Urbi et Orbi

Suelo al sur: tierra a la vista

Hace un tiempo que he llegado a esta conclusión pero no había encontrado mejor ocasión de exponerlo con claridad como la que nos ofrece el asunto de estos días.

Nuestra ciudad espera para esta semana la respuesta de las áreas encargadas del Desarrollo Urbano de otorgar el cambio de uso de suelo de una vasta extensión de terrenos para detonar un parque industrial de unas 300 hectáreas, al sur de la ciudad, en la zona de Santa Ana del Conde.

El hecho parece dar salida a una exigencia de agentes económicos que sucesivos candidatos a gobernantes locales han tratado de responder: conseguir tierra adecuada y barata para proyectos económicos que exigen amplias extensiones de suelo.

Durante años los discursos oficiales nos han vendido el diagnóstico de que el principal problema de León era el agua, el abatimiento de los mantos freáticos, la necesidad de traer de otras cuencas los caudales para no detener el desarrollo de la ciudad ni dejar sedientos a sus habitantes.

A juzgar por las dificultades que diversas autoridades e inversionistas han tenido para hacerse de terrenos para un núcleo industrial como del que ahora hablamos, pero también para que el municipio haga desde una escuela hasta la continuidad de una calle u obtenga tierra para vivienda social, nos revela que el problema no es el agua sino, precisamente, el suelo.

No es que hayamos llegado a nuestros límites legales, que toda nuestra extensión urbana esté llena y que más allá sea terreno de otro municipio, sino que estamos ante varios mercados inmobiliarios –el estrictamente urbano, el informal, el ejidal- prácticamente sin mecanismos de regulación ni aspiración de la autoridad por intervenir en ellos con las herramientas legales e institucionales que ya tiene dadas.

Y a diferencia del recurso agua, en que todos aceptamos que es un bien común, concesionado con criterios de política pública para los usos habitacionales y productivos, y en el cual se basa uno de los derechos fundamentales (el derecho al agua), para el recurso suelo solemos postular que el propietario privado es amo y señor absoluto de su tierra y estamos a años luz de imprimirle una función social a la propiedad de la tierra.

Los medios de comunicación, líderes empresariales y actores políticos que hacen eco de demandas al gobierno para que consiga “las 300 hectáreas para el parque industrial que urge al municipio” y otras por el estilo, probablemente serán los mismos que censuran las iniciativas de elevar las tasas de predial a los baldíos, de ejercer el derecho al tanto cuando las tierras ejidales pasan al dominio privado, de ejecutar expropiaciones o de revisar con mayor rigor las implicaciones de cambios de usos de suelo en zonas de reserva del crecimiento.

Otro rasgo problemático del recurso suelo, derivado de quién lo detenta, son los alcances que la herramienta de la planeación territorial puede tener sobre él. Nuevamente, el ejemplo del futuro parque industrial en Santa Ana del Conde ejemplifica el espinoso ámbito que es la gestión urbana.

Dice el Plan de Ordenamiento Territorial y Ecológico de León (POTE) vigente, que la zona sur de la ciudad es una de las 38 Unidades de gestión ambiental y territorial (UGA´s) en que se divide nuestro municipio y a cada una de las cuales se les adjudicó una aptitud principal, una política de manejo, unos usos condicionados y unos criterios de manejo entre otros.

En la UGA número 36 donde se abarca Santa Ana del Conde se indica que la aptitud principal es la agrícola, por lo que propone como política y objetivo de manejo “conservar la zona agrícola por presentar suelos altamente productivos” y menciona como usos condicionados “Comercio, servicio e industria”.

El cambio de uso de suelo que se estudia contraviene la planeación vigente y más allá de conocer la ubicación exacta del predio al que se le autorizaría el cambio de uso, considero que el Ayuntamiento debiera poner a trabajar a sus entidades auxiliares -como IMPLAN, Movilidad, Obras públicas, además de Desarrollo Urbano que aparece como la obvia- para garantizarle a la ciudad la minimización de impactos que dicho cambio acarreará.

¿Qué volumen de población laboral se supone que puede convocar un núcleo industrial como éste? ¿Cómo se agravará o aliviará la congestión vial sobre la carretera 45 que hasta ahora es menos grave en esa zona en comparación con el tramo Distribuidor vial-Delta? ¿Qué zonificación estricta se dará para no detonar otros usos urbanos en los entornos agrícolas que tendrá este parque industrial? ¿Qué implicaciones económicas y legales habrá para extender el sistema de transporte integrado a esa zona? ¿Es posible que la instalación de un enclave industrial como el previsto, orientado a la industria automotriz, financie con algún mecanismo ciertas estrategias de desarrollo agrícola de ese territorio?

Estamos a diez años en que León vivió un verdadero debate público sobre si se debía permitir el desarrollo urbano hacia el sur, que entonces como ahora ha estado “vedado” por los planes urbanos. En el 2004, la discusión era un poco diferente porque se pretendía lanzar un desarrollo habitacional llamado “La Primavera” que, si no mal recuerdo, era de una extensión similar a la que ahora se busca para el parque industrial.  Sin embargo, implicaba un ensanche del área urbana de unas dos mil hectáreas que paulatina pero inexorablemente se le quitarían al uso agrícola. Una consecuencia similar puede proyectarse de aprobarse un gran parque industrial en Santa Ana del Conde, máxime porque desconocemos qué tan adentro del corazón agrícola de León busca implantarse y qué medidas de contención de los usos urbanos se darán con la autorización misma que se espera en estos días.

saranoemi@gmail.com