones (Carlos Zepeda)

Guadalajara

El dolor de cabeza para el correcto desarrollo del Área Metropolitana de Guadalajara nace en el valor excesivo de la tierra urbana. Y si los gobiernos de la ciudad y del estado, en vez de gastar millones en extender vialidades, líneas de agua, colectores, redes de electricidad y telefonía, adquieren con ese recurso las seis mil hectáreas de lotes baldíos al interior del Periférico, la historia podría cambiar.

Francisco Pérez Arellano, urbanista experimentado, ex servidor público y consultor de numerosos planes y programas de desarrollo en los últimos 20 años, señala la oportunidad de las nuevas autoridades y la prueba de fuego para las nuevas instituciones metropolitanas, para llevar adelante una planeación en la que los intereses de la ciudad estén primero que los de las empresas inmobiliarias.

“Deberían tener un banco de reservas territoriales, no solo para regular el mercado, sino para irlo induciendo, es decir, si queremos hacer una ciudad compacta, y se dificulta hacerla porque la tierra es muy cara, entonces tenemos que adquirir reservas territoriales y ofertar [sic]suelo subsidiado, para que en lugar de que los impuestos de la gente se estén  dedicando a construir líneas de vialidad, de transporte público, o de agua y alcantarillado, a  distancias remotas-porque no es posible conseguir tierra barata-, que esos impuestos se dediquen a subsidiar tierras”, apunta, en entrevista con MILENIO JALISCO.

Debe ser un programa ambicioso, pues el Instituto Metropolitano de Planeación (Imeplan) ha revelado que existen unos 20 mil lotes entre el centro urbano y el anillo periférico. “Ya después habrá cualquier cantidad de modalidades para hacerlo; una posibilidad que he comentado desde hace un par de años, que suena difícil pero puede ser viable, es que esta tierra se involucre en desarrollos inmobiliarios donde lo que se le venda a la gente sea la construcción y no el suelo; es decir, puedes comprar sobre suelo público, el Estado te presta bajo cualquier modalidad jurídica, y tú lo que pagas como comprador de casa es la construcción; puedes tener un fideicomiso, un comodato o cualquier modalidad y no tienes que pagar el suelo, que es lo caro”.

De este modo, “el suelo ya no sería el pretexto para la construcción, pues los ladrillos da igual pegarlos en el centro de Guadalajara, que a 50 kilómetros del periférico, en términos de costo”.

Hay dos preguntas centrales aún pendientes de respuesta: ¿cuánto vale realmente la tierra en la región urbana consolidada? Y ¿cuánto se invierte en la expansión de la ciudad, año con año? Finalmente, ¿cuál es el costo a largo plazo que la ciudad se ahorra al conservar zonas frágiles y ambientalmente vitales para sus servicios, y al no deber mantener vastas redes de servicios costosos?

Un análisis del Observatorio Inmobiliario de BBVA en México, “el valor del suelo, como proporción del valor de la vivienda fluctúa entre 10 y 20por ciento [del valor total de la vivienda]; los porcentajes más altos corresponden a vivienda residencial. Para las empresas grandes, que adquieren grandes extensiones territoriales y por ende cuentan con mejor capacidad de negociación y construyen para los segmentos de población de menores ingresos, principalmente para interés social, la cifra del valor de la tierra probablemente está más cercana al límite inferior del rango, es decir, hacia 10 por ciento” (ver documento en http://es.investing.com/upload_images/_64769_1327923386.pdf).

Eso explica por qué no suelen realizarse proyectos accesibles intraurbanos y por qué la ciudad se ha expandido de forma desmesurada. Si los recursos públicos se canalizaran a esa adquisición y no a obras, la historia cambiaría: un propietario de vivienda sobre suelo público no es inusual en las grandes metrópolis del mundo. Su ausencia en Jalisco y México revela el abandono estatal.

Obras por plusvalía

La falta de dinero para invertir en el desarrollo urbano se debe, agrega Pérez Arellano, al “abandono de fórmulas antiguas que fueron muy exitosas, relacionadas con las plusvalías que genera el desarrollo urbano; es dramático cómo después del ejemplo que nos pusieron nuestros antecesores, en hacer obras por cooperación municipal o por plusvalía, actualmente las obras se hagan con dinero municipal, incluso hay que comprar derecho de vía, que se paga con nuestros impuestos, y encima de que se plusvalizan esas tierras, la construcción se hace a costillas del contribuyente; creo que es muy importante este planteamiento, habría que echarle mano ahora en esta época de escasos recursos económicos, hacer uso de forma creativa de estos recursos”.