Las vivienderas están de regreso

Después de renegociar una deuda que superaba los 102, 000 mdp, las acciones de Urbi, Geo y Homex cotizan de nuevo en la bolsa mexicana.
Casas nuevas.
Siete de cada 10 créditos en México los otorga Infonavit; la mayoría para vivienda de interés social. (Cortesía)

Urbi, Geo y Homex están de regreso. Después de años de no cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) por la debacle financiera que sufrieron en 2013, las acciones de las que fueran las mayores desarrolladoras de vivienda en los sexenios de Vicente Fox y Felipe Calderón, nuevamente están disponibles en el piso de remates de Reforma. 

Durante la época dorada de la vivienda en México, en el periodo 2000-2012, estas desarrolladoras llegaron a concentrar 40% de la producción nacional, con una fabricación anual de hasta 50,000 casas por empresa.

En esos años, las condiciones en el mercado estaban puestas: demanda creciente y subsidios públicos que promovían el crecimiento urbano en zonas alejadas de las ciudades, donde el costo de la tierra era más económico.

Sin embargo, la bonanza llegó a su fin. En febrero de 2013, el presidente Enrique Peña Nieto dio a conocer que las reglas del juego cambiaban. La nueva Política Nacional de Vivienda que dio a conocer se encaminó a  garantizar un crecimiento urbano sustentable y ordenado, a través de límites geográficos de construcción, a los cuales se debían sujetar los participantes del juego.

Con ello, miles de hectáreas que tenían las desarrolladoras quedaron fuera de los planes del gobierno federal, causando millones de pérdidas. No obstante, no fue el único problema. La falta de liquidez en que incurrieron orilló a las empresas a registrar altos niveles de endeudamiento, que las llevaron a caer en impagos y, prácticamente, en la quiebra.

Ante este panorama, las tres se vieron en la necesidad de reestructurar sus pasivos, que sumaban 102,000 millones de pesos (mdp) de manera conjunta en el segundo trimestre de 2013, a través del concurso mercantil: un recurso legal que utilizan las empresas para negociar su deuda con los acreedores cuando es imposible cumplir con ésta.  

 Después de largas e intensas negociaciones, los acuerdos llegaron y, junto con ellos, una nueva etapa para el sector.

“Prácticamente estamos hablando de empresas nuevas, más pequeñas, con objetivos de construcción y financieros menos ambiciosos, pero más sólidas que en el 2013”, comenta Carlos González Tabares, director de Análisis y Estrategia Bursátil de Monex. “De tener en sus manos 40% del mercado, actualmente no superan 10%”, agrega.

Exitoso regreso

Urbi fue la última de las tres en regresar a la BMV. Después de tres años y tres meses de ausencia, las acciones de la empresa volvieron a cotizar el pasado 19 de octubre, con un precio de salida de 14.09 pesos. La demanda llegó a tal nivel, que sus títulos se dispararon más de 90%, para cerrar en 26.93 pesos.

El 25 de julio de 2013, la bolsa mexicana suspendió las acciones de la viviendera por no presentar su reporte financiero en tiempo y forma. El precio de referencia en ese momento era de 1.57 pesos, un nivel muy lejano al máximo histórico que se registró en el mismo periodo de 2007, que fue de 52 pesos por unidad.

Durante estos tres años, Urbi entró en un periodo de reinvención. En enero de 2015, la empresa y 15 subsidiarias entraron a concurso mercantil, para renegociar una deuda de 36,000 mdp. Un año después, en febrero  de 2016, declararon cerrado este proceso, con  lo cual empezaba un nuevo capítulo para la firma. Hace cuatro meses, un grupo de 34 inversionistas capitalizó la viviendera con 1,266 mdp. 

“Se trata de cuatro grandes grupos liderados por el fondo Brandes de EU (con 35% del capital), un bloque de acreedores con 25% (como los bancos Banorte, Santander y HSBC, más bonistas de EU), el fondo canadiense Fuerte Valley, y un grupo de 14 directivos de la empresa que compramos 50 mdp en acciones”, detalló Francisco Román Álvarez, director general de Urbi, en entrevista con FT Mercados. 

“La compañía emerge del proceso de concurso mercantil más compacta, flexible y sólida (…). La inyección de nuevo capital le dio la solidez financiera para dar viabilidad a un plan de negocios a cinco años (…)”, asegura Urbi.

Con un nuevo plan de negocios y una deuda de apenas 373 mdp, la viviendera proyecta ingresos para este año por más de 600 millones de pesos, producto de la venta de 1,100 viviendas.

En el lustro que considera su estrategia estima ingresos por 31,400 mdp, de los cuales 93% provendrá de la venta de 57,000 viviendas; el resto, de la comercialización de terrenos para proyectos inmobiliarios.

De las casas comercializadas, 55% será del segmento medio; 43%, de interés social, y solo 2%, residencial. Hace tres años, la mayor parte de las unidades que escrituraba era del segmento económico.

Este nuevo plan de negocios también tuvo un ajuste en su plantilla laboral, la cual pasó de 1,741 (junio 2013) a 593 personas, entre funcionarios y empleados.

En los más de 34 años que lleva de operación, Urbi ha construido 430,000 viviendas; la mayoría de interés social.

Otra vez en concurso mercantil

Geo fue la segunda en regresar al piso de remates. Después de 29 meses de ausencia, el 16 de diciembre de 2015, las acciones de la empresa reanudaron su actividad, con una cotización de referencia de 9.73 pesos.

Su última cotización precrisis fue el lunes 29 de julio de 2013. En el momento de la suspensión, sus títulos caían 24.55%, a un precio de 1.66 pesos. Con un monto de pasivos totales por 32,595 mdp en el segundo trimestre de 2013, la desarrolladora se vio obligada a entrar a concurso mercantil en abril de 2014.

Después de 15 meses, en junio de 2015, la empresa fundada por Luis Orvañanos salió de esta figura legal. Como resultado de la reestructura, la firma obtuvo una capitalización por 3,500 mdp a cambio de acciones de la compañía.

Sin embargo, en agosto de este año, un Juez de Distrito en Materia Civil dejó sin efecto la sentencia de junio de 2015, por lo que Geo regresó al estatus de concurso mercantil. Ello obedeció a que la empresa Fians Asesores y la Procuraduría Federal del Consumidor lograron un amparo en contra de la resolución del convenio que Geo firmó.

“Corporación Geo cuenta con las reservas de acciones necesarias para hacer frente al pago de reclamos por parte de los acreedores”, aseguró la compañía en un comunicado.

Geo tiene más de 42 años en el mercado nacional. En ese lapso produjo y comercializó 655,000 viviendas. Sin embargo, su realidad actual es otra. Para este año la meta es vender entre 4,500 y 6,000 casas, una décima parte de las cifras registradas en su época dorada. 

Un plan al 2022

Homex, fundada por la familia De Nicolás, fue la primera desarrolladora en regresar al mercado bursátil. El 23 de octubre de 2015, después de 20 meses de no operar, las acciones de la empresa estaban, de nueva cuenta, en la pizarra de la BMV, con un precio de cierre de 22.5 pesos.

El último día que cotizó, previó a la crisis, fue el 27 de febrero de 2014, con un valor de apenas 3.15 pesos, una cifra 38 veces menor al máximo histórico de mayo de 2008, que fue de 120 pesos.

Con pasivos netos por 36,145 mdp al segundo trimestre de 2013, la viviendera se vio obligada a solicitar el concurso mercantil en abril de 2014. En julio de 2015, 15 meses después, llegó a un acuerdo con sus acreedores. Con esta reestructura, la firma recibió una capitalización por 1,750 mdp.

Su nuevo plan de negocios, que empezó en octubre de 2015, contempla una empresa más pequeña y con objetivos menos ambiciosos. En 2015 apenas escrituró 366 viviendas. Para este 2016 proyecta la venta de 2,054 unidades, donde 70% será de tipo vertical y, mayoritariamente, de interés social.

Al 2022, el periodo que abarca su estrategia corporativa, prevé una venta de 224,661 viviendas, con ingresos por 129,504 mdp.  Postconcurso, Homex opera con una estructura simple compuesta por aproximadamente 250 empleados, comparado con los más de 1.000 que llegó a tener en 2013.

Una nueva era

La crisis de 2013 marcó el fin de una etapa y el principio de otra. Las expectativas en torno a la industria se mantienen positivas, lo que se refleja en el listado de empresas como Javer y Vinte en la BMV, algo que no se veía desde hace 13 años, cuando Sare llegó al mercado bursátil.

“La época dorada se acabó, pero aún es un sector clave en la economía mexicana y con expectativas de crecimiento alentadoras”, refiere Carlos González, de Monex.

Sin embargo, en su reporte inmobiliario, BBVA alerta que los principales determinantes del mercado, el ingreso y el empleo, tienden a desacelerarse, lo cual puede poner un freno a la industria.

Otro factor que puede afectar, comenta Jesús Arciniega, investigador de la UNAM, es el aumento de las tasas de interés, que si bien hasta el momento no se ha reflejado en las hipotecas, existe una alta probabilidad de que el consumidor termine por absorber este incremento.

La demanda de vivienda para este año  asciende a 1 millón 166,872 créditos. La oferta, por otro lado, está en manos de un mercado muy pulverizado, que está compuesto por más de 2,600 empresas.


Con información de Bárbara Anderson.