AMG, sigue en retroceso la densificación urbana

La oferta de vivienda en el primer cuadro decreció casi un tercio entre 2013 y 2015; un coctel de programas y decisiones ilegales “no van a cambiar la situación”, advierte urbanista.
Apenas 3.2% de la oferta para casa habitación se da en la zona Centro.
Apenas 3.2% de la oferta para casa habitación se da en la zona Centro. (Carlos Zepeda)

Guadalajara

La intención de fomentar la densificación con vivienda en el primer contorno de contención urbana de Guadalajara, denominado U1 en la planeación emitida desde 2013 por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), y que abarca el primer cuadro del área metropolitana, permanece en el fracaso: apenas 3.2 por ciento de la oferta de inmuebles para casa habitación se da en ese espacio consolidado.

De por sí, esto significa el retroceso de un tercio en la oferta que se presentaba en el primer año de esta Administración.

Es decir, si en 2013, primer año del gobierno de Enrique Peña Nieto, el cual definió la nueva política de contención urbana, se ofrecían 4.7 por ciento de las viviendas dentro de los polígonos marcados como U1 para la ciudad, en 2015 ha terminado con apenas 3.2 por ciento, de manera que  se pasó de cinco de cada cien casas a tres de cada cien en el mercado, de acuerdo a los datos que ofreció a MILENIO JALISCO el consultor Jesús García Rojas.

“La oferta a nivel nacional [en el contorno U1] es solamente de 7.45 por ciento y en Jalisco es de 3.2 por ciento; fuera de contorno [es decir, sin subsidios] a nivel nacional es 19.2 por ciento de la oferta y en Jalisco es 20.9 por ciento”, señala en un análisis entregado a este diario.

Apunta: “Si bien hay un buen diagnóstico de la expansión y mucho entusiasmo por estimular la densificación, se han equivocado en el cómo hacerlo, primero, en el perímetro de contención U1 la tierra es muy cara, no han planteado una solución integral, han publicitado programas ineficientes y otros para remendar esto; así, hoy tenemos una ensalada [en la que los ingredientes son] perímetro U1, un programa denominado Procurha [Programa de Consolidación Urbana y Habitacional, que se aplica de forma piloto para revitalizar el tradicional barrio de Analco], y otro de consolidación de reservas urbanas; localmente, en Guadalajara está vigente un acuerdo de cabildo de excepción para violar los planes parciales de desarrollo urbano en cuanto a usos del suelo, densidades, estacionamientos, donaciones, espacios abiertos, superficies construidas, equipamiento, para densificar; que son, en suma una serie de subsidios directos e indirectos que no han dado ni darán resultados”, señala el experto.

De este modo, se pregunta: “¿Cuántos años más seguiremos dando subsidios con recursos fiscales, para el bienestar de los constructores? ¿Se intentará nuevamente presentar al Congreso de la Unión una versión descafeinada el Proyecto de Ley de Ciudades y Territorio? ¿Localmente, qué destino tendrán los debatidos y cuestionados planes parciales de desarrollo urbano, el Código Urbano del estado de Jalisco y sus municipios, y la criticada gestión del Tribunal de lo Administrativo del Estado [TAE] que da más licencias y permisos que los municipios?”.

El análisis: “Percibimos que si bien hay tendencias a rectificar, se sigue apostando a la cantidad no a la calidad; las políticas públicas siguen siendo orientadas por los cabilderos de los desarrolladores que con visión empresarial y pragmatismo ven en esto solo un negocio y solo les interesan las utilidades, no el bien común que tanto citan y sus implicaciones económicas, sociales, ecológicas y urbanas. Cuando hablan de calidad, solo se refieren a la calidad constructiva de la vivienda, cimentación, pisos, muros, techos y acabados, no a su ubicación…”.

El experto, cabeza del despacho Garoa SC, ya había denunciado que a la par de las buenas intenciones, se aplica la “discrecionalidad en las reglas para otorgamiento de subsidios y perímetros de contención urbana, que por ello, son negociables y laxos. Corrupción y discrecionalidad de autoridades y tribunales administrativos locales que siguen violando planes de desarrollo urbano y dan permisos y licencia para desarrollos en lugares inadecuados y siguen recibiendo subsidios al cumplir elegibilidad de contar con estos […] para densificar dan por descontado que la infraestructura existente es suficiente y no es así, en muchos casos hay que renovarla”, apunta.

Las causas, García Rojas las ha abordado en otras ocasiones (ver MILENIO JALISCO, 15 de octubre de 2014 y 22 de abril de 2015): se generó expansión descontrolada y caos urbano “por un gobierno neoliberal y facilitador, equivocadas políticas públicas, reformas constitucionales de 1993 a la Ley General de Asentamientos Humanos (que delegó a los 2,445 municipios del país las facultades de ordenamiento territorial, planeación, desarrollo urbano, definir usos del suelo y otorgar permisos y licencias), a la Ley Agraria, a la Ley de Aguas Nacionales y de los Institutos de vivienda”.

A la par, advierte, “México se equivocó al congelar salarios y apostar a ser un país maquilador, exportador de materias primas y de capital humano. Ante la pérdida del poder adquisitivo y la insuficiencia de los montos de crédito a los que tienen derecho los trabajadores asalariados de bajos ingresos, en la segunda parte de los años noventa del siglo XX, en afán de reducir costos se recurrió a tierra agrícola barata y cambiarle el uso del suelo a la vivienda progresiva, y luego se redujo la superficie de construcción de la vivienda hasta 27 metros cuadrados. A partir del año 2000 se desvirtuó el objetivo social de las instituciones de vivienda cuando en ese momento 80 por ciento de la demanda era de quienes ganaban de uno a tres salarios mínimos y 20 por ciento quienes ganaban de cuatro a once salarios […] en el ‘gobierno del cambio’ se invirtieron absurdamente sus prioridades”; se otorgaron tan solo 20 por ciento de créditos a trabajadores delprimer segmento y el resto al segundo.

“En pocas palabras se ignoró el problema de los trabajadores de bajos ingresos y se atendió a los de mayores ingresos […] a partir del 2006 ante estos malos resultados y sin abandonar el modelo neoliberal, facilitador, se decidió rectificar esta desigualdad social de ignorar a los que menos tienen y ante la imposibilidad de aumentar salarios para mejorar los montos de crédito a que se tienen derecho se optó equivocadamente dar subsidios, con recursos fiscales, al frente como enganche para no asalariados y asalariados con ingresos mínimos en distintas modalidades; erróneamente porque estos subsidios de pudieron aplicar a la adquisición de reservas territoriales planificadas y entregar los subsidios en especie y evitar el caos y expansión urbana que esto generó”.

De este modo, desde el primer año de Felipe Calderón, “anualmente el monto de los subsidios con recursos fiscales ha venido aumentando para gozo de los desarrolladores, siendo en 2015 la nada despreciable cantidad de 11 mil millones de pesos, que generaron una oferta de muy mala calidad por su ubicación, infraestructura, servicios, equipamiento y superficie para este segmento de la sociedad y obtuvieron jugosas utilidades, se desató un guerra empresarial por quien ejercía más subsidios, se apostó a la cantidad y no a la calidad, y efectivamente se dieron muchos créditos, pero para vivienda basura”.

Fruto de esa expansión desordenada es el abandono de los centros urbanos consolidados. Los esfuerzos parciales de corrección no terminan de fructificar.

Las nuevas políticas públicas 

En materia de asentamientos humanos, desarrollo urbano y vivienda, las políticas del gobierno federal y del estado “procuran contener la expansión urbana, apostar por un modelo de desarrollo urbano más inteligente, volver al centro, a la ciudad central, entendiendo que muchas metrópolis, conurbaciones y localidades son policéntricas; sustentable, verde, aprovechar espacios interurbanos, aprovechar la infraestructura existente, aumentar densidades, darle prelación a la movilidad colectiva y no motorizada, contar con equipamiento urbano y recuperación de espacios públicos”, señala Jesús García Rojas. 

“Acordes con estas nuevas políticas se revisan y emiten nuevas reglas para el otorgamiento de subsidios y se establecen perímetros de contención urbana para estimular la vivienda bien ubicada y no dar subsidios a la vivienda fuera de contornos, tomando en cuenta consideraciones como: la cercanía con el empleo, infraestructura, servicios y ensanches planeados de la ciudad”. Esto dice la teoría.

Datos relevantes

564 mil viviendas están en oferta hoy en el país; 324 mil en construcción y 241 mil terminadas

4% creció en los últimos 17 meses el sector construcción, y el subsector edificación residencial creció 5.1%

1, 572,000 de trabajadores de la construcción están afiliados al IMSS, de los cuales 882 mil son permanentes, siendo la industria de la construcción el quinto empleador del país

31.9 millones de viviendas están habitadas, con una tasa de crecimiento anual de 2.3% en todo el país

16% se redujo el promedio de habitantes por vivienda en los últimos 15 años. En el 2015 el número de habitantes por vivienda es de 3.7

9 millones de viviendas es el rezago habitacional por deterioro o hacinamiento, 28.4% del total del inventario, gracias al programa de subsidios federales

1.7 millones de viviendas en condiciones de hacinamiento habitacional albergan 8.5% de la población del país, es decir,  10.2 millones de personas

12 entidades federativas concentran este inventario: Guerrero domina con 17 %, Jalisco tiene 3%

81.3% del problema se resuelve al construir una nueva habitación

76.5% de todo el subsidio de vivienda lo ejerce el Infonavit; las entidades federativas que más subsidios ejercen son Nuevo León, 12.7% y Jalisco 11.5%

64% de los subsidios se destina a asalariados con ingresos de hasta 2.6 veces el salario mínimo; 29 por ciento hasta 4 veces el salario mínimo, y apenas 7% por arriba de ese nivel

5 millones de viviendas abandonadas registró el INEGI en 2010, las llamadas “viviendas basura”