Atrapados en la brújula

Hace unas semanas escribí un artículo titulado “metros cuadrados rebasados” formulando las preguntas que nadie está cuestionando sobre el auge inmobiliario en México, lo pueden encontrar en la página de MILENIO. Pensaba que el interés de nuestra audiencia circularía en la posibilidad que el crimen organizado está lavando dinero como intermediario de la industria inmobiliaria, pero he recibido interés e incluso alarma de las implicaciones macroeconómicas e individuales de la explosión vertical en todas las ciudades del país. Haré lo posible por explicar el complejo sistema en resumen.

De repente hay mucho capital para construir porque se introdujeron en México las FIBRAs (fideicomisos de inversión y bienes raíces). Estas llevan 25 años de existir en el mundo (conocidas como REITs), pero apenas se introdujeron a México hace cinco años. Su función es permitir a inversionistas acceso a la industria inmobiliaria sin tener ellos mismos que desarrollar los proyectos. Así que mientras antes bancos, aseguradoras y fondos de inversión no podían invertir directamente en proyectos inmobiliarios, ahora lo hacen a través de FIBRAs.

Las FIBRAs son muy atractivas porque permiten no solo acceso a estas inversiones, pero además, la diversificación de invertir no en un solo proyecto, sino en el portafolio completo que tiene la FIBRA. Sin embargo, esto lo hace aún menos líquido que un inmueble porque no hay un mercado secundario activo para FIBRAs en México. Las FIBRAs se forman pidiendo compromisos de capital de inversionistas institucionales, digamos mil millones de dólares con diez aportadores de cien millones. Las aportaciones no son inmediatas, los administradores van pidiendo conforme van invirtiendo en diferentes proyectos, pero los recursos ya están comprometidos, así que no hay marcha atrás.

Cubrimos en el artículo mencionado al principio que no hay una demanda para toda la construcción, pero por este fenómeno, se seguirá construyendo; las FIBRAs ganan dinero de todas maneras por haber hecho los proyectos, aunque sean un fracaso al final (ciertamente les convendría más que fueran un éxito).

La combinación de la sobreoferta que están generando las FIBRAs con la demanda artificial del dinero ilícito es lo que genera la burbuja inmobiliaria en la que estamos. Ojo, que no todas las burbujas detonan violentamente como la de 2008 en Estados Unidos, muchas simplemente se desinflan a lo largo de los años. Por eso se hizo referencia constante a la tormenta perfecta en 2008, la burbuja se forma en el mercado, pero la detonan factores macroeconómicos. Regresen en dos semanas, para mi evaluación de la potencial detonación en mi próxima columna.

juanmaria7@gmail.com 

www.osomaloso.com