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Sábado , 22.09.2018 / 14:18 Hoy

Viviendas en remate, opción para invertir

Los inmuebles en recuperación ofrecen atractivos rendimientos, pero son un negocio a largo plazo y con riesgos a considerar.

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La intensa volatilidad por la que atraviesan los mercados financieros provocó que 2015 no fuera un buen año para los inversionistas y ahorradores, por lo cual se han dado a la tarea de buscar nuevas herramientas de inversión que no solo resguarden el valor original de su dinero, sino que también les otorguen buenos rendimientos. En este escenario, los remates hipotecarios surgen como una opción atractiva.

De acuerdo con datos de la Asociación de Bancos de México, cada año se otorgan en México alrededor de 150 mil créditos hipotecarios, de los cuales, se estima que cinco por ciento se convertirán en remates hipotecarios; es decir, propiedades que no pudieron ser liquidadas por quien solicitó el financiamiento y, por consecuencia, el banco pude llevar el caso a un juicio para adueñarse del inmueble y recuperar el préstamo.

Coral Quintero, directora general de Uptown Inversiones Hipotecarias, explicó que a los bancos nos les interesa quedarse con dichas propiedades, por lo cual venden la cartera vencida, principalmente a firmas especializadas en administración de este tipo de activos, muchas veces a un precio que ni si quiera llega a la mitad del valor original, aunque a cambio deben afrontar todo el proceso legal.

La directora de esta firma constituida en 2009 comentó que aunque los remates hipotecarios son un tabú en la sociedad mexicana, la realidad es que si se realizan con los cuidados necesarios son una herramienta de inversión sumamente rentable, dado que el cliente final puede llegar a adquirir una propiedad por una cantidad equivalente a entre 30 y 60 por ciento de su valor real.

No obstante, advirtió que hay que tomar en cuenta que se trata de una inversión de largo plazo debido a que la adquisición de un inmueble de esta naturaleza implica un juicio que en promedio puede llevar tres años.

“Poniendo el ejemplo de un caso real, un departamento que valía dos millones, un cliente lo compró en remate en un millón y medio de pesos, el juicio duró tres años, pero cuando terminó y recibió la vivienda, ya valía algo así como 2.2 millones de pesos; lo vendió y obtuvo una ganancia muy sustanciosa”, comentó.

De acuerdo con especialistas, al invertir en un inmueble los rendimientos esperados pueden alcanzar hasta 30 por ciento al año, dado que es un activo que lejos de perder valor siempre lo aumenta, esta estimación está por arriba de la inflación y también es superior al 13 por ciento anual promedio que ofrece en rendimientos la Bolsa Mexicana de Valores.

“Yo recomiendo mucho invertir en remates, no como vivienda para vivir sino como inversión, porque es un proceso lento, es un negocio lento que requiere de mucha paciencia porque depende de terceros, y los terceros en México son lentos. Si lo vas a tomar con paciencia es un gran negocio de inversión en estos tiempos de turbulencia, porque adquieres el derecho de cobro de una vivienda a un precio muy bajo”, afirmó Quintero.

Largo proceso

Para la directora general de Uptown Inversiones Hipotecarias, el tema de los remates no despega en México porque es un tabú social, político y emocional, además de que se trata de un proceso largo que pocos están dispuestos a seguir.

A grandes rasgos, firmas como Uptown compran cartera vencida hipotecaria a los bancos, en concreto son cesiones de derechos que son como un pagaré firmado antes notario con el cual se hace dueño de un derecho de cobro; es decir, la persona que pidió el crédito ya no le debe al banco, sino al nuevo dueño de los derechos.

Una vez que esto sucede, el nuevo dueño emprende un juicio contra el deudor, el cual puede alargarse por varios años.

Riesgos latentes

Invertir en un remate hipotecario no solo significa un proceso largo sino que presenta riegos. Roberto Esses, director ejecutivo de Inmuebles24.com, explicó que la firma ha limitado al mínimo la oferta de este tipo de propiedades.

Aseguró que al no ser un segmento regulado existen cazadores de remates que empiezan a promocionar la propiedad sin tener los derechos, y hasta que tienen algún interesado acuden a la institución financiera propietaria, lo que se presta a fraudes, pues estos terceros suelen pedir anticipos a los usuarios, por lo que recomendó acudir directamente a las instituciones dueñas de los derechos de los inmuebles.

Añadió que quienes ofrecen este tipo de propiedades también limitan su mercado, pues son operaciones que se realizan de contado, lo que pocos pueden pagar, por ello se ha convertido más en un segmento de inversión.

Recomendaciones

Coral Quintero reconoce los riesgos que puede representar este tipo de inversión, por lo que da una serie de recomendaciones básicas que se deben seguir en este tipo de negocios: lo primero, señaló la especialista, es acercarse con una institución seria con varios años en el mercado, y lo más importante, corroborar que se tenga el primer lugar de cobro, es decir, estar seguro de ser la primera persona que pueda cobrar al deudor.

Una vez que se esté seguro de estos puntos, continuó, es importante cerciorarse que todos los documentos estén en orden, toda vez que en este tipo de casos, ordenarlos puede llevar años, lo que únicamente incrementaría el tiempo del juicio. Otra cosa fundamental es que la firma a la que se le compró la cesión de pago de la hipoteca ofrezca una garantía en caso de que el juicio se pierda.

Perder el juicio no está descartado, dado que sucede en el 8 por ciento de los casos, y esto implicaría perder la inversión que se realizó al comprar la cesión de pago. Por esta razón, Uptown cuenta con un seguro, con el cual garantiza al comprador que su el juicio se pierde, puede escoger otra propiedad en remate que tenga un valor similar a la que escogió originalmente.

No todas las firmas que se dedican a vender remates hipotecarios cuentan con este seguro, por lo cual es importante preguntar antes de realizar el trato.

“Nosotros ofrecemos una garantía que viene en el contrato que firma el cliente ante el notario que dice que en caso de que el juicio no sea viable se te cambia por otro. El seguro es nuestro, lo que hacemos es un cálculo, de que se nos va a sustitución entre un 7 y 8 por ciento de las ventas anuales, y lo que hacemos es que cada una de las ventas, un porcentaje va a resguardo para el momento de hacer sustituciones”, explicó.

Alejandro Albas, director general adjunto de SOC Asesores Hipotecarios, señaló que las inversiones en remates hipotecarias son un tema que no está muy desarrollado en México, que pueden ser un buen negocio si se lleva a cabo con mucho cuidado y con una buena asesoría, pero también implica grandes riesgos al ser procesos de muy larga duración.

Mercado en expansión

Al ser un negocio donde participan figuras que se escapan a la regulación, las cifras de remates hipotecarios son desconocidas; sin embargo, compartió que Uptown Inversiones tiene hasta el momento 3 mil propiedades en estatus de remate en venta; es decir, cuentan con los derechos de cobro de esos inmuebles, que son casas, departamentos, terrenos y algunos edificios.

Asimismo, Quintero destacó que actualmente están litigando casi 500 juicios, producto de que anualmente venden entre 80 y 100 garantías, mientras que adquieren la cartera de entre 100 y 120 inmuebles al año, siendo Santander, Scotiabank, Banorte y Bancomer, sus principales proveedores de hipotecas vencidas.

Impacto

Alrededor de 5 por ciento de los 150 mil créditos hipotecarios que otorga al año la banca comercial termina en remate.

Limitante

Los juicios para recuperar una vivienda son largos y costosos, por lo que no resultan atractivos para cualquier inversionista.

8%

de los juicios de recuperación se pierde, por lo que los interesados deben buscar una garantía para su inversión.

120

créditos hipotecarios en incumplimiento compra anualmente Uptown Inversiones Hipotecarias a la banca comercial.


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