El registro, el catastro y la seguridad jurídica

Las adquisiciones de inmuebles se perfeccionan hasta que se inscriben en el Registro Público de la Propiedad. Mientras eso no se haga la operación obliga a los contratantes, pero no surte efectos ante terceros. Así, en tanto no se inscriba, el enajenante podrá celebrar una doble venta aunque cometa un fraude; o cualquiera de sus acreedores podrá gravar el inmueble para obtener el pago de la deuda. Los actos traslativos de la propiedad de los inmuebles, como la compraventa o la donación, se celebran por lo general ante notario, quien para inscribir la operación en el Registro tiene que tramitar antes el avalúo catastral, porque los impuestos se calculan tomando en cuenta si el valor fijado por las partes es mayor o menor a dicho  avalúo. En tanto eso sucede el inmueble continuará inscrito a favor y dominio del enajenante, con los riesgos ya señalados.Desafortunadamente, los trámites en Torreón para el avalúo catastral son lentos y, en algunos casos, violatorios de la Ley General del Catastro, porque siempre se exige practicar un avalúo catastral para cada operación, cuando en la mayoría de los asuntos se podría tomar el avalúo determinado con las tablas generales de valores del suelo y construcción que periódicamente emite el Ayuntamiento y usa para el impuesto predial; por ejemplo: en todas las operaciones con fraccionamientos cuyos lotes no miden más de 200 metros cuadrados y las construcciones son uniformes. Para que los adquirentes de inmuebles gocen de seguridad jurídica durante el tiempo requerido para la inscripción, el Código Civil disponía prevé que el notario avise al Registro de la Propiedad, el acto que se va a celebrar y pida la inscripción pre-preventiva de dicho aviso, cuya vigencia  es de 30 días naturales. Una vez firmada la escritura, dentro de las 48 horas siguientes, debe de pedir la inscripción preventiva, cuyos efectos duraban 90 días naturales; plazo suficiente para tramitar el avalúo catastral  y pagar los impuestos.Pero el Código Civil del Estado fue reformado y ahora la vigencia de la inscripción preventiva de la escritura en vez de 90 dura 60 días, esa reducción se hizo sin considerar el tiempo que muchas veces se requiere para el avalúo catastral. Así  al finalizar la vigencia y no estar inscrita la operación, podrán darse casos de ventas dobles, o de constitución de gravámenes. Ante eso, debería de privilegiarse la seguridad jurídica y patrimonial de los adquirentes, y como pilar fundamental del mercado inmobiliario.  Es, pues, urgente cristalizar las propuestas del Colegio Nacional del Notariado respecto a la integración funcional del catastro y el Registro; así como la profesionalización de los servidores públicos y la modernización eficiente de los equipos y sistemas. 


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