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Jueves , 18.10.2018 / 07:34 Hoy

Viviendas con oficinas y centros comerciales

Los usos mixtos han dejado de ser un proyecto exclusivo de las grandes urbes para ser la solución a los altos costos de la tierra.

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De acuerdo con datos de la Organización de la Naciones Unidas (ONU), en los próxi­mos años más de la mitad de la población mundial vivirá en centros urbanos, dejando atrás las zonas rurales. Tan solo en América Latina, los asentamientos urbanos crecerán 90% para 2030.

De ahí que los expertos en el sector de bienes raíces coinciden en que el uso mixto es la mayor oportunidad de desarrollo para la industria.

Si bien los usos mixtos son una respuesta para la redensificación, y se piensa que son exclusivos de las grandes urbes, estos con­ceptos están siendo adoptados en ciudades medias, como Mérida y Cancún, así como en el norte y Bajío, zonas que reciben una importante inyección de inversión extran­jera y se han vuelto sedes de plantas de producción, distribución y corporativos.

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“Hoy, la oferta inmobiliaria residencial, comercial y corporativa en el interior del país, es similar a la de las grandes ciudades y con un costo de vida inferior hasta en una tercera parte”, dice Pablo Guzzo, director comercial de Abilia, una desarrolladora inmobiliaria.

[OBJECT] Los primeros desarrollos mixtos eran edifi­cios de oficinas, con locales comerciales en la planta baja, fórmula que se replicó en torres residenciales, como el complejo multifami­liar Miguel Alemán, construido a finales de los años 40 sobre la avenida Félix Cuevas, en la Ciudad de México (CdMx). Pero el concepto evolucionó y surgieron desarrollos en los que se combinaban distintos usos.

En la actualidad, la mezcla ya no es una regla, depende de la zona de impacto, aunque las que vienen con más fuerza son comercial y residencial, y centros comerciales con hotel, sobre todo, en ciudades con zonas industriales. Los primeros complejos mixtos modernos en el país fueron Reforma 222 (Grupo Danhos) y Parques Polanco (Abilia), ambos en la CdMx.

De acuerdo con datos de la consultora inmobiliaria CBRE Research, los metros cuadrados de usos mixtos que en la actualidad se construyen en la Ciudad de México asciende a 579,794 metros cuadrados, distribuidos en 20 proyectos.

De este inventario, 64.2% cuenta con un componente habitacional, lo que promueve que cada vez más se ofrezcan buenas ubica­ciones de residencia, con espacios corpora­tivos y recreativos que eficienten el estilo de vida. Por otra parte, 34.2% de los usos mixtos, representa el total de la construcción de edificios corporativos próximos a inaugurarse durante los siguientes dos años.

En cuanto a los centros comerciales, 23% de los proyectos que se entregaron en el 2017, estarán en usos mixtos. En México, 45% de los nuevos centros comerciales construidos en 2017 corres­ponde a desarrollos mixtos, con un total aproximado de 553,772 metros cuadrados.


Nuevas oportunidades

Elliot Bross, presidente de la desarrolladora Planigrupo, explica por qué los usos mixtos han dejado de ser conceptos propios de las grandes urbes. “Conforme las tres principales ciudades del país, en términos de población y actividad económica (CDMX, Guadalajara y Monterrey), se volvieron costosas y lentas para desarrollar, los constructores nos movimos a lo que se conoce como ciudades nivel B, como Querétaro y Puebla” y añade que, a su vez, “estas demarcaciones se saturaron y elevaron sus costos. Fue así que comenzamos a movernos a las ciudades de tercer nivel”.

En la actualidad, destinos como Mérida, Mazatlán, Saltillo, Torreón, Morelia y San Luis Potosí empiezan a ser el imán para los desarrolladores.


Al cuestionar a Bross sobre por qué llevar estos megadesarrollos a ciudades medias, el experto inmobiliario explica dos razones principales: “Aún en estas ciudades de tercer nivel, en términos de población y actividad económica, la tierra se ha vuelto cara, por lo que abaratar la tierra a través de proyectos mixtos es el primer conductor”. Aunado a eso, los hábitos del consumidor han cambiado. “El cliente final y las mismas autoridades están empujando experiencias de usos compartidos, para que se puedan eficientar los servicios en las ciudades”, comenta el presidente de la desarrolladora Planigrupo.

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Pablo Guzzo, director comercial de Abilia, dice que las tendencias en cualquiera de las ciudades del país, están enfocadas en la proactividad, menos desplazamientos, ahorro del tiempo y, sobre todo, cubrir el mayor número de necesidades en un solo lugar.

“Las ciudades medias se están expandiendo. El estilo de vida y tráfico hacen que la gente busque estas experiencias de ‘todo en un solo lugar’. La gente ya no quiere trasladarse. En la medida que pueda vivir en un edificio y hacer el súper en el sótano, le ahorra tiempo y maximiza su estilo de vida”, complementa Bross.

[OBJECT]El uso más rentable son los terrenos de vivienda, pero ¿por qué no hacer solo casas? De acuerdo con el presidente de Planigrupo, si tienes un edificio de vivienda, “el horario principal de uso es de ocho de la noche a ocho de la mañana, pero si incorporas el uso comercial y oficinas, durante ese gap tendrás gente usando las instalaciones”.

Esta estrategia vuelve competente el desarrollo de las ciudades, pues para los gobiernos la infraestructura es menos costosa, lo que también beneficia a los municipios respecto de la capacidad para ofrecer servicios.

Guzzo dice que lo esencial para el éxito de los proyectos mixtos está en entender qué componentes formarán parte de los mismos y en qué proporción. Abilia ha logrado conjuntar proyectos de vivienda con oficinas y comercios, separando de manera exitosa cada elemento, para que resulte atractivo tanto para las empresas como para los dueños de los departamentos.

Bross añade que “mientras la vivienda es el negocio más rentable, los inversionistas buscamos el complemento con los centros comerciales y edificios corporativos a manera de patrimonio a largo plazo. Necesitamos esa mezcla para potenciar la inversión”.

Un complejo mixto, desde su conceptualización debe plasmar un modelo que integre con éxito los usos de suelo que tendrá. Deben hacer una sinergia perfecta, que resulte atractiva para los distintos perfiles de usuarios.

Los proyectos de uso mixto son una tendencia que llegó para quedarse, porque aprovechan los grandes espacios urbanos, por la rentabilidad que ofrecen a los desarrolladores y porque facilitan la movilidad urbana.


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