Vivienda en CdMx sube 7 veces más de precio que en el resto del país

Los precios se han duplicado en la última década, cuando a nivel nacional aumentaron sólo 20.9%; al mismo tiempo, el ingreso de los capitalinos ha ido cayendo. 

Ciudad de México

En los últimos 10 años, la vivienda en la Ciudad de México se encareció siete veces más que en el resto de las grandes ciudades del país.

Según datos de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), la compra de vivienda usada y nueva en la Ciudad de México se encareció en 94% de 2005 a 2015, cuando a escala nacional el incremento fue de 20.9%. De esta manera, el costo de la vivienda en la ciudad casi se ha duplicado.

El encarecimiento ha sido progresivo. Cada crédito otorgado por organismos de gobierno para comprar una casa en la ciudad en 2005 tenía un monto de 246 mil pesos. Diez años después, en 2015, estos llegaron a los 479 mil pesos.

Durante este periodo, en promedio, cada año la vivienda en la Ciudad se encareció anualmente 11.9%.

Entre las 31 capitales estatales, el incremento porcentual anual sólo fue mayor en Oaxaca (41.9%), Chilpancingo (37.9%), Ciudad Victoria (32.8%), Colima (15.7%) y Chetumal (14.1%).  Pero los precios de las viviendas en esos estados son mucho más bajos por lo que ni con esos aumentos anuales logran alcanzar a los recios de las casas en la capital del país.

Cuando se comparan las tres delegaciones más caras, Benito Juárez, Cuajimalpa y Cuauhtémoc, con las capitales del resto de los estados, las dimensiones del costo de vivir en la capital es más evidente.

Comprar una casa en estas colonias es más caro que hacerlo en la capital estatal más costosa: Querétaro, donde los créditos otorgados del 2005 al 2015 en promedio fueron de 260 mil 600 pesos. Mientras que en Benito Juárez los créditos promediaron los 480 mil pesos, en Cuajimalpa 380 mil y en la Cuauhtémoc 367 mil.

Incluso, en promedio, es más caro comprar una vivienda, ya sea casa o departamento, en Azcapotzalco e Iztacalco que en Monterrey, Puebla, La Paz, Saltillo, Morelia o Mérida, por ejemplo.

Estos resultados son producto del análisis de los créditos otorgados para la compra de vivienda por la Conavi, el Infonavit, Banjército, CFE, Fonhapo, Fovissste, INVI, el Issfam y la SHF. No se consideran los créditos otorgados por instituciones privadas, los cuales representan menos del 20% del total otorgado en México, según la calificadora crediticia Moody’s.


Gráfico: Oscar Ávila


El encarecimiento rebasa al crecimiento del ingreso

Los ingresos de los capitalinos no han corrido con la misma suerte que la plusvalía del mercado inmobiliario.

De acuerdo con datos de la Secretaría del Trabajo, mientras la vivienda en la Ciudad se ha encarecido anualmente a doble dígito en los últimos 10 años, el salario promedio de los trabajadores formales capitalinos sólo ha crecido 4% anual.

Además, el estrato de población con mayores ingresos en la Ciudad se ha reducido. El número de trabajadores formales que ganan más de 10 mil pesos cayó desde el 2005 en 38%. Representaron en 2015 el 12% de la población total de la capital, cuando 10 años antes eran el 17.5%.

Actualmente el 66% de los capitalinos no ganan más de 6 mil 300 pesos.

“No debe ser un motivo de preocupación (el encarecimiento de la vivienda), es un motivo de focos en cada uno de los países de desarrollo. Si existe un incremento en la demanda, es porque existe una voluntad y deseo de las personas de vivir e invertir, y existe un motor económico. El problema es que no existiera. No es motivo para pensar de que hay un nivel de especulación una burbuja inmobiliaria en la Ciudad de México”, dice Jaumé Molet, director general del sitio web especializado en la venta inmobiliaria, Lamudi.com.

Según los registros de la Conavi, cada vez más se están financiando viviendas más caras en la Ciudad. Mientras que en 2010 el 13% de los créditos otorgados eran para viviendas tipo residencial y residencial plus, con un valor superior a 1 millón 600 mil pesos, para 2015 la proporción se elevó al 34%. 

A grandes rasgos, los precios se están definiendo en función de la oferta y la demanda, y en la Ciudad hay una feroz competencia por la compra de casas y departamento antes de que se encarezcan aún más.

La dinámica de precios también tiene un lado opuesto. Las delegaciones Milpa Alta y Tláhuac, comparadas con las capitales del país, son mucho más baratas, especialmente la primera –el último resquicio de vida rural que queda en la capital del país–.

Ahí el costo de los créditos que fueron utilizados para la compra de vivienda, en promedio, fueron de apenas 39 mil 300 pesos.Así, con el dinero con el que se compra una sola casa en la delegación Benito Juárez se puede comprar hasta 12 en Milpa Alta.

La centralidad de la Ciudad de México como principal motor de desarrollo social, político y empresarial en el país explica en buena parte esta brecha entre los precios.

Extremos

-Considerando los precios actuales, ¿recomendarías a un amigo comprar una casa en la Ciudad de México?, se le preguntó a Ernesto Carlos Meana Sariñana, empresario inmobiliario trabajando en la capital.

-Sí –ataja rápido–­­. Preguntaría cuál es tu objetivo, ¿quieres comprar para invertir o para vivir? El que paga manda. Esto es como el póker, pones la oferta sobre la mesa y vas a negociar si es lo que quieres comprar, o prefieres esperar para seguir especulando. Yo sí recomendaría las inversiones (inmobiliarias en la Ciudad) sin duda alguna.

Durante 2015, Cuajimalpa, donde los grandes complejos de departamentos de lujo son una constante, se colocó como la delegación más cara para la compra de una vivienda. El monto de los créditos otorgados el año pasado alcanzaron 1 millón 536 mil pesos.

Al mismo tiempo, en el periodo de 10 años analizado, es donde la vivienda se ha encarecido más: a una tasa anual promedio de 67.5%.

Con un costo de 993 mil 700 pesos por cada crédito, en segundo lugar se encuentra la delegación Benito Juárez con las colonias Nápoles, Narvarte y Del Valle transitando por un boom inmobiliario, contagiadas por la inercia de la Roma y Condesa, éstas dos últimas colonias en la delegación Cuauhtémoc, la cual, con 740 mil 600 pesos por crédito está en el tercer lugar.

La delegación Benito Juárez, según los datos de la Conavi, se ha encarecido desde el 2005 a una tasa anual promedio de 20.2%, mientras que la Cuauhtémoc 12%.

Los patrones de consumo de vivienda en la Ciudad están cambiando, lo que explica también por qué se están encareciendo las delegaciones más céntricas, dice Meana Sariñana –quien también preside la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en la Ciudad.

Por ejemplo, Santa Fe está dejando de ofrecer los mejores parámetros de rentabilidad para los desarrolladores debido a la pérdida de atractivo ante los que buscan un lugar para vivir, debido al intenso tráfico de sus horas pico y al ahorcamiento de sus escasas vías de comunicación.

Las parejas jóvenes que están accediendo al crédito en la Ciudad de México están priorizando las distancias cortas entre el lugar de trabajo y el de residencia, a su vez invirtiendo el tiempo que se ahorran de tráfico en la familia y el esparcimiento, así como el acceso a servicios como bancos, tiendas, hospitales y oficinas de gobierno, añade Meana.

“El crecimiento es normal para un país como México. El sobredesarrollo de la Ciudad es un patrón común, muy marcado por encima de la media por encima de las capitales”, comenta por teléfono Jaumé Molet.