Desarrolladores de vivienda, gobierno de la ciudad de facto

El lobby de las constructoras de desarrollos habitacionales ha sido efectivo para frenar cambios legales que hacen de las urbanizaciones asuntos de Estado, los últimos 20 años.
En 2010, las inmobiliarias impidieron que se convirtiera en decreto el Plan de Desarrollo Urbano de la Región Metropolitana de Guadalajara
En 2010, las inmobiliarias impidieron que se convirtiera en decreto el Plan de Desarrollo Urbano de la Región Metropolitana de Guadalajara (Milenio Digital)

Guadalajara

No es “de jure” (de leyes), pero sí de facto (de hechos). En Guadalajara, el verdadero gobierno metropolitano no se ejerce en los ayuntamientos: las poderosas empresas inmobiliarias y constructoras de vivienda no sólo han diseñado históricamente el paisaje urbano de la metrópoli, sino que aprovecharon las frágiles reformas “federalistas” al 115 constitucional, en 1992, para imponer sus condiciones de negocio a autoridades municipales que no estaban preparadas para recibir tanto poder de decisión.

Una influencia que no han perdido pese a los vientos de corrección de una política desastrosa, que soplan, de forma cada vez más tímida, desde la Administración federal.

Si en la década de los noventa del siglo XX pudieron vetar la publicación del decreto actualizado del Plan de la Zona Conurbada de Guadalajara, que databa de 1982 y obligaba a actualizar instrumentos para garantizar el control, en un tiempo tan reciente como 2010 ejercieron su poder para impedir que se convirtiera en decreto el Plan de Desarrollo Urbano de la Región Metropolitana de Guadalajara, y apenas hace unas semanas, cuando por fin un ayuntamiento –el de Zapopan- determinó hacerse responsable de su desarrollo urbano, el propio alcalde de la localidad, Héctor Robles Peiro, reconocía el pasado 14 de marzo que presiones de la cámara de los desarrolladores de vivienda, Canadevi, habían llevado a postergar la entrada en vigor del Reglamento de Desarrollo Urbano, Construcciones y Ordenamiento Territorial, primera ocasión en dos décadas que un municipio se decidía a ponerles freno.

A nivel federal, el lobby para apaciguar los afanes reformistas no ha sido menos efectivo: la Ley General de las Ciudades y el Territorio, que significa el regreso de la rectoría del Estado en el tema, fue bloqueada en dos ocasiones, en diciembre de 2014 y en marzo pasado. El senador por Sonora, Francisco Búrquez Valenzuela, señaló que el freno a una ley de avanzada, que planteaba sanciones severas a los funcionarios que permitieran el desbordamiento horizontal de las ciudades sin más intereses que el dinero, y la protección de los bienes públicos, fue dictado desde la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), y avalado por la fracción priista, que “mayoriteó” para impedir las votaciones (MILENIO JALISCO, 15 de abril de 2015).

La presión incluye capacidad de negociar y modificar instrumentos claros como los polígonos de subsidios que determinó la Sedatu para evitar que las ciudades se salgan aún más de control, y ante la crisis de las empresas más grandes del sector, la obtención de esos subsidios se convierte en cuestión esencial para su viabilidad, coinciden expertos consultados por este diario.

Como es de dominio público, el caso Tlajomulco ha sido el más emblemático. Una investigación del académicode la UNAM Francisco Valladares García, revela que de 1973 a 1991, fueron aprobados 18proyectos de fraccionamientos, menos de uno por año. “Pero de 1998 a 2006 se aprobaron 293 urbanizaciones, cuya superficie total equivale aproximadamente a 4,521 hectáreas, es decir,7 por ciento del territorio municipal, dando cobijo a un fenómeno inmobiliario salvaje que hacambiado totalmente su anterior condición agrícola y rural”.

La mayoría de las aprobaciones, agrega el investigador de la UdeG, Román Munguía Huato, “fueron al vapor o vía fasttrack, plagadas de irregularidades y truculencias”. En esa época, el gobierno estatal ha puesto poca o nula atención en losprocesos de urbanización de sus municipios, especialmente en los ocho conurbados. “La indiferencia del gobierno estatal ha venido provocando y agravando un continuo y creciente caos urbanístico metropolitano y social que llevó al abandono e indiferencia de la política pública estatalde planear el desarrollo regional y urbano a favor de un enfoque de beneficio social”, añade Valladares.

Resume: “Las empresas inmobiliarias líderes, por sus cifras de edificación de vivienda en México, que arribaron a Jalisco (…) tomando lugares privilegiados por sus volúmenes de producción, son: Administradora PICSA, mejor conocida como Homex; Constructora ABC; CADU Inmobiliaria; Dynamica Desarrollos Sustentables;Kimmo; Grupo Coplan; ConsorcioHogar, además de otros como Urbi, Grupo GEO, Ara”.

Munguía Huato remata: “la expansión periférica deGuadalajara se ha realizado de manera caótica, por la agregación de fragmentos construidosdesarticulados entre sí y con el resto de la estructura metropolitana. La incompetencia ycorrupción de autoridades municipales, la negligencia del gobierno estatal, la indiferencia de losorganismos financieros e instituciones federales de vivienda han permitido y legitimado la construcción de gran cantidad de conjuntos habitacionales con problemas de accesibilidad,riesgos urbanos, deficiente infraestructura, carencia de equipamientos y servicios públicos que se traducen en malestar social, pérdidas económicas y desequilibrios ecológicos”.

Al menos en teoría, el gobierno de Aristóteles Sandoval Díaz prevé retomar el control del territorio, pero sin modificaciones al artículo 115 constitucional, se corre el peligro de que eso quede en buenas intenciones.

“Los ayuntamientos no estaban ni están preparados para asumirla responsabilidad de la planeación, ordenamiento territorial, desarrollo urbano, usos del suelo (…) malas administraciones, mala gestión, aparece nuevamente la inefable corrupción,cinismo, impunidad, Tribunal Administrativo del Estado que otorga más cambios de usosdel suelo que los municipios, presidentes chapulines que duran solo dos años”, destaca el consultor Jesús García Rojas.

Esto se agrava con el “cortoplacismo, falta planeación democrática participativa, simulación de consultaciudadana, exceso de leyes reglamentos y normas, muchas secretarias, institutos,consejos consultivos, organismos técnicos”, añade lapidario.

Como colofón, “en la metrópoli de Guadalajara existen leyes y reglamentos estatales, normas y planes municipales que debieran regular la construcción de urbanizaciones habitacionales y que sinembargo, no han evitado los problemas descritos. Por ello, a menos que no se prevean y apliquen sanciones económicas y penales a las inmobiliarias y funcionarios negligentes, depoco o nada servirán los nuevos lineamientos federales”, concluye Munguía Huato.

LA CIUDAD DEL RIESGO

El crecimiento desordenado del área metropolitana de Guadalajara se ha dado fundamentalmente sobre zonas de riesgo. De acuerdo al diagnóstico del Plan de Desarrollo Urbano de la Región Metropolitana de Guadalajara, esa expansión desmedida hace que los nuevos habitantes de la ciudad vivan en 37.46 por ciento de la superficie, en “riesgo medio”; 41.03 por ciento en riesgo alto, y 21.51 por ciento en riesgo muy alto, lo que demuestra que los criterios de interés público no han sido los rectores de los desarrollos, sino la ganancia de corto plazo y el acceso a subsidios del Estado por parte de los “vivienderos”.

CLAVES

Los gigantes

Estos son algunos de los grandes desarrollos de vivienda construidos en la zona metropolitana de Guadalajara por los grupos empresariales más importantes, de acuerdo a trabajos de los investigadores Román Munguía Huato, Adriana Fausto Brito y Francisco Valladares García

Proyectos Inmobiliarios de Culiacán (Homex), Haciendas de Santa Fe, XIV etapas, Bonanza Residencial, Banús Residencial, Chulavista (XVII etapas), Cumbres (VIII etapas). 34,782 lotes

Urbanizadora GIG. Valle de las Flores, San José del Valle (tres secciones), Viveros del Real, Casa Fuerte, Puerta del Sol, Cañada de Santa Anita, Nueva Galicia. 14,696 lotes

Dynámica Desarrollos Sustentables. Lomas de San Agustín (seis etapas), Lomas del Sur, Valle Dorado. 11,667 lotes

SIMACO SA. Campo Sur, Residencial Providencia. 4,739 lotes

Cadu Inmobiliaria. Villas de la Hacienda (tres secciones), Altus Bosques. 4,733 lotes

Consorcio Hogar. Jardines de San Sebastián, Paseo de las Aves, Rancho Alegre I y II, Villas dela Tijera. 3,789 lotes

Consorcio Terrenos. Arcos de la Cruz, Bosques de Santa Anita, Campo Nogal, Rancho San José del Tajo, San Martín del Tajo, Lago Nogal. 2,562 lotes

GEO Jalisco y GEO Reynosa. GeovillasArb I y II. 2,505 lotes

Domus Desarrolladora Inmobiliaria. Vistas del Valle (cuatro etapas), Villas de la Alameda. 2,466 lotes

Urbi. Urbi Villas Tonalá. 30 mil lotes

“En el municipio de El Salto, fueron modificados demanera discrecional los planes para permitir la construcción de viviendas cercanas al corredorindustrial existente, ignorando recomendaciones sobre prevención de riesgos y sin tenergarantizado el abastecimiento de agua para las nuevas viviendas”

“En Ixtlahuacánde los Membrillos, a partir del 2005 se ha autorizado la construcción de al menos siete desarrollos que implican la edificaciónde más de 20,0000 viviendas”

“Del 2000 al 2006 en el municipio de Tlajomulco fueron autorizados 160 nuevos desarrolloshabitacionales -la mayoría de alta densidad, denominada H4-, lo que significó más de 120,000 nuevas viviendas, si se considera que no todos los lotes eran unifamiliares (ver tabla). Esto significó la urbanización de al menos 4,000 hectáreas que formaban parte de una importantecuenca hidrológica, alterando la recuperación de mantos freáticos, sin prever sistemaseficientes de drenaje ni de transporte público, vías suficientes de acceso, escuelas u otrosequipamientos indispensables. Algunos de esos fraccionamientos se inundan en tiempos delluvia y la población debe ser evacuada por los riesgos potenciales”.