Un inmueble representa para muchas familias su principal patrimonio, por lo que antes de comprar o rentar se deben tomar en cuenta ciertas medidas para saber si lo que se está adquiriendo no pertenece a alguna red de defraudadores.
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), en México se realizaron estafas en el sector de bienes raíces hasta por 600 millones de pesos en el último año. Esto, principalmente en los estados de Michoacán, Guanajuato y Querétaro, donde se tiene conocimiento de al menos 20 casos en los que se hicieron ventas ficticias con identidades falsas.
Sin embargo, esta cifra es mayor debido a que en la mayoría de los casos este delito no se denuncia. Si bien los fraudes inmobiliarios han existido de toda la vida y no ponen en riesgo a la industria en su conjunto, si dañan el trabajo profesional que se realiza en el sector, comentó Eduardo de la Canal, consultor de operaciones de Coldwell Banker México, firma de asesoría inmobiliaria.
“Siempre ha habido gente que se aprovecha de la ignorancia de otras personas para cometer su operaciones fraudulentas a través de los bienes raíces, desde aquellos que te ofrecen terrenos paradisíacos en playas vírgenes de las que nunca has escuchado hablar, hasta en desarrollos de lujo”, explicó.
Conforme el mercado crece, al haber una mayor demanda de vivienda, existen personas que aprovechan esta situación, por lo que el fraude también están creciendo, y aquellas personas que de manera correcta, profesional y ética llevan este tipo de operaciones resultan afectadas en su credibilidad, dijo el consultor.
Por ejemplo, en alguno de los casos los estafadores se apoderan de inmuebles abandonados, pidiendo un anticipo de 20 a 50 por ciento al interesado en adquirir la propiedad, por lo que ante de firmar algún contrato de compra-venta de una vivienda usada, es necesario conocer cara a cara el propietario del inmueble y que muestre toda la documentación original que tiene que ver con la propiedad, como escrituras, boletas predial, recibos de agua y luz y, en caso de condominio, los pagos por los servicios.
“Hay que cerciorarse de que te muestre una identificación con fotografía; segundo, en la manera de lo posible verificar las escrituras, en la última hoja hay un sello con número de inscripción ante el registro público de la propiedad, las nuevas escrituras llevan un sello digital, hay que verificar esta información en el registro”, recomendó el especialista.
Eduardo de la Canal, comentó que siempre es necesario cerciorarse por cuenta propia del estado del inmueble para saber quién es el auténtico propietario y si pesa algún gravamen o algún tipo de complicación con el bien inmueble.
De no poder hacerlo la persona, puede acercarse a un notario que haga la investigación para evitar alguna situación extraña. “Si no está inscrito al registro público, ni meterse en ese tipo de negociación”.
En el caso de un inmueble nuevo, también hay que tomar precauciones con quien es el desarrollador o la empresa, su representante legal, solicitar copias de escrituras, permisos, copias de aviso de terminación de obra, permisos de construcción y lista de acabados de la vivienda con fotografías.
“Cuando es un desarrollo nuevo se tiene que tener mucho cuidado en verificar que lo que entrega sea lo mismo que esté en el contrato, ya que muchas veces cambian los acabados y accesorios por otros de menor costo, argumentando que se terminó el modelo”.
El consultor agregó que la legislación actual están acotando este tipo de cuestiones y de alguna manera la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), ha intervenido en este tipo de operaciones y exige la emisión de una garantía en instalaciones y acabados por lo menos de un año.
Además la Profeco registra las quejas o conflictos por incumplimientos que haya tenido una desarrolladora y ése es un buen filtro que emite señales de advertencia antes de firmar un contrato.
También hay que investigar si una constructora es nueva, si está inscrita en el registro público y si tiene algún tipo de problema legal.
“Hay mucho desconocimiento de la gente en el proceso de compra de una vivienda y creen que llevar directamente la operación con un consultor o desarrollador es suficiente (para asegurar su legalidad). Y piensan ‘para qué necesito los servicios de un mediador, mejor me ahorro
dinero y tiempo’. La gente cae en el juego perverso de un desarrollador fraudulentos y se llevan a muchos en el camino”, afirmó.
Estafas “online”
De acuerdo con el portal inmobiliario Lamudi, las estafas más comunes en este sector son los anuncios falsos, que se aprovechan de los mercados en línea para copiar un anuncio real de una propiedad y publicarlo en otro sitio, fingiendo ser el agente o dueño del inmueble. El objetivo de esta estafa es intentar pedir dinero de la fianza o cualquier otro tipo de pago por adelantado.
Sin embargo estas prácticas también ocurren cuando se quiere rentar un departamento, ya que otra forma de embaucar a la gente es argumentar que el supuesto propietario dice estar fuera del país, por lo que explica no estar disponible para enseñar el inmueble antes de que se firme el contrato. A menudo prometen enviar las llaves por correo en cuanto efectúa un pago por adelantado.
Así le sucedió a Marlene Nieto, que buscando en portales de anuncios clasificados encontró un departamento en renta en la colonia Condesa que le se ofrecía en un costo muy atractivo, pero el único medio de contacto era por correo electrónico, debido a que el dueño argumentaba estar en el extranjero.
El defraudador ofrecía rentarlo de inmediato, pero exigía un depósito por el primer mes de renta a cambio del envío de un juego de llaves y los documentos de contrato a través de empresas de mensajería como Specwin Limited o Property Spot, con el fin de darle celeridad, sin embargo, la dirección del inmueble es falsa.
De la Canal añadió que la gente que quiere comprar una vivienda tiene que tomar una serie de precauciones para evitar caer en este tipo fraudes e incluso muchas veces no es con la intención de estafar, al comparar por ejemplo una vivienda no saben cómo hacerlo y no escrituran cuando compran lo que representa un problema cuando se quiere vender.
“Muchas veces la gente compra de buena fe, existen muchas complicaciones ante vicios ocultos, pero siempre es un riesgo. Hay que hacerse asesorar de un profesional inmobiliario o un notario antes de lanzarse a comprar”, comentó.
Otra víctima fue la señora Socorro Galindo, quien tenía el interés de adquirir un departamento pequeño o un terreno para hacerse de un patrimonio. Por unos conocidos se enteró que una persona de su misma colonia ofrecía la venta de terrenos en la delegación de Tláhuac.
Motivada porque le informaron que podría adquirir un terreno con muchas facilidades. Se puso en contacto con la persona recomendada y platicaron sobre una posible reunión con otros compradores para una visita a los terrenos que estaba ofreciendo.
Llegando el día pudo ir con otras 10 personas a los supuestos terrenos que estaban en venta, la persona presentó algunos documentos de propiedad que después se conocería, eran falsos. Les ofreció a los compradores dar un enganche de 10 mil pesos para amarrar el trato y el resto podrían pagarlo cada mes durante cierto tiempo.
Algunas personas con la señora Galindo cayeron en la trampa y entregaron el adelanto solicitado, que nunca volvieron a ver. La persona desapareció e investigando detectaron que los terrenos eran parte de una reserva natural protegida, por lo que desde el principio existió la intención de defraudar al mayor número de personas.
El Buró Comercial de la Profeco tiene registro de 3 mil 340 empresas de los sectores inmobiliarios y de la construcción contra los que se han presentado quejas, algunas de las cuales ya se han resuelto. De hecho, el sector vivienda es de los que más quejas reciben ante el organismo, junto con telecomunicaciones y electricidad.
Recomendó que antes de comprar vivienda, los consumidores verifiquen que el desarrollador tenga contrato de adhesión registrado ante la institución, lo cual es obligatorio desde gistro de contrato ante Profeco es obligatorio para las empresas del sector inmobiliario desde 2004, lo que da seguridad al consumidor en contra de abusos de las empresas y se le permite exigir el cumplimiento de sus derechos en caso de inconformidades.
Crecimiento a futuro
La necesidad de vivienda y la ilusión de las personas por hacerse de un patrimonio contribuye a que se realicen los fraudes. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), entre 2012 y 2016 el rezago habitacional pasó de 630 mil 753 unidades a 716 mil 168, un aumento de 12 por ciento.
A pesar de eso, en el último año, entre agosto el crecimiento del sector vivienda ha sido moderado en línea con un pobre crecimiento económico. La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), señala que entre septiembre de 2015 y agosto de 2016, el crédito individual a la vivienda otorgado por el mercado tradicional (Infonavit, Fovissste y la banca comercial) alcanzó 327 mil millones de pesos, un incremento de 2.5 por ciento respecto al mismo periodo de un año previo.
Destacó que la banca comercial alcanzó un monto de 164.8 mil millones de pesos en el periodo de comparación, lo que representa una tasa de crecimiento anual de 18.1 por ciento.
Por su parte, el Infonavit ha colocado 247 mil 374 créditos hipotecarios en lo que va del año, de los cuales el 67.3 por ciento han sido otorgados a derechohabientes que ganan menos de 7 mil 300 pesos mensuales, o 5 veces salario mínimo, 162 mil 781 han sido para vivienda nueva y 84 mil 593 para usada.
El organismo destacó que la oferta de vivienda también se ha moderado. Señaló que al cierre de agosto pasado, los registros promedio de vivienda alcanzaron 39 mil 529 unidades. En los últimos doce meses el promedio alcanzó las 28 mil con respecto a los 34.6 mil de septiembre 2014 a agosto 2015.
Sin embargo, se espera un repunte en los próximos años. La SHF señala que para 2030, el crecimiento poblacional será inferior al de los hogares, es decir, la velocidad de crecimiento de la población disminuirá mientras que la demanda de viviendas nuevas se acelerará, por los cambios en la composición de los hogares, las características del mercado y la atención del rezago habitacional.
En su análisis Estado Actual de la Vivienda 2015, destaca que el número de viviendas en el país pasará de 32.3 millones en 2015 a 40.8 millones en 2030. Afirma que en la construcción de vivienda nueva el nómero de casas independientes tiende a crecer, mientras que el número de departamentos en edificios habitados decrece.
Crédito
Entre entre septiembre de 2015 y agosto de 2016 la banca comercial colocó créditos inmobiliarios por 164.8 mil mdp.
Aumento
La SHF calcula que número de viviendas en el país pasará de 32.3 millones en 2015 a 40.8 millones en 2030.
Denuncia
La Profeco ha recibido quejas contra 3 mil 340 empresas de los sectores inmobiliarios y de la construcción.
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