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Domingo , 27.05.2018 / 09:30 Hoy

La Reserva Federal corre el riesgo de inflar otra burbuja de vivienda

Es una señal de la moda de las propiedades en Estados Unidos, y del riesgo de que la Reserva Federal vuelva a repetir su mayor error de la última década


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Jason Cummings

Todavía no se presenta nadie para pagar el precio de venta de 500 millones de dólares. Sin embargo, en el exclusivo enclave de Bel Air en Los Ángeles, los constructores trabajan en una casa, que tendrá una habitación principal de 500 metros cuadrados, una cochera para 30 automóviles y desde donde se disfrutará de vistas panorámicas del Océano Pacífico. En la otra costa, la remodelación de los penthouse es un furor en la ciudad de Nueva York. Es una señal de la moda de las propiedades en Estados Unidos, y del riesgo de que la Reserva Federal vuelva a repetir su mayor error de la última década.

Sin duda, existe una dimensión macroeconómica en el aumento de los precios de las propiedades que se encuentra fuera del control de los responsables de establecer las políticas. La percepción desde hace mucho tiempo de que Estados Unidos es un refugio seguro para los compradores internacionales ayuda a que aumente el valor de las propiedades estadounidenses.

En primer lugar, el dólar -que anteriormente se veía como una moneda voluble- ahora se ve como un refugio seguro de valor dado el relativo buen desempeño de la economía estadounidense en el último año.

En segundo lugar, se erosionan las economías en desarrollo. Los inversionistas se alejan de países como China, Brasil y Rusia, donde las perspectivas de crecimiento, alguna vez brillantes, son cada vez más mediocres. Están felices de guardar su dinero en el concreto estadounidense.

En todo el país, los precios de las casas suben a un ritmo de 7 % al año. En promedio, los precios sólo son 10 % más bajos en comparación con el nivel que alcanzaron en 2006; si mantienen el ritmo actual, superarán ese punto máximo en algún momento de 2016.

En las 20 ciudades que cubre el índice de precios de vivienda Case-Shiller de Standard & Poor’s, los precios se aceleran. Se ve un aumento de aproximadamente 20 % en el corazón de ciudades como Chicago, Detroit y Minneapolis, donde los compradores extranjeros son pocos y contados.

¿Es una burbuja? Para responder a esa pregunta, hay que recurrir a algún método de valoración “fundamental”, que de un tipo de medida sobre cómo serían los precios si los separas en lo sucesivo. En el mercado accionario, por ejemplo, puedes ver la relación de precios y ganancias, o de los rendimientos de los dividendos; estos indicadores actualmente se encuentran en niveles que distan mucho de ser descabellados, lo que sugiere que probablemente el precio de las acciones no se infló por una mentalidad de la burbuja.

En la vivienda, puedes ver la relación promedio de los precios de las casas con las ganancias. Es casi 20 % más alto que el nivel promedio de los últimos 30 años, aumentaron cerca de una tercio en comparación a como se encontraban después de la crisis hasta el nivel máximo que alcanzó en 2006. O puedes ver el rendimiento del alquiler, que es notablemente más bajo que su promedio en treinta años. Esto sugiere que los precios de las casas son al menos superficiales. Si pones esas cifras en el contexto del último ciclo, los precios de las casas se ven casi tan tensos como estaban a finales de 2004.

Esto no quiere decir que estamos en una repetición de la década pasada. Para finales de 2004, la Reserva Federal llevaba seis meses con una serie de aumentos en las tasas de interés, con un aumento de 200 puntos base en el transcurso de un año.

Las tasas hipotecarias típicas a 30 años se encontraban entre 5.5 y 6.2 % durante ese periodo. Eso se compara con la tasa hipotecaria actual de 3.9 %. Al mantener las tasas casi en cero, la Reserva Federal estimula fuertemente la demanda de vivienda. Es muy posible que esta vez veamos que los precios de las casas lleguen a ser incluso mayores. Pasan muchos meses para que los cambios de las políticas monetarias tengan un efecto, y la Reserva Federal todavía no empieza el endurecimiento. Esta vez los precios pueden irse incluso más arriba que en el último ciclo.

Hay buenas razones macroeconómicas para estimular la demanda adicional a través de un sector sensible a las tasas de interés como la vivienda. Y eso es precisamente lo que hacen los responsables de fijar las políticas. A partir de anécdotas en el mercado de vivienda de alta gama hasta la sobria evaluación de los fundamentos, es claro que la política monetaria en EU y en el extranjero alimentan otra burbuja en los precios de la vivienda.

Sin embargo, esa estrategia no está exenta de riesgos. Retrasar la normalización de las tasas de interés es arriesgarse a repetir el error del último ciclo de negocios, que fue crear una burbuja en los precios de las casas que abrumó a muchos hogares. Y mientras más grande sea la burbuja de la vivienda, mayor será el riesgo de una crisis una vez que las tasas se normalicen.


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