Poca redensificación urbana en la ZMG

Menos de 5% de la oferta de vivienda está en el perímetro que recibe más subsidios; en cambio, 8 de 20 casas se hacen en perímetros “no elegibles”.

Guadalajara

Ya van casi dos años de la nueva política de vivienda que estuvo vigente durante dos décadas, que propició la dispersión descontrolada de las ciudades mexicanas, pero la inercia es poderosa: la redensificación de los centros urbanos apenas produce una de cada 20 viviendas en oferta en el caso del área metropolitana de Guadalajara, una de las más atrasadas del país en este renglón.

El consultor Jesús García Rojas Armengol, especialista en desarrollo urbano y con larga trayectoria pasada en el servicio público, entregó a MILENIO JALISCO sus análisis recientes sobre el problema.

Destaca lo complejo que es “regresar a los centros” cuando hay un problema inherente a costos de la tierra, a la infraestructura vencida, a la falta de planeación que permita a los potenciales compradores y a los habitantes ya establecidos ver las ventajas de una ciudad más compacta y menos costosa en términos ambientales, sociales y económicos: menos uso del automóvil, más vida barrial, menos inseguridad, mejores áreas comunes y espacios verdes, vida nocturna más atractiva. Todo esto debe conciliarse para garantizar el respeto entre los vecinos y servicios óptimos.

Pero la lentitud del cambio también se explica por el lobby que han ejercido los empresarios de la vivienda, preocupados por “sacar inventarios” y mantener amplios márgenes de ganancia.

¿Cuál fue el cambio? “El gobierno federal decidió no dar más subsidios a vivienda fuera de los perímetros de contención urbana y estimular la ciudad central y la densificación urbana; y adicionalmente puso en marcha el programa de consolidación urbana y habitacional y recientemente un interesante programa de subsidios a la vivienda en renta”. Pero “estos iniciales buenos propósitos han sido moderados por demandas de los desarrolladores, ya que los subsidios no solamente persisten sino que se han aumentado y los perímetros de contención urbana se han vuelto negociables”.

Así, “La Sedatu [Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano], en su inicio se pronunció por tener reglas, normas y procedimientos más severos, pero ante la inconformidad de los industriales de la vivienda se negociaron las reglas para el otorgamiento de subsidios y los criterios para determinar los contornos de expansión urbana, que han sido más permisivos y laxos, lo cual se nota gráficamente al observar la dispersión de los contornos, especialmente el U1, solamente entendible en zonas conurbadas poli céntricas”, explica el experto.

Y no obstante esta permisividad, la falta de resultados es ostensible: “Ejemplo dramático es el caso Jalisco, que a pesar que de la laxitud al determinar los contornos para que el mercado absorbiera la oferta ya existente antes del cambio de reglas, y que ha mejorado respecto a diciembre de 2013, se reportan los siguientes resultados en julio del 2014:  solo 4.7 por ciento de la oferta se ubica en el contorno U1, 17.2 por ciento en el contorno U2,  35.6 por ciento en el contorno U3 y 42.5 por ciento fuera de los contornos de contención urbana, no elegibles para recibir subsidios”, añade.

Es decir, en las zonas donde no se puede calificar para subsidios, se construye poco menos de la mitad de la vivienda nueva: para julio de 2014, de 47,715 viviendas en oferta (nueve de cada diez, nuevas), 20,271 están fuera de los contornos de contención urbanos.

No es casualidad, entonces, los municipios donde se concentra: Tlajomulco de Zúñiga, con 35 por ciento; Zapopan con 15.8 por ciento; Tonalá 12.4 por ciento; Tlaquepaque con 9.7 por ciento e Ixtlahuacán de los Membrillos con 5.6 por ciento.

El caso contrastante es Guadalajara: “El municipio sufre un proceso de despoblamiento; ha intentado facilitar la generación de oferta de vivienda con poco éxito hasta hoy, a nuestro juicio por tomar decisiones precipitadas, mal asesorados, sin diagnósticos, planes y consensos, sin tomar en cuenta las experiencias y fracasos especialmente del Distrito Federal de Manuel López Obrador con el Bando 2 y de Marcelo Ebrard Casaubon con la norma 27”.

En la Administración en curso, el Instituto Municipal De Vivienda “emprendió un programa de densificación en trece predios que identificó como elegibles, que no cuentan con la infraestructura necesaria y que se ha dificultado su adquisición ya que se anunció el programa antes de ser adquiridos y los propietarios subieron los precios”.

Para facilitar el proceso “mediante un acuerdo de cabildo se obtuvo una dispensa para que todos estos predios en una condición de excepción no se apegaran a los planes y reglamentos vigentes,  concediéndoles  eliminación de estacionamientos y liberando densidades, permitiendo departamentos de 45 metros cuadrados en edificios de cinco niveles, destinados a familias atípicas, que han sido objetados por los vecinos, ya que los usos de suelo autorizados originalmente eran para vivienda unifamiliar”, explica García Rojas.

Adicionalmente, “según declaraciones del propio presidente municipal, no hubo la respuesta esperada de los desarrolladores para participar en este programa que la prensa ha calificado como las viviendas ‘huevito’ […] hasta ahora, solo tres pequeños conjuntos están en proceso y recibirán sus adquirientes subsidio de Conavi [Comisión Nacional de Vivienda]”.

A juicio del consultor, hay una fase de transición que toca a su fin con los dos primeros años. En delante, la nueva política debería demostrar sus bondades. Pero en tanto no cambien las variables económicas, como el empleo formal y los salarios tan bajos, “los buenos deseos de la ciudad compacta, densificar y de volver al centro se han complicado,  debido al alto costo de la tierra urbana, el que parten de una premisa equivocada, consistente en que la infraestructura y los sistemas de movilidad existentes son suficientes; se piden condiciones de excepción o dispensa de en planes, leyes y reglamentos para liberar densidades, suprimir estacionamientos y equipamiento urbano”, lo que resulta en nuevos problemas urbanos, y que las buenas intenciones no den el fruto deseado.

QUÉ SON LAS ZONAS ELEGIBLES

Perímetros de Contención Urbana: son el resultado de la aplicación de metodologías geoespaciales a partir de fuentes oficiales como INEGI, Sedesol y Conapo. Se clasifican en tres ámbitos o contornos. En el acuerdo de las reglas de operación del programa de financiamiento de subsidio y vivienda del gobierno federal, en http://www.dof.gob.mx/nota_detalle_popup.php?codigo=5304701.

A nivel nacional, “solamente 7.9 por ciento de la oferta registrada se ubica en el contorno U1, el 25.4 por ciento se ubica en el contorno U2, 37.7 por ciento se ubica en el contorno U3 y 30 por ciento está fuera de contorno”, explica García Rojas.

RESULTADOS DE ESTUDIO EN 2014

4.7 % de la oferta de vivienda se ubica en el contorno U1.

17.2 % se ubica en el contorno U2.

35.6 % se ubica en el contorno U3.

42.5 % se ubica fuera de los contornos anteriores.



[Dé clic sobre la imagen para ampliar]