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Domingo , 27.05.2018 / 19:08 Hoy

El crédito que crea patrimonio

Comprar una casa a crédito te permite crecer tus bienes y al final de la deuda tienes algo que puedes tocar: tus ladrillos.


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Isela Muñoz

Hay un dicho que reza “tener un hijo, escribir un libro y plantar un árbol” como metas que deberíamos tener en la vida. Todo sería más agradables si el hijo y el árbol pudieran crecer en una casa.

Tener un sitio propio da certeza financiera y paz a la familia, para muchos resulta una meta a muy lejano plazo, quizás no tanto por la falta de recursos económicos sino la falta de información sobre los distintos medios en el mercado para comprar una casa.

En México existen al menos 100 diferentes productos hipotecarios que van desde los promovidos por instituciones gubernamentales (como INFONAVIT y FOVISSSTE), hasta los que ofrecen las distintas instituciones bancarias; cada uno tiene un segmento especial del mercado que atender ya que se ajustan a distintas necesidades.

Una hipoteca o crédito hipotecario es una máquina del tiempo que trae al presente algo que solo se habría podido lograr en el futuro. Pero este traer algo del futuro tiene un costo que se llama interés. Todos los créditos hipotecarios (sean de interés social o bancarios) cobran intereses, los cuales varían de acuerdo al perfil del cliente. Sí, una hipoteca es una deuda a largo plazo, pero a diferencia de una tarjeta de crédito donde una vez saldada la misma se queda solo con el recuerdo de lo que se pagó, cuando terminas de pagar una hipoteca el pasivo se convierte de inmediato en una activo y pasas de deber algo a tener algo: una propiedad que cada año te puede hacer ganar plusvalía.

El truco para formar patrimonio y ganar plusvalía consiste en comprar la casa que sí puedes pagar con el producto hipotecario que maximice tus recursos.

¿Cuánta casa puedo comprar?

Cuando le piden asesoría a Fernando Soto Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, para la compra de la casa lo que dice es: “primero el crédito, luego los ladrillos”.

Uno de los errores más costosos al comprar casa por primera vez es enamorarte de ella y luego darte cuenta que no te alcanza. En estado de “fascinación inmobiliaria” no puedes evaluar objetivamente las opciones de crédito y el resultado podría ser que tomes una deuda eterna que ponga en riesgo tu calidad de vida.

Nadie compra la casa de sus sueños con la primera hipoteca que contrata.

Por lo tanto, lo que no debes olvidar es que entre mayores ingresos y mayor capital tengas, mayor tamaño de casa podrás comprar. Al final, todo depende de cuánto ganas, cuánto tienes para el enganche y los gasto extras como el notario, y qué dice de ti tu historial crediticio.

Como regla general, dice Soto Hay, el pago de tu mensualidad hipotecaria no debería ser mayor a 30% de tus ingresos brutos, de otra manera te estarías sobreendeudando.

Pero no te asustes. Hay formas de arreglar el monto a pagar. Una es reducir el crédito a tomar utilizando un cofinanciamiento, es decir utilizando el dinero acumulado en las subcuentas de INFONAVIT o FOVISSSTE como si fuera enganche; esto es muy recomendable siempre y cuando tu saldo sea mayor a 100,000 pesos para que el efecto sea considerable.

El mejor crédito hipotecario

Tenemos una mala noticia, no hay un mejor crédito hipotecario que funcione para todos igual. Hay un mejor crédito hipotecario para ti.

Debes elegir el crédito correcto para ti y esto dependerá un poco de si tienes ingresos suficientes y un buen historial crediticio, pues eso te dará la posibilidad de escoger entre una cantidad formidable de opciones.

Lo que debes saber es que no solo hay que fijarse en que tu pago mensual sea el más pequeño o el interés sea el más bajo. “Debes ver el crédito en su conjunto”, dice Fernando Soto Hay. Debes analizar la estructura del producto a través de la tabla de amortización del mismo. La tabla de amortización es, básicamente, un excel que dan todas las instituciones financieras en las que puedes ver cuánto pagas cada mes y cuánto de ese pago se va al pago de la casa y cuánto a los intereses. En algunas ocasiones, puedes descargar estas tablas de los simuladores de crédito de cada institución financiera o las puedes pedir en sucursales.

De hecho, y esto te lo dirá cualquier buen asesor o broker hipotecario, si no te muestran una tabla de amortización antes de la firma de escrituras entonces no contrates el producto. Tú necesitas saber cuánto de tu dinero amortiza la deuda y cuánto se va intereses. Así es como vas a saber cómo comparar las hipotecas, además de evaluarlas. La recomendación de Soto Hay es que compares cuánto vas a terminar pagando y cuándo vas a terminar de pagar: entre menos hayas pagado, mayor plusvalía tendrás de su propiedad.

La fórmula de un crédito que forma patrimonio de manera más eficaz es la siguiente:

1. Un crédito a plazo no mayor a 15 años.

2. Tasa de interés fija.

3. Base de la deuda en pesos, no salarios mínimos o udis.

Los créditos en salarios mínimos o udis no son recomendables debido a la actualización que sufren cada año, una deuda con base en pesos y tasa fija no sufre este incremento lo cual permite que se pueda presupuestar mejor.

Una de las mejores estrategias para reducir el plazo es hacer pagos adelantados, sobre todo durante los primeros cinco años del crédito que es cuando el efecto es mayor: un pago adelantado durante este período puede reducir dos al final del plazo.

Si tienes que escoger entre reducir pago mensual o reducir plazo siempre escoge el segundo: tú siempre querrás ser dueño de tu casa lo más pronto posible.

2016, ¿buen año para mi casa?

A pesar de que en el 2015 hubo mucha volatilidad en el precio del dólar, a prácticamente nadie se le disparó su pago hipotecario, como ocurrió en 1994, debido a que los contratos se hacen usando tasas de interés fijas. Solo aquellos que tienen créditos indexados a la Tasa de interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) vieron sus tasas aumentar, y fue menos de 1%.

Soto Hay, dice que “se prevé que en el 2016 haya un ligero aumento de las tasas de interés en créditos hipotecarios de alrededor de 0.75% sobre la base actual”. Por ejemplo, para un crédito de 1 millón de pesos a plazo de 15 años, la mensualidad aumentaría unos 700 pesos. Pero, añade el experto, “quizás estos cambios ocurran después del segundo cuarto del año”.

2016 puede ser el año en el que hagas crecer su patrimonio a través de una casa o departamento, siempre y cuando compres la casa que puedas pagar con el crédito que mejor se ajuste a tu perfil. Las herramientas para lograrlo se encuentran al alcance de tu mano, invierte algunas horas y toma una decisión educada.

Tu casa con menos estrés

Asesorarte con un broker hipotecario resulta en clientes con una mejor experiencia en el trámite de su crédito y la compra de sus ladrillos.

Por Regina Reyes-Heroles C.

Los brokers hipotecarios contribuyeron con 30,000 hipotecas de las 100,000 que se colocaron en 2015. Es decir, que uno de cada tres clientes que sacaron un crédito no llegaron directamente al banco, sino que buscaron asesoría.

El beneficio del asesor hipotecario o broker es que conoce varios productos y puede traducirlos al cliente, además de empatar las necesidades y perfil del interesado con el mejor producto para él, explica Ricardo García Conde, director de ejecutivo de Crédito Hipotecario de Banamex. Pero, resulta que hay otra ventaja: menos estrés.

Banamex llevó a cabo un estudio cualitativo de cinco entrevistas profundas a clientes de cada uno de los seis bancos más grandes en México que hubieran tramitado una hipoteca en 2015.

En los resultados, efectivamente, 10 de los 30 entrevistados fueron asesorados por un broker. “En el estudio cualitativo, que se basó en las verbalizaciones de los clientes, todos acusaron estrés en el proceso de compra de su casa, pero claramente un factor común que tenían los 10 que lo gestionaron a través del broker, es que dijeron haber estado menos estresados o mejor informados que quienes lo obtuvieron a través del banco”, dice García Conde.

El proceso de compra, añade, “tiene implicaciones crediticias, legales, inmobiliarias, logísticas y todas recaen en la parte emocional”, por lo que el proceso de acompañamiento y de asesoría -ya sea del banco o broker- tiene un impacto en la experiencia final del cliente.

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