FIBRA: la nueva forma de vivir de tus rentas

Este instrumento de inversión se ha popularizado en el sector inmobiliarios debido a los beneficios que ofrece tanto a los dueños de los inmuebles como a sus inversionistas.
Parque Delta
Parque Delta (Cortesía )

México

Ahora muchos edificios tienen FIBRAS, como algunas sedes de la Universidad Icel, el centro comercial Reforma 222 y una porción  de la Torre Mayor en el Distrito Federal. No se trata de un material de construcción sino del cada vez más popular Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS).

Su popularidad se debe a que este instrumento financiero otorga mejores rendimientos que las acciones bursátiles en México. En lo que va de este año, el índice de FIBRA tiene un rendimiento acumulado de 17%, muy alto si se compara con el magro 5% que tiene el índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV.

Desde 2011 están disponibles en el mercado mexicano estos instrumentos de inversión mediante los cuales los dueños de inmuebles han encontrado una jugosa forma de tener recursos por sus centros comerciales y oficinas, sin tener que hacerse cargo de la operación y administración, mientras que el público recibe un atractivo retorno al invertir en estas propiedades.

En sólo dos años, estos instrumentos ya administran en México una superficie cercana a los 16 millones de metros cuadrados entre oficinas en corredores como Reforma, espacios industriales, hoteles y planteles escolares.

En un FIBRA, el propietario de un bien inmueble aporta la propiedad al fideicomiso para integrarlo a un portafolio, este fideicomiso será llevado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) para “levantar” recursos, es decir obtener financiamiento cuando el público inversionista compre los respectivos Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobilarios (CBFIs) que emite el Fideicomiso y que dan derecho a recibir dinero por los ingresos que se obtengan de las propiedades (en forma de dividendos), en tanto que lo recaudado en la Bolsa lo mantiene el Fideicomiso para financiar proyectos o comprar más inmuebles.

Estos vehículos de inversión tienen como antecedente los Real Estate Investment Trust (REIT) creados en Estados Unidos en la década de los 50 y donde existen actualmente más de 200, con propiedades  inmobiliarias en el sector residencial, corporativo, comercial e industrial. En México las Fibras están apenas dando sus primeros pasos, “Tenemos un mercado conformado por nueve Fibras, de las cuales dos se especializan en grupos hoteleros, dos de comercio, una hipotecaria y las restantes son un mix, hay mucho camino que recorrer”, comenta Solano.

Uno de las FIBRAS más grandes, tanto por valor de capitalización, es decir el precio de los certificados multiplicado por el número de estos que hay en circulación, así como por superficie arrendada es Fibra Uno (FUNO) quien tiene en su portafolio parte de la Torre Mayor en el DF y que dirige André El-Mann. El Fibra cuenta con 5.78 millones de metros cuadrados de área rentable, 78% por encima del área que tenía al cierre del tercer trimestre del año anterior distribuidos en 440 propiedades de naves industriales, oficinas y comercio, como Plaza Polanco y Reforma 99 en el DF, y que le dejaron rentas por mil 851.7 millones, lo cual representa un incremento del 86.4% comparado con los 993.3 millones del mismo periodo del año pasado.

Recientemente, adquirieron 13 planteles de la Universidad Icel por un monto de 3 mil 40 millones de pesos, mientras que el centro educativo firmó un contrato de arrendamiento por un plazo forzoso de 10 años. La empresa reveló sus deseos de desarrollar sobre el excedente de terreno en los planteles a adquirir, lo cual además de tener derecho, le podrá generar ingresos adicionales, por su parte, la institución educativa refirió que con los recursos podrá adquirir otras universidades y aumentar su matrícula escolar.

Fibra Inn, especializada en el sector hotelero ha crecido en gran parte también debido a las compras, tan sólo en septiembre anunció la adquisición del hotel Crowne Plaza Monterrey Aeropuerto, con un
valor de 351 millones de pesos , así al tercer trimestre de este año su portafolio incluía 27 hoteles en operación, siete hoteles en proceso de compra, más tres desarrollos, que en conjunto totalizan 5 mil 532 cuartos, mientras que por ingresos tuvo 203 millones de pesos en conceptos de hospedaje, equivalente a un crecimiento de 6% para los mismos tres meses pero del año anterior.

Dicho fideicomiso también tiene contratos de franquicia con la empresa IHG, lo que le permite operar marcas en el país como Holiday Inn, Holiday Inn Express y Crowne Plaza; además de contar con contratos de licencia y uso de marca con Hilton y Starwood Hotels.  Para este periodo Fibra Inn anunció un pago de dividendos de 60 millones de pesos, equivalente a 0.2323 pesos por CBFI, que se realizará el 10 de noviembre.

La creciente demanda de espacios es otro factor que impulsa al todavía pequeño sector de Fibras en México a través de los costos por arrendar, “la demanda de espacio está superando a la nueva oferta, reduciendo las vacantes y aumentando las rentas”, detalla un estudio de Citi.

Marco Medina,  analista de Ve por Más señala que el próximo año se espera una expansión importante de los inventarios inmuebles en México,lo que dinamizará al sector de Fibras así como la incursión de nuevos jugadores.

También en el sector hipotecario

El jueves de la semana pasada hizo su debut en Bolsa  el primer fideicomiso hipotecario que tendrá como fin la adquisición y administración de créditos hipotecarios en México (FHIPO), y cuyo precio de colocación fue de 25 pesos por certificado. “A diferencia de los Fibras, los rendimientos no provendrán de la renta de los inmuebles, sino del pago de intereses bajo créditos hipotecarios y de otros recursos provenientes de rentas pasivas” detalló la BMV en un comunicado.

Este nuevo fideicomiso invertirá en créditos hipotecarios de vivienda a través de la adquisición de dichos créditos o de la coparticipación en créditos hipotecarios, y también tiene la posibilidad de celebrar contratos de adquisición con bancos enfocados al sector hipotecario, instituciones de banca múltiple, constructores de vivienda, uniones de crédito y otros agentes hipotecarios.