Articulista invitado

El debate obsoleto sobre los cambios de uso de suelo

Los grandes perdedores del modelo actual de la planeación que sobrerregula el desarrollo urbano son las familias más pobres y, siendo honestos, todos nos vemos afectados, excepto los gobernantes corruptos.

La planeación del desarrollo urbano en el país y en la mayoría de las ciudades de Latinoamérica ha demostrado un tremendo fracaso. Predomina una realidad de corrupción, asentamientos irregulares, desastres en zonas de riesgos naturales, encarecimiento artificial del suelo y la vivienda, dispersión entre las actividades cotidianas de los habitantes, pérdida de tiempo e inseguridad en las alternativas de transporte individual y colectivo, y la lista sigue. Los grandes perdedores del modelo actual de la planeación que sobrerregula el desarrollo urbano son las familias más pobres y, siendo honestos, todos nos vemos afectados, excepto los gobernantes corruptos.

Entonces, cuando el debate del tema del cambio de usos de suelo surge en un país con ciudades increíblemente excluyentes para las familias más vulnerables, el resultado es una riña entre dos caminos que llevan a un final triste, ya sea que estén a favor o en contra de esos cambios en el plan de la ciudad.

Por ello, ésta es la oportunidad de volver a replantear el modelo entero, con un nuevo entendimiento del rol del gobierno y la regulación en el desarrollo de las ciudades.

Primero, encuentro necesario especificar los miedos que han llevado a darle el poder al gobierno de regular los usos de suelo con tal rigidez, y a culpar a los desarrolladores por todos los fracasos. Entre ellos encuentro que uno de los principales miedos es el de permitir a familias o habitantes de diferentes niveles socioeconómicos acercarse a nuestros barrios o espacios de residencia. ¿Qué pasó con nuestro discurso de ser incluyentes?

Segundo, veo el miedo al tráfico vehicular que genera nuevos usos y densidades, y éste lo entiendo un poco mejor. Sin embargo, es importante responder a esta preocupación con lo siguiente: la ciudad crece y evoluciona, y aquellos espacios que van quedando céntricos y con mayor demanda en la ciudad no van a poder mantener su estilo de vida tranquilo, que emulaba la vida en el campo cuando se construyeron inicialmente. El que busque ese estilo de vida debe saber que cada tanto tiempo va a tener que mudarse a ubicaciones menos urbanas en las periferias de la ciudad, y sacrificar su cercanía a los bienes y servicios que ofrece la ciudad. Ese es el trade off, pero evitar la evolución de la ciudad es imposible, y pelear por una regulación con ideas nostálgicas que busquen preservar estilos de vida de otra época solo retrasa los cambios, infla los precios del suelo en los alrededores y expulsa a las familias más vulnerables. Pareciera una pelea para ver qué barrio tiene más influencia con el gobierno para evitar los cambios y traspasarles los costos sociales de esto a las colonias "de menos importancia".

Es importante mencionar que las alturas en una ciudad responden a la oferta y la demanda: los desarrolladores solo construyen al nivel que las personas están dispuestas a pagar, ya que mayores alturas encarecen los costos de construcción por unidad. Sin embargo, la experiencia que hemos visto al liberar alturas en tan solo algunas zonas de la ciudad tiene como resultado que el rezago de la ciudad entera se refleje en alturas desproporcionadas solo en los lugares en los que se permite esta nueva flexibilidad. Si las limitaciones de altura o densidad se eliminaran de manera genérica, la oferta y la demanda garantizarían alturas más progresivas y menos radicales de una zona a otra, lo que se conoce como un transecto.

Finalmente, el último miedo de vecinos y gobierno es la capacidad de las infraestructuras para brindar servicios adecuados con nuevos usos o densidades. El problema de este punto no es que existan lugares donde las redes no den para más capacidad, lo cual es una realidad obvia, sino más bien que a los propietarios o nuevos desarrollos no se nos cobra un predial suficiente para poder financiar la adecuación de estas infraestructuras a como se vaya requiriendo pero, peor aún, es el problema real: que lo que sí se nos cobra de impuestos a la propiedad se va a la licuadora general del presupuesto municipal, donde se usa para pagar sueldos u obras que responden a intereses personales o políticos, en vez de usarse exclusivamente para inversiones de construcción, adecuación y mantenimiento del espacio público y su infraestructura exclusivamente en los barrios o zonas donde se generan estos prediales. Con toda razón tenemos miedo a que evolucione la colonia en la que vivimos si el gobierno no nos garantiza cumplir su parte en las infraestructuras conforme su evolución requiere, tanto de servicios básicos como de transporte.

Entonces, ¿qué pasaría si pensamos en un nuevo modelo que fuera mucho más sencillo, con las reglas del juego más claras e iguales para todos, en el cual el gobierno se enfoque prioritariamente en garantizar espacio público de calidad y sus infraestructuras y financiamiento? Si el gobierno se concentrara en el espacio público que privilegie al peatón, la movilidad colectiva y no motorizada y la vida de barrio, con mayor conectividad entre vialidades, banquetas adecuadas, parques en cada barrio y la custodia de zonas de protección ambiental, y a cambio todos los ciudadanos tuviéramos la flexibilidad de aprovechar nuestros predios de una manera que reflejara con mayor libertad nuestros gustos y preferencias individuales, entonces tuviéramos ciudades con usos mixtos, mayor diversidad de tipología de vivienda, precios más accesibles, en especial para las familias con menores ingresos, y cercanía con la mayor parte de las actividades cotidianas. Pero, sobre todo, con un buen diseño del espacio público, lo cual queda para siempre;y así, lo construido pudiera evolucionar con mayor rapidez y estuviera en constante evolución de manera armónica y orgánica.

Entonces, mientras el debate se centre en permitir un cambio al uso de suelo en ciertas zonas de la Ciudad de México o no, nos alejará del planteamiento que en verdad puede marcar una diferencia para las futuras generaciones de la ciudad: el de un modelo entero y acotar el rol del gobierno, pues de lo contrario seguirá sin funcionar y generando corrupción, así sea con autorizaciones o sin ellas.

* Senador de Acción Nacional por el estado de Sonora. Presidente de la Comisión de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial y vicecoordinador de Política Económica del Grupo Parlamentario del PAN en el Senado