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Domingo , 24.06.2018 / 11:58 Hoy

Un año para comprar

2016 se espera que sea un año de estabilidad en el sector vivienda, bueno para comprar y para adquirir un crédito.


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Eugene Towle

Este 2016 apunta a ser un año de contrastes en el sector de la vivienda. Por un lado, las finanzas públicas estarán muy apretadas y esto hará difícil ejecutar proyectos de depen­dan de dinero público. Por otro, el mercado a usuarios privados está estable y los últimos cinco años han “lim­piado” al sector de proyectos mal capitalizados y de pro­motores con poca experiencia.

2015 fue un año de tasas bajas y los bancos trajeron a varios inver­sionistas al sector inmobiliario, en particular, para vivienda en la Ciu­dad de México. Este efecto disminuirá en 2016, pues los clientes-usuarios tienen poca liquidez. Por eso también es importante que los proyectos tengan recursos para su ejecución completa y no de­pendan demasiado de financiamiento por preventas o proveedores para su ejecución.

Consumidores de vivienda

En el mercado de vivienda, en todos los segmentos, observamos un consumidor mucho más exigente.

Hace veinte años el comprador de vivien­da se sentía el beneficiario de un programa social, hoy es un consumidor informado y exigente. Además, hoy un comprador puede adquirir la casa que mejor le convenga, nueva o usada. Esto resulta en un sector más com­petido, el desarrollador en México compite.

Otro cambio es que el comprador no ad­quiere un crédito con “una casa engrapada”, contrata un crédito como apoyo para com­prar una casa que resuelve su necesidad por dos y hasta siete años.

La vivienda ya no es una compra de por vida, sino un proceso que combina acumulación de capital con resolución de necesidades. La venta de una primera casa para comprar la segunda es una tendencia creciente desde 2007, la cual se fortalecerá en el 2016.

El financiamiento al comprador final

Nunca en la historia financiera de México habían existido tantos recursos tan baratos para la compra de una casa. Incluso si se da el esperado aumento de tasas internacionales de interés, es probable que el aumento en las tasas hipotecarias en México sea minúsculo.

Hoy, para los derechohabientes de Infonavit y Fovissste, hay opor­tunidades con el uso inteligente de un crédito bancario combinado con la subcuenta de vivienda y las aportaciones del empleador a reducir la mensualidad o el plazo.

Hay variedad de oferta en el país y sigue siendo un gran momento para comprar. Hay algunas zonas de la Ciudad de México donde los precios han subido agresivamente en los últimos dos años, pero esto se debe más a una condición de suboferta -muy pocos proyectos y pro­ducto- que a una supuesta burbuja. Es probable que los precios se es­tabilicen en cuanto aparezca más producto.

El mercado

Las mejores ciudades para desarrollar proyectos nuevos serán aquellas en las que crece el empleo y la economía local, como Querétaro, Mon­terrey, Tijuana, Puebla y la Ciudad de México.

El mercado de vivienda vacacional, por el tipo de cambio, se vuelve muy atractiva para inversionistas extranjeros y es una gran oportunidad para “mover” inventarios atorados desde 2009.

Es muy probable que el volumen de vivienda nueva ronde las 380,000 unidades vendidas y que el mercado tenga en 2016 un valor similar al del 2015 de 240,000 millones de pesos de venta de producto nuevo.

El rubro de financiamiento a la produc­ción seguirá restringido. No por falta de recursos de los bancos, sino porque desde la crisis financiera del 2008 al 2010 la re­gulación bancaria exige mayores niveles de capitalización de los proyecto, mayor experiencia de los empresarios y mayores índices de contratos de preventa que le den certidumbre a los créditos.

Suelo urbano e infraestructura

Las limitaciones para generar suelo urbano con infraestructura seguirán pesando so­bre el sector. Es en esta actividad donde están las mayores oportunidades de inver­sión y rentabilidad. Se necesitan, sin em­bargo, grandes capitales y paciencia para lograr éxito en esta actividad.

CKD’s como ARTHA Capital han incur­sionado con éxito en este sector y, muy probable se vean otros jugado­res conforme sea más claro el mecanismo de inversión, venta y salida. El 2016 parece como una año relativamente estable en el mercado de vivienda, pues no se prevén grandes sobresaltos.

Para el comprador es un buen momento para comprar, y aunque hay restricciones de oferta en algunas zonas de la Ciudad de México, estas deberían iniciar una corrección hacia finales del año. Incluso se estabilizarán los precios en este mercado.

Hay mucho crédito para comprar, tanto nuevo, como usado y hay grandes oportunidades en los mercados vacacionales.

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