Más viviendas, menos autos en el DF

Para contener la inflación de precios  y aumentar la oferta en el DF, los desarrolladores proponen reducir el número de cajones de estacionamiento por edificio en el DF.
El desarrollo de vivienda Miyana busca satisfacer la necesidad de vivir cerca del área de oficinas de Polanco.
El desarrollo de vivienda Miyana busca satisfacer la necesidad de vivir cerca del área de oficinas de Polanco. (Cortesía )

México

El sector inmobiliario en el Distrito Federal es negocio, aunque uno cada vez más complejo. La regulación no avanza para adaptarse a las necesidades reales del crecimiento de la urbe.

El Distrito Federal recibirá en este sexenio, del sector inmobiliario, por lo menos 9 mil millones de dólares (mdd) en inversión según un convenio entre la Asociación de Desarrollos Inmobiliarios (ADI) y el gobierno del Distrito Federal.

“El problema es que la regulación se está convirtiendo en un obstáculo. Si se toma en cuenta el costo del terreno y se suma la problemática de los permisos, es cada vez más difícil que los proyectos sean rentables”, explica Horacio Urbano, experto en el sector inmobiliario y fundador de Centro Urbano.

Si no se establece un plan urbano para la ciudad como una totalidad y se cambian algunas de las regulaciones, en particular la de alta densidad y el reglamento de cajones de estacionamiento, cada vez será más caro construir y por ende adquirir bienes inmuebles en el Distrito Federal.

Crecer hacia arriba

Hace unos años la Ciudad de México solía tener un 65% de vivienda horizontal y 35% de vivienda vertical. Esto ha cambiado, explica Baloys Tiburcio, director comercial y consultor en Tinsa Latam, y hoy el balance es aproximadamente de 50-50. No obstante, anota el experto, la tendencia es ir hacia lo vertical. “Esta ciudad requiere ser vertical por sus necesidades actuales”, dice Tiburcio.

Según el reporte de Newmark Grubb sobre oficinas en la Ciudad de México, existen 10 corredores corporativos: Bosques de las Lomas, Insurgentes, Interlomas, Lomas Altas, Lomas Palmas, Norte (Toreo), Periférico Sur, Polanco, Reforma y Santa Fe. Alrededor de estos corredores corporativos es donde se desarrollan los lugares más atractivos para vivir.

El objetivo para los expertos en el sector es que todas las personas que trabajan en estas oficinas deberían poder tener una vivienda cerca de su lugar de trabajo o accesible por medio de transporte público. El problema, explica Tiburcio es que el costo de la tierra en la ciudad es alto porque es escasa y esto sumado a un reglamento basado en la baja densidad, edificios chaparros y pocos departamentos por edificio, hacen que el precio por metro cuadrado sea cada vez más alto.

La vivienda más económica en el DF cuesta unos 700 mil pesos y es también de la que más necesidad hay, pero en la que más oferta hay es en el rango de 1.5 a 2 millones de pesos, de acuerdo con Tinsa.

Los desarrolladores impulsan una propuesta de ley para aumentar la densidad de los proyectos (edificios más altos) y un menor número de lugares de estacionamiento, de acuerdo con Urbano. “En DF está la propuesta como una iniciativa, pero todavía hay mucha gente en contra de bajar los requerimientos de estacionamiento”, dijo el experto.

Un cambio en la regulación hacia la alta densidad permitiría que se puedan construir más departamentos por desarrollo y por ende bajar el precio por metro cuadrado, explica Tiburcio. Sólo así es que la mayoría de las personas que laboran en los edificios de estos 10 corredores corporativos pueden tener acceso a vivienda.

Adiós a los autos

La regulación en el DF pide que la vivienda tenga cierto número de cajones de estacionamiento según los metros cuadrados de área. En promedio, cada cajón de estacionamiento eleva el costo del edificio en unos 200 mil pesos, de acuerdo con Urbano.

Cambiar esta regulación, sobre todo en zonas que están conectadas con servicios de transporte público, bajaría los precios, explica Urbano, y esto resulta en un incremento en el público con acceso a vivienda, la posibilidad de mayor rentabilidad del desarrollador y crecimiento del sector.

Hay zonas que pueden no obligar a tener cajones de estacionamiento y hay zonas que pueden ser de mayor densidad, dice Urbano, y esto se debe plantear en un plan de desarrollo que sea de la ciudad no dividido por delegaciones como lo es ahora.

“La clave está en enfocarse en el consumidor”, dice Tiburcio, si se analiza al usuario y se establece la regulación y se construye pensando en él se responderá a las necesidades reales del Distrito Federal.

Todo en el mismo lugar

El uso mixto, es decir, que en los desarrollos se construya vivienda y comercio se ha vuelto popular en el DF porque permite tener mayor rentabilidad y menor riesgo. De hecho, explica Urbano, los bancos se sienten más cómodos financiando este tipo de proyectos porque minimizan su riesgo.

Esta solución ayuda a balancear el problema de la regulación atrasada. No obstante, por falta de tierra y porque encontrar predios grandes es cada vez más difícil en la ciudad, esta opción tampoco es sencilla.

“Como cada vez hay menos tierra para construir, los predios que todavía existen o se pueden comprar ya se pelean entre desarrolladores que quieren construir oficinas y los que piensan en vivienda”, explica Héctor Klerian, director internacional de JLL México, firma de servicios inmobiliarios y administración de inversiones.

La renta está presente

Previo a la crisis de 2008 se vendían en el DF cuatro mil departamentos nuevos cada trimestre. Con la crisis esto llegó a bajar a 2 mil 100 en 2009 y 2010. Según datos de Tinsa, la recuperación ha sido paulatina y en 2013 se lograron vender 2 mil 600 departamentos por trimestre y en lo que va de 2014 casi los 3 mil. Tinsa espera que para finales de 2015 se regrese a los niveles de venta que se tenía antes de la crisis.

Y mientras eso sucede, hay que “voltear a ver la vivienda en renta” dice Tiburcio.

El gobierno federal anunció que los principales organismos involucrados en el sector hipotecario, la Sociedad Hipotecaria Federal, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), el Fondo de la Vivienda ISSSTE (FOVISSSTE), la ComisiónNacional de Vivienda y el Fideicomiso del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO) trabajarán para dar apoyos, subsidios y financiamiento para la vivienda en renta.

Este sector ha estado desatendido en el Distrito Federal más que en otras ciudades en el país, añade Tiburcio, y “hay que meterle acelerador”.

Sin medidas adecuadas para la ciudad, los precios de la vivienda en la ciudad seguirán elevándose y esto provocará el crecimiento del área suburbana y esto merma la calidad de vida para la clase trabajadora de la ciudad.