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Viernes , 20.07.2018 / 06:12 Hoy

FIBRA: para crecer grandes y fuertes

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Inmuebles se han convertido en una de las mejores apuestas para los inversionistas que ven cómo el mercado se ha convertido en el 1.5% del PIB del país

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Carlos Hugo González

El sector financiero de mayor crecimiento en México son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Inmuebles (Fibras). Hoteles, naves industriales, centros comerciales, oficinas y hospitales conforman millonarios desarrollos en las principales ciudades del país.

Desde su aparición en el mercado bursátil en 2011, los Fibras representan casi el 1.5% del Producto Interno Bruto y durante el primer trimestre, los diez Fibras principales reportaron ingresos totales superiores a los 5 mil 188 millones de pesos.

Para muestra un botón: el primer y más grande fideicomiso en su tipo es Fibra UNO, que anunció la semana pasada un monto comprometido de inversión por 6 mil millones de pesos, de los cuales, mil 200 millones serán destinados ya para el desarrollo de dos proyectos de “gran calado”, uno de ellos en la Ciudad de México: Torre Mítikah.

“Somos innovadores. Somos los primeros en hacer este tipo de inversiones. Más allá del tema del desarrollo de gran escala, es la primera vez que una compañía privada tiene este tipo de vehículo para potenciar su crecimiento”, dijo Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra UNO.

Este vehículo de inversión (al que Fibra UNO denominó Helios), es similar a los certificados de capital de desarrollo (CKDes), es el más grande obtenido en cualquier sector bursátil y se logró gracias a la participación de los fondos de las cinco principales Afores en el país.

“Se trata de vehículos muy novedosos que, ante la volatilidad y bajos rendimientos que generan los ahorros, cubren un mercado que busca mayores rendimientos. Las fibras son atractivas porque disminuye riesgos y costos para los inversionistas”, opinó Leticia Armenta Fraire, directora del Centro de Análisis Económicos del ITESM Campus Ciudad de México.

Para Jorge Pigeón, Director de Relación con Inversionistas de Fibra UNO, las inversiones a través de este novedoso vehículo “madurarán entre 3 y 5 años”, por lo que el fideicomiso generará rentas en ese periodo de tiempo, es decir, “apostamos al crecimiento de la inversión en México a largo plazo, nuestro país ofrece condiciones atractivas para poner grandes cantidades de dinero a trabajar”, dijo.

Reformas impulsan desarrollo de Fibras

Principalmente en el sector energético demanda ya una gran oferta de ocupación de bienes inmuebles por parte de nuevos inversionistas en nuestro país. Esto ayudará al dinamismo del sector, al arrendamiento de naves industriales y oficinas, a la construcción de más hoteles, a la generación de empleos mejor remunerados y a la obtención de recursos para consumirse en nuevos centros comerciales. Una cadena productiva completa a partir del crecimiento de estos fideicomisos.

Un ejemplo de ello ocurre en Villahermosa donde ya se trabaja en la ampliación y construcción de hoteles y desarrollos inmobiliarios para el creciente número de trabajadores del sector petroquímico. Y así continuará los próximos diez años: crecerá la demanda de más metros cuadrados en espacios industriales, oficinas, cuartos de hotel, viviendas y espacios comerciales.

Otras ciudades que también tendrán un crecimiento inmobiliario en los próximos años serán Coatzacoalcos, Ciudad del Carmen, Campeche y Mérida. Son sitios donde empresas nacionales y extranjeras podrían instalarse para realizar sus actividades vinculadas al sector energético.

10 FIBRAS en México

Fibra Uno. Es el Fideicomiso más grande en México. Primero en cotizar en el mercado bursátil. Cuenta con más de 6 millones de metros cuadrados y una ocupación de 95%. Incluye los sectores industrial, comercial, mixto y de oficinas. Cerró el primer trimestre del año con ingresos superiores a los 2 mil 200 millones de pesos y su valor de capitalización a mayo de 2015 en la BMV se aproxima a los 113 mil millones de pesos.

Danhos. Tiene presencia principalmente en la zona metropolitana de la Ciudad de México. Algunas de sus propiedades son el Centro Comercial Las Antenas, Vía Vallejo, Urbitec, Reforma 222, Parque Tezontle, Parque Lindavista, Parque Delta, Parque Alameda, Parque Duraznos, Parque Esmeralda, Parque y Torre Virreyes y El Toreo. Tiene un valor en la BMV superior a los 50 mil millones de pesos y durante el primer trimestre de 2015 tuvo ingresos totales por casi 480 millones de pesos.

Fibra Terrafina. Cuenta con casi 200 propiedades industriales y nueve reservas territoriales. Tiene presencia en 35 ciudades, casi 3 millones de metros cuadrados de áreas rentables y una ocupación del 93%. Sus propiedades son principalmente centros de distribución y de manufactura ligera, ubicadas principalmente en ciudades del centro, bajío y norte del país. Durante el primer trimestre tuvo ingresos totales por rentas de casi 500 millones de pesos y un valor de capitalización en la BMV por 18 mil millones de pesos.

Fibra Macquarie. Es la mayor en valor de capitalización bursátil con 17 mil 850 millones de pesos e ingresos combinados por 656 millones de pesos. Cuenta con un área rentable de 3 millones de metros cuadrados, distribuidos en 277 propiedades. De las más importantes: Regio Parque Industrial en Monterrey, Tijuana International Industrial Park y Aerojuarez Industrial Park, en Chihuahua. Es el fideicomiso más importante en el sector industrial.

Fibra Prologis. Es uno de los tres principales competidores en el sector industrial. Tiene un valor superior a los 7 mil millones de pesos. Durante el primer trimestre del año el fideicomiso anunció operaciones por casi 370 millones de pesos. Este Fibra concentra una tercera parte de sus operaciones en el Estado de México y el Distrito Federal. Algunas de sus propiedades son los parques industriales Lerma, Tepotzotlán y Cuautitlán.

Fibra Hotel. Fideicomiso que invierte principalmente en hoteles para viajeros de negocios. Opera las marcas Camino Real, Real Inn, Fiesta Inn y Hoteles One. En lo que va del año, el fideicomiso ha duplicado su número de habitaciones e inmuebles, por lo que se estima, cuenta ahora con casi 10 mil habitaciones distribuidas en 71 propiedades en 19 estados de la república. Tiene un valor cercano a los 10 mil millones de pesos. Sus ingresos durante el primer trimestre del año fueron de 449 millones de pesos

Fibra Hipo. Su valor de capitalización es de casi 9 mil millones de pesos. Su oferta pública se colocó en noviembre de 2014 e integró más de 5 mil 500 hipotecas residenciales administrada por Infonavit. También recibió este año el reconocimiento Equity Law Review.

Fibra Shop. Los ingresos totales durante el primer trimestre de 2015 para Fibra Shop ascendieron los 191 millones de pesos. Tiene un valor superior a los 8 mil millones de pesos en la BMV y la mayoría de sus complejos se encuentran fuera del DF, a excepción de Urban Center Condesa, que tiene una extensión superior a los mil metros cuadrados.

Fibra Inn. Destinado solo a la actividad hotelera, este Fibra opera los hoteles Holiday Inn, Holiday Inn Express, Holiday Inn & Suites, Holiday Inn Express & Suites y Crowne Plaza. Cuenta con unas 5 mil 538 habitaciones (465 en construcción) y 31 hoteles en operación. Ingresó a la BMV en marzo del 2013 y su valor en capitalización es superior a los 7 mil millones de pesos. Durante el primer trimestre del año reportó ingresos por hospedaje 266 millones de pesos.

Fibra MTY. Su valor de capitalización en la BMV es de 3 mil 700 millones de pesos. Entre su portafolio destaca el corporativo Axtel, ubicado en Monterrey, con una extensión de 12 mil 390 metros cuadrados y una ocupación de 100%. Firmas como Accenture, PASA, Fibra Monterrey, Baker & McKenzie están ubicadas en Oficinas en el Parque Torre 1, también propiedad del fideicomiso. El Fibra cerró el primer trimestre de 2015 con 9 propiedades (7 para oficinas, 2 para uso industrial), registró casi 133 mil metros cuadrados de área bruta rentable e ingresos totales por 76 millones de pesos.

Bienes Raíces de “Gran Calado”: el reciente caso Míthika

Los más grandes complejos inmobiliarios mixtos integrados por hoteles, hospitales, oficinas, áreas verdes y centros comerciales son el principal objetivo del Fibra UNO, así lo anunciaron sus directivos tras el lanzamiento del novedoso instrumento financiero que denominaron Helios, que les dotará de 6 mil millones de pesos de inversión.

“El monto comprometido total es de 6 mil millones, de los cuales, en la primera llamada de capital, se fondearon los primeros mil 200 millones, correspondientes al 20 por ciento”, precisó Gonzalo Robina, director general adjunto del fideicomiso.

Parte de ese primer monto se invertirá en la conclusión de Mítikah, proyecto inmobiliario que contaría con un rascacielos de 267 metros de altura (que sería el segundo más alto de México), que perteneció a Prudential y cuyo predio, FUNO adquirió hace cuatro meses por un monto de 185 mdd.

Este desarrollo incluye también un área residencial, restaurantes y helipuerto. Jorge Pigeón, Director de Relación con Inversionistas y Mercados de Capital del fideicomiso, indicó que el desarrollo total del complejo podría tardar cinco años, lo que representaría un “tipo de inversión ideal para Helios”.

Al retomar el proyecto de construcción, los directivos de la firma indicaron que será el despacho de Javier Sordo Madaleno, quienes realizarán los ajustes y readaptarán el proyecto original que era de Prudential, “sacando todas las ventajas como son la cimentación y excavación”, comentó Gonzalo Robina.

Mítikah integraría además dos proyectos ya desarrollados en la Ciudad de México, Centro Bancomer y Centro Coyoacán, además de que se incluiría una torre más de consultorios y probablemente otro hotel.

Por último, sin precisar sus ubicaciones, el grupo de directivos de Fibra Uno indicaron que la otra parte del primer monto comprometido de inversión (mil 200 mdp), se invertirán en el desarrollo de otros dos proyectos mixtos (en grandes zonas metropolitanas del país), comprometiéndose el fideicomiso a coinvertir “por lo menos el 30% en cada uno de los desarrollos que este nuevo vehículo logre”.

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