Invertir en propiedades de lujo puede pagar dividendos

 Los activos inmobiliarios en España vuelven a ponerse bajo la mirada de los compradores conservadores institucionales.
Los precios del proyecto Francesc Macià 10 empezarán en más de 7 millones de euros, con penthouses a un precio de 20 millones de euros.
Los precios del proyecto Francesc Macià 10 empezarán en más de 7 millones de euros, con penthouses a un precio de 20 millones de euros. (Foto: Cortesía )

España

Antes de que la burbuja inmobiliaria española se reventara, hubo una época en que parecía casi imposible perder dinero al invertir en edificios y casas en el país.

Tal era el grado del auge inmobiliario en España que se desarrollaron más viviendas que Alemania, Francia y el Reino Unido juntos. Cuando la música se detuvo, los altos niveles de deuda acumulada por los desarrolladores, ahora insolventes, pasaron de nuevo a los bancos, lo que provocó una ola de nacionalizaciones y una profunda recesión.

Durante los dos últimos años la recuperación tan largamente esperada llegó, con la estabilización de los precios de las viviendas españolas y un torrente de dinero extranjero en búsqueda de activos que hasta hace poco se pensaba que era intocable.

“Durante la crisis, los activos pasaron de los desarrolladores a los bancos, pero a partir de 2013 algo empezó a cambiar”, dice Miguel Hernández, socio y director de finanzas corporativas del asesor financiero N+1, que trabajó en varios grandes acuerdos de propiedad para compradores extranjeros.

“Le empezamos a hablar a los bancos y les dijimos que veíamos una importante liquidez en el mercado, y que muchos inversores institucionales buscan comprar en Europa, ya que lo ven como una oportunidad de reestructuración”.

Al principio, muchos de los inversionistas eran del tipo más aventurero, con fondos en dificultades, como el Apolo, que compraban activos como la división de gestión de propiedad de Santander. El año pasado, George Soros y John Paulson, dos de los gestores de fondos de cobertura más conocidos del mundo, compraron en la oferta pública inicial de la empresa inmobiliaria Hispania Activos Inmobiliarios.

En 2013, el capital privado de Goldman Sachs y Azora compraron una cartera de 3,000 departamentos del gobierno regional por 201 millones de euros, mientras que este año, Blackstone Real Estate compró tres centros comerciales en España y Portugal.

Sin embargo, más recientemente, el perfil de los inversionistas que buscaban comprar propiedades comerciales o residenciales en España cambió, y muchos compradores institucionales más serios y conservadores entraron al mercado.

“Vemos muchos grandes acuerdos que se relacionan tanto con deuda como con activos adjudicados”, dice Hernández. “También vimos que algunos de los primeros acuerdos en España desde la crisis, los realizaron inversionistas institucionales que compran terrenos para desarrollar”.

José Caireta, cofundador y director general de Squircle Capital una firma independiente y alternativa de gestión de inversión que se enfoca en capital privado y mercados de propiedad, principalmente en España, dice que esos altos niveles de demanda son saludables, pero hace que sea más difícil de encontrar las gangas.

“Los precios en comparación a los que se compraban en 2012 aumentaron hasta tres o cuatro veces”, dice. “Hay señales claras de que las entradas de dinero internacional llevaron al aumento de precios a niveles anteriores a la crisis, o en algunos casos incluso más altos”. Como tal, Caireta cree que el segmento de lujo español que está relativamente poco desarrollado será el mejor lugar para generar utilidades en los siguientes años para los inversionistas.

Squircle actualmente desarrolla departamentos de lujo en Barcelona, y espera que se conviertan en los más caros de España. Inspirados en el desarrollo One Hyde Park de Candy Brothers en Londres, los precios del proyecto Francesc Macià 10 empezarán en más de 7 millones de euros, con penthouses a un precio de 20 millones de euros. Cada apartamento incluye siete cajones para autos, así como una bodega de vinos.

“Un administrador tiene que preguntarse en dónde está la ventaja”, dice Caireta. Agrega: “La única forma en que puedes hacer que la situación actual funcione bien es cuando diferencias tus activos. Creemos que es una gran oportunidad en el mercado de lujo en España que va a experimentar una enorme crecimiento. Ya puedes ver que esto pasa en Barcelona y Madrid”.

Mientras la actividad en la parte superior del mercado de propiedad español parece estar en auge, en sus rincones menos glamorosos todavía hay miles de casas y departamentos que no se venden y que administra la SAREB, el llamado “banco malo” que creó el gobierno de Mariano Rajoy para limpiar después de la caída.

Aunque las propiedades españolas se ven mucho más saludables que antes, las propiedades sin vender que todavía rodean la costa, deben servir como un recordatorio de que los inversionistas deben tener cautela.

Los activos inmobiliarios, como terrenos no urbanizados, que anteriormente muchos en el mercado veían como algo casi sin valor, se empezaron a vender otra vez, ya que los inversores los buscaban para empezar a desarrollar nuevamente.

Hay avances en la limpieza de este legado de la crisis financiera, pero pasarán muchos años antes de que se resuelva la situación.